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벌써 2016년 1월의 중반을 넘어서고 있습니다.

작년 연말과 연초에 걸쳐 국내 경제·사회적으로나 둔촌주공 내부적으로도 다소 어수선하고 불확실성이 증가되는 모습을 보이며 새로운 길을 선택하기엔 상당히 부담스런 분위기가 형성되며 모두의 판단과 발걸음이 보수적인 자세를 유지하게 하는 불가피한 현상이 이어져 온 것은 분명해 보입니다.

내·외부적이 요소에 민감한 부동산 시장 역시 그러한 영향으로 겨울로 접어들면서 부동산 시장도 얼어붙는 모습을 보였고 실수요자들보다 투자수요가 많은 재건축 단지들의 경우 투자 수요 감소에 따라 지역별 단지별 차이는 있지만 가격 하락 및 거래 감소라는 분명한 현상으로 그러한 분위기가 반영되어 나타난 것입니다.

둔촌주공의 경우에도 조합원분양신청 개시부터 촉발된 무상지분율에 대한 불확실성과 전체 부동산 시장에 악재로 영향을 준 금리 인상 가능성 및 대출규제 강화라는 영향을 피하지 못하고 9월과 10월의 실제 거래가격에 비해 평형에 따라 3천∼5천만원정도 가격 조정 모습과 거래 감소라는 모습으로 현상황에 반영되어 나타난 것입니다. 이번 둔촌주공의 가격 조정 모습은 내부적인 요인외에 외부적인 요인까지 합세하여 현재 거래가격을 2015년 1월 거래가격 수준으로 되돌려 놓은 것입니다.

작년 둔촌주공의 경우에는 월 평균 25-30건이 넘는 거래 모습이 유지되며 가격이 점진적인 상승세를 유지해 왔지만 12월에는 4건 정도로 거래가 급감한 가운데 가격도 하향세를 유지해 온 상황이였습니다. 각종 언론의 보도가 미국기준금리 인상에 따른 국내금리 인상 가능성과 대출규제강화 그리고 공급과잉우려 등을 거론하며 비관론이 팽배하게 하였고 이러한 3-4가지 악재 요인이 동시다발적으로 부동산 시장을 강타하며 매수자들의 발길을 잡아온 영향에 부동산 시장이 직격탄을 맞은 것입니다.

1월 중반을 넘어서고 있는 현재 상황하에서도 그러한 영향이 전반적으로 부동산 시장에 영향을 주며 낙관론보다는 비관론이 팽배해지고 있는 것은 분명해 보입니다. 그러기에 대다수 매수자 뿐만 아니라 일부 매도자 모두 관심의 촛점이 '가격이 오르냐'는 문의 보다는 '얼마나 빠지고 있는냐' 하는 문의에 집중 되고 있는 상황입니다.

그러나 한편으론 이번주에 들어서며 부동산 시장에서 미세한 변화가 나타나고 있는 상황입니다. 이미 저가 매물량의 증가 모습은 작년 연말을 기점으로 거의 멈추어 있었고 가격 하락세도 거의 멈추며 약보합세가 유지된 가운데 거래 자체만 중단 상태였지만 이번주에 들어서며 토요일 주말(16일)까지 둔촌주공의 경우 6-7건의 거래 모습이 이어지며 각 평형별 최저가 매물을 중심으로 간헐적이지만 곶감 빠지듯 거래가 이어지고 있는 모습이 나타난 것입니다.




이러한 미세한 변화 모습이 유독 둔촌주공만의 현상이 아니라 개포지역과 위례신도시 주변으로도 지난 주말과 이번주에 들어서며 거래가 간간히 다시 일어나고 있고 이주 호재가 있는 고덕3단지의 경우에도 거래가 이어지고 있다는 소식입니다. 

분명 현재의 거래 상황이 아직은 가격을 견일할 정도의 위력을 발휘하지 못하는 것은 분명합니다. 그러나 저가 매물량 증가가 멈추어 있는 상황에서 저거 매물중에 최저가 매물들이 속속 거래로 소진되는 상황이 이어진다면 가격 상승의 여지를 점칠수 있는 하나의 단서는 될 것으로 보이며 최저가 매물들이 거래로 소진되는 상황이 이어진다면 최저가 매물을 잡기 위해 기회를 노리고 시장을 관망하는 대기매수자들의 경우에게는 그 기회가 점차 감소하고 있다는 것으로 이해해도 좋을 것입니다.

