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9.1 부동산 대책을 정부에서 발표했습니다.

이번 대책이 가장 큰 수혜지는 목동 신시가지가 아닌가 하는 생각에 잠시 글을 써봅니다.

우선, 9.1 부동산 대책의 내용을 살펴보면,

1. 재건축 연한 단축

- 7~12 단지 아파트의 재건축 연한이 2~4년 단축

- 목동에 재건축 바람이 이제 본격적으로 일것으로 보임

2. 재건축 안전진단 대폭 완화

- 건물의 구조적 안정성이 아니, 주거환경 평가 비중 대폭 완화

- 그동안 목동 신시가지가 튼튼하게 지어서 안전진단 통과가 어렵다는 불안감을 확실히 해소

- 주거환경이란, 주차난, 배관, 층간소음, 에너지 효율 등으로

  목동신시가지의 재건축 안전진단은 무난히 통과 가능할것으로 예상됨

3. 과도한 재건축 기부체납 방지

- 과거 지차제(서울시)의 재건축 허가의 조건으로 과도한 기부체납을 요구하는 사례가

  많아서 사업성에 큰 차질이 발생하였었는데, 과도한 기부체납을 막아 사업성 확보

이번 대책은 목동신시가지를 위한 대책이라고 해도 손색이 없을만큼,

상당히 목동신시가지에는 호재로 작용할만한 대책입니다.

그렇다면, 향후 목동신시가지의 전망에 대한 소견을 적어 보면,

1. 노후한 아파트에서 재건축 아파트로 Positioning 변화

- 그동안 목동 신시가지 아파트에 대한 일반 수요자들의 평가는

입지는 좋으나, 너무 오래된 아파트, 그러나 튼튼히 지어서 재건축이 힘들것이다.

아마 재건축을 진행하려면 20~30년 더 기다려야 한다.

즉 서울 서부권에 입지는 좋지만 노후한 아파트로 Positioning 되어 있었습니다.

- 이번 대책을 통해, 목동 신시가지는 서울 서남권에 대표 재건축 예정 아파트로

확실히 Positioning 할듯 합니다.

- 특히 1)재건축 연한단축, 2)안전진단 완화, 3)과도한 기부체납 금지로 사업성 확보

이 3가지 측면 때문에 재건축의 속도는 빨라질것이라고 봅니다.

2. 기존 평형에 의한 가치 결정에서 대지지분에 의한 가치 결정

- 일반 아파트로 평가 받을때에는 아파트 평형이 가장 큰 가치 결정 요소였습니다.

현 주거가치가 가장 큰 요소였던 거죠.

- 그런데 재건축 아파트의 경우, 현재의 평형은 전혀 중요하지 않습니다.

대지지분에 따라 가치를 평가 받게 됩니다.

- 평당 가격이 아닌, 대지지분 당 가격으로 결정이 되어 집니다.

3. 재건축에 따른 로얄단지의 변화 가능성

- 재건축이 모든 단지가 정해진 일정에 따라 차질 없이 진행되면 모르겠으나,

재건축이 먼저 진행되는 단지가 나오고, 어떻게 재건축 되느냐에 따라,

목동 신시가지 내에서의 로얄단지도 달라질수 있다고 봅니다.

- 과거에는 로얄단지 였더라도, 재건축 진행도 못하고 계속 노후화 된다면,

해당 단지는 로얄