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서울특별시 25개 자치구일대 기존아파트단지外 재건축아파트단지를 살펴보면.. 용도지역상 일반주거지역 2종 3종이 대다수라 할수있습니다..보통 상식적으로 재건축이든 재개발이든 도시재정비든..개발사업에 따른 사업수지분석에 가장 필요 필수라 할수있는 땅값 시세부터 알아봅니다..

그래서인지 양천구일대를 기준으로 단독 다가구 근생 기타상가에 관련된..입지적 도로접근성 기반역세권등 포괄적으로 땅값을 비교비례하에 단지별로 조사착수게 됩니다..과거1995년 이전아파트는 녹지율 공원등 학교 복지관설립 경로당 일반도로 단지내도로(어린이 장애자 노인)등 기부채납이 매우낮았습니다..그래서 재건축시 앞서말한데로 잘 감안하시고 특히 주변땅값이 높아야되며..여타 입지나 위치로 볼때 각종도로조건 역세권 상업시설등 도시기반이 좋아야 한다는 것이죠..

또한 재건축 재개발 도시재정비時..지구단위계획인가및 특별계획과 세부개발계획 인가결정되야 고밀도개발이 이루어집니다..여타 남들하니 무조껀 재건축이 좋다가 아니죠..예를들어 말하겠습니다..요즘 재건축아파트 건설사에서 평당 얼마에 건설비 책정하는지는 모르지만..고급자재로 대략 평당600만원 그럼 30평대 2억이다..아파트 단지별 땅 전체평수가 있을겁니다..

그리고 단지주변에 유사한 일반주거지역2종..3종에 여러기반시설 기타시설등 상업및 주거도로현황등 여러가지 종목별 사업분석을 접목해보자구여..아주간략하게 개발사업에 따른 철거비 건축비 모델하우스 지구단위 인허가 제세공과금 채권 단지내상가주거비율 신탁 금융제반비용 교통 환경 재해[소방시설] 기부채납 녹지율 그에따른 공공전력 기타 등등 감안했을시..제일중요한것은 양천구 땅값이 고르게 받쳐줘야 합니다..대지지분30평 아파트가 12억간다하면..평당4천만원꼴이죠..그런데 양천구라는 큰 타이틀을 놓고 볼때..그일대 목동 신정동 신월동 땅값이 최하 일반주거지 평당3천만원미만 간다면.. 아무리 좋은입지에 재건축이라 할지언정..그리고 20년 30년 40년하고는 무관하다는 것입니다...

과거 행정지역분할로 발생된 지적도상 강서구 화곡동일대와 양천구 목동 신정동 신월동등 지적접근성이 뒤죽박죽 엮어있다 할수있습니다..입지적으로나 접근성으로 볼때 강서구 화곡동이 양천구 신정동 신월동[신정뉴타운]보다는 훨씬 탁월하다 볼수있지여..향후 주변개발계획으로 인해 역세권 기반인프라및 도로접근성등 지역성향이 강한 자치구 타이틀이라는 명목하나로 땅값 집값차이는 크게 발생한다는점 유의하셔야합니다..

재건축사업 용적률 상향을 떠나 과거 현재그대로 시행하겠다고..주민들이 건설사입회하에 한다면..양천구청에서 반대할일 없겠지요..도시개발에 따른 지구단위는 양천구청이 아닌 서울시에서 결정하는것입니다...허나 이해관계에 얽히다 보니 당연한거 아닐까여...절대로 Big 1군건설사 못들어가는게 아닌 안들어갑니다...모든걸 다떠나 건설사는 신시가지단지별 현재시세대비 사업성 정밀분석합니다..타당성에 적합되면 철거 때려부수고 새로깨끗하게 신축공사해야 하겠지요..여타 수지분석에 따른 상황에 따라..인근부지도 매입할때가 있습니다..그돈 어디서 충당할건지요..건설사가 타당성검토할때 해당지역이 입지적으로 거품이냐 아니냐..수익성이 좋은가 아닌가..역세권인가 아닌가..입지[사통팔달교통 한강권 공세권 학세권 역세권 숲세권 기반시설 상업문화시설 광대로 주변인프라]가 좋은데 마다할 건설사 세상어디든 없습니다..필자가 앞서 말한데로 대형건설사 짱구 아닙니다..신용등급이 좋아야 금융권지원이 좋듯..건설사또한 대형건설사가 금융PF가 좋다는 뜻 아닐까요..