그렇다고 2월 설전까지는 실제 거래가격 상승을 기대하기엔 다소 어려운 분위기는 분명해 보입니다. 대다수 대기매수자들이 2월에 접어들면 대출규제강화로 인해 더욱 거래가 감소하고 가격이 하락할 것이라는 기대감을 가지고 있기에 대다수 대기매수자들의 경우 2월 중순까지는 시장 상황을 직접 눈으로 확인하고 매수에 나서려 할 것입니다. 그러나 이미 저가 매물 위주로 간간히 거래가 이어지며 저가 매물들이 소진되는 모습은 1월말전까진 상당부분 이루어질 것으로 보입니다. 그렇다고 저가매물이 거래로 소진됨에 따라 저가 매물 공백에 의한 자연스런 호가 상승 모습이 나타난다 하더라도 추격 매수 모습은 쉽지 않을 것으로 보이는데 위에서 언급한대로 대다수 대기매수자들의 행보가 시장을 확인하고 움직이려는 모습에 영향이 있을 것이기 때문입니다.

그러나 급할 것 없는 대다수 매도자들의 경우에 현 상황을 일시적인 현상으로 이해하고 지나고 보자는 심리가 점차 증가할 것으로 보이는데 아마도 1월말 주간까지는 최저가 중 최저가 매물 형태로 출시된 매물들이 거래로 소진 될 것으로 보이고 거래로 소진되지 않는 상황이라도 설 이후로 매도시기를 조정하자는 매도자들의 의사가 나타나며 저가 매물 감소는 거래증가 여부와 관계없이 더욱 확산될 것으로 보입니다.

최근의 언론보도 중에서는 다소 다른 관점의 이야기도 흘러나오고 있는 상황인데 최근에 부동산 시장에 확산된 악재 영향이 실제 시장에 영향을 주는 강도에 비해 너무 과장되게 확산되고 있고 오히려 하반기에는 가격이 상승할 것이라는 전망까지 나오고 있는 상황입니다. 

증권시장 격언 중 모두가 아는 호재는 호재가 아니듯이 이미 알려진 악재도 악재가 아니라는 말이 있습니다. 미국금리인상에 따른 악영향과 아파트 공급 과잉문제 그리고 대출규제 등 이미 시장에서 몇개월전부터 알려져 왔기에 이미 시장에서는 12월과 1월초까지 그 악재가 선반영되어 가격이 하락한 것이기에 막상 2월에 들어서면서는 시장에서의 실질적인 가격 변화는 거의 없을 것으로 판단되고 1월을 통해 확실하게 바닥다지기를 통해 오히려 설 이후 새로운 바람이 불어올 가능성도 높아보입니다.

악재든 그 악재가 과장되었든지간에 현재 가격이 그 영향으로 빠져 있다면 발빠른 대기매수자들에겐 새로운 기회가 될 것입니다. 특히 작년 가격 상승 영향으로 저가 매수를 못한 대기매수자들의 경우에는 이번 기회를 다시금 노려볼만 할 것입니다. 반대로 대기매도자들의 경우에는 이번 기회를 통해 매도를 해야 할 사정이 있는 경우를 제외하곤 다소 지켜봐도 나쁘지 않을 것입니다. 물론 작년 9월과 10월 최고가 가격까지는 다소 시간이 필요하겠지만 이 바닥 탈출은 머지 않아 보이기 때문입니다.

다소 성급한 판단으로 보이겠지만 금년 1/4분기 중 매수를 준비하는 경우라면 최저가 매물을 잡는 기회는 1월말까지로 예상됩니다. 그 중에서도 각 평형별 최저가 매물에 대해서는 다소 성급하게 움직인다는 느낌이 들겠지만 빠르게 움직여도 가격적으론 결코 나쁘지 않을 것으로 판단됩니다. 이미 일부 평형의 최저가 매물은 거래로 소진된 상황이기 때문입니다.

1월 중반에 접어들면서 매수문의가 점차 표면으로 드러나며 거래가 간간히 이어지는 상황이기에 가볍게 시장 상황을 알려드립니다. 매도자로서 그리고 매수를 준비하는 상황이라면 참고 상황으로 가볍게 보시고 현명한 판단을 하시되 단골중개업소를 통해 시장 상황에 대한 정보를 얻어 보시면 더욱 정확한 판단이 되실 것입니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개해 드립니다.(2016년 1월 16일 기준)


1단지 16평 [대지지분 19.09평] 6억1천.(전세:1억2천. 1순위:34평)
2단지 16평 [대지지분 18.76평] 6억.(전세1억2천. 1순위:34평)

4단지 25평 [대지지분 20.64평] 6억4천.(전세2억. 1순위:34평)
1단지 18평 [대지지분 21.48평] 6억5천.(전세1억2천. 1순위:26평)
4단지 25평 [대지지분 21.48평] 6억5천.(전세1억7천. 1순위:34평)

1단지 22평 [대지지분 26.22평] 7억5천. (월세)
3단지 31평 [대지지분 25.78평] 7억4천. (전세2억. 1순위:34평)

4단지 34평 [대지지분 28.66평] 7억9천.(전세1억8천. 1순위:34평)
3단지 34평 [대지지분 28.66평] 8억5백.(전세2억3천. 1순위:37평)
1단지 25평 [대지지분 29.83평] 8억4천.(전세2억1천. 1순위:37평)

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114