조합원 입장에서 무상지분율 서울시나 양천구청 건설사 입장은 고려안하고..본인들 입장에서 탁상으로 아주 단순들 계산들만 하시니..무상지분율 높을바에는 입지가 아주 수려한 지역말고는 높은무상지분율 받들면서까지..건설사는 절대안들어 갑니다.. 대형건설사는 조합원 무상지분율 팍팍밀어주더라도..구획정리 잘된 단독주택밀집지역 그런쪽을 아주 선호합니다..5층이하에 저층밀집된 단독주택재건축 지역이니까여..왜냐 땅지분도 많고 활용가치또한 많으니까요..아주 단순합니다...그럼 인근주변 지가[地價]또한 받쳐줘야 합니다..말그대로 땅값과 부지라는 말입니다..그러한 부분이 완전히 충족되었을時...수익에 따른 개별단지냐 전체단지냐를 저울질 해야 할거 아니겠습니까.. 강동구 둔촌동[저층]을 거울삼아 보세요..왜 그토록 대형건설사들이 서로 피터지면서 수주할려고 하였겠습니까..

아울러 목동신시가지는 금융 Project Financing Loan도 어렵다는 것이죠...금융권 예전의 PF방식하고 현재의 PF방식하고 천양지차[天壤之差]입니다..지구단위에따른 인허가도 걸림돌이고..교통영향평가 환경영향평가 재해영향평가등 통합영향평가로 모든절차 진행이 많다는것입니다.. 건설사가 볼때는 다른걸 떠나 주변일대 신시가지와 대등한 말그대로 고르게 시세형성된 아파트가 없다는 것이죠..예를들어 강남 압구정을 볼거같으면 현대 미성 한양처럼 몰려있어야 한다 전하고 싶네요..

현재 재건축완성된지역인 과거 반포주공이나 잠실주공일대를 회상해 보시면 알겁니다.. 그러나 신시가지단지는 용왕산 근린공원기준으로 서북쪽이나 북동쪽으로 뻗어야 하는데 여기저기 따로 단지가 뒤죽박죽 되어있다는 것이죠...아무리 같은 신시가지라 하여도 접근성이나 입지적으로 목동단지하고 신정동단지하고는 크게 다르다 할수 있구여..더불어 재건축완료시점 단지별로 역세권이라도 인구유동화지역이냐 아니냐..또한 역세권이냐 아니냐에 따라 향후 개별적으로 가격차이가 날수밖에 없습니다..그래서 건설사또한 하나부터 열까지 책정하기가 고민된다는 것이죠...  

더불어 사업수지또한 걸림돌이다 할수있다는 것입니다..우리가 생각하는 탁상으로 주먹구구식 계산하는게 아니죠..각종개발에 따른 인허가와 건설사의 수익마진등 개별조합원 분담금및 주변아파트의 흐름등 앞뒤 좌우 다 계산합니다..여기서 중요한부분은 1단지에서 14단지까지 도보10분미만 700m(현관에서 나온시점부터 지하철출입구까지)..같은 단지라도 역세권아파트가 있고 아닌것도 있습니다..집합건물은 어찌되던간에 묻어서가든 그거야 시장동향이라 하겠지만...재건축 재개발사업시에는 절대 단지별 접근성기준으로 감정평가가 제각각 다릅니다...아무리 재건축 할애비라고 할지언정...대기업들 절대로 이윤창출 없이는 자선사업하는 바보아닙니다...

그러나 강남구 송파구 서초구 강동구는 한강입지권이라 주변지역이 골고루 땅값이 비슷하게 형성되어있습니다..그래서 땅값이 높아도 건설사는 시장성을 감안하고 ..분양률이 좋다보니 재건축 개발사업에 인기가 좋다는 것이죠...예를들어 용산구 성동구 광진구 마포구또한 앞서말한 한강입지권에 모든환경이 강남권과 비슷하게 땅값이 편차없이 골고루 형성되다보니..Big 1군건설사들이 너도나도 좋다고 수주하겠다고 달려오는것입니다..중요한것은 서울양천구라는 타이틀보다는 목동신시가지라는 타이틀이 자치구보다 성향이 더 강하다는것이죠..예를들어 상대에게 당신또는 너 어디 사냐하면 양천구라고 안하고 목동에산다고 합니다..신정동에 사는 사람도 목동에 산다고 하죠..과거 버블세븐지역에도 보였듯..양천구가 아닌 수식어가 목동이라고 할정도로 강했지요..

**그만큼 신시가지단지가 오르면 그주변 목동 신정 신월 기타 아파트값이 갭메우기로 반짝상승한다는거죠..특히 목동1단지에서 신정동신시가지11단지까지 직선거리로4Km정도 됩니다..예를들어 사실Fact의 의거 말씀드립니다..입지적으로 교통입지,환경입지,교육입지로 따질때..광진구전체적으로도 양천구가 아닌 목동신시가지보다 우월하고 탁월하다 자부하죠..그건 땅값의 가치로 말씀드리는 겁니다..왜 이런말을 하냐면 광진구 중곡 화양 광장 구의,자양동땅값이 양천구 목동,신정동 땅값보다 훨씬 비싸다는 것이죠..필자말이 사실인지 아닌지는 대지 거래시세및 실거래가를 확인하시면 되니까요..광진구 광장동힐스테이트에서 중곡동아차산역 단독주택밀집지역일대 직선거리로 1km내외입니다..그럼 아파트가 없는 광진구중곡2.4동과 구의2동을 용산한남지구처럼 단독주택밀집재개발.재건축을 통해..기존양천목동의 신시가지를 신정동또한 신시가지로 합병변경한것처럼.. 아차산역일대 중곡,구의동또한 현 광장동 힐스테이트 단지를 광장아차산힐스테이트로변경 광장아차산힐스테이트1단지 광장2단지 ~광장14단지처럼 Bench making(벤치마킹)하면 그 파급효과 즉 시너지 효과가 지금 목동신시가지의 2배이상은 될것이다 자신있게 확언합니다..그래서 신시가지1단지부터 14단지까지 소위 30평대이상 50평보유자[땅지분]는 오히려 소형평수가진 보유자들때문에 골머리를 썩을수 있다는것이죠..추후에 이해타산 따져야하니까요.."동상이몽"이란 뜻 새기시길..

모든개발사업은 단순계산법으로 탁상공론으로 되는것이 아닙니다..또한 현재기준 2만7천세대에 앞으로 추가적으로 늘어날물량들 소화할 중상층이상 부유층들이 투입되어야하구여..그런데 지금 정부정책들을 감안하면 신시가지 인프라를 소화할 세력들을 생각해 보셨는지요...그래서 있는자는 버티지만 없는자는 대출및세금으로 골로갑니다...폭넓게 깊게 숙고하시면 필자의 말이 이해될것입니다..

있는그대로 말씀드리죠..목동이 교육환경이라는 이유로 제 동생 와이프가 진명여고 나왔습니다..저한테는 제수씨죠..또한 동생 장인장모께서 현재 목동신시가지 50평대에 살고 있습니다..동생이 그럽니다 지금 시장의 주변인프라가 송파 아시아선수촌 올림픽선수촌 잠실엘츠 리센츠정도면..조만간 20억도 된다고 합니다.. 그렇지만 그건 동생생각일뿐..저야 내심 속으로 동생이 잘되길 바랄뿐이죠..그리고 동생에게 넌 좋겠다고 하였지요..우리 가족이니까요...절대 있는사람은 재산세 보유세 분담금 끄덕없습니다..큰수익이 난다면 끝까지 데리고 갑니다..허나 재건축시행부터 완공까지..신시가지 단지에 27000세대 집주인들 재정..끝까지 살아남을수 있는 버틸수 있는 사람들이 얼마나 되는지는 그사람들 본인만이 잘 알겠지요..하지만 강남 서초 송파주민들은 재정기반이 탄탄하다고 할수있습니다..

주차문제 기타문제니 이런거 다떠나서...하지만 일반인들 서민들이 모여있는 중소형평수는 대출에 급등한 시세로 인한 재산세 부동산보유세 기타잡세 비용들이 문제라는 것이죠..그것만있을까요..올해부터 시행되는 재건축초과이익환수금과 재건축개별분담금 그리고 건강보험료..이건 어떻구여..앞으로 정부정책의 칼날이 어디까지 올지는 어느누구도 예측못합니다..그러나 촉감은 온다는 것입니다... 

온정도 냉정도 아닌 냉철하게 말해 신시가지는 매머드급 대단지라 소형평수 관리비또한 지방아파트보다 저렴합니다...대한민국 어느누구나 인정하듯 양천구는 신시가지만 지금것 나홀로 상승일뿐..여타 양천구일대가 동반상승해줘야 기반이 견고하다는 뜻입니다..이것이 시장의 조화입니다...결론은 건설사는 건설사대로의 이윤을 챙기고..서울시나 양천구는 세금으로 챙기고...주민들은 이익을 계산해야겠죠...답-->現시점 똑똑한 자(者)는 신시가지를 어떻게 한다는걸 잘알겠지만..미련한자는 욕심에서 헤어나지 못할것입니다..판단은 본인들이 하는거죠..미생지신[尾生之信]이란 말뜻을 헤아리시길..

필자는 간략히 비판도 아닌 비난도 아닌.. 시장의 흐름을 있는 사실 정석 그대로 말한것입니다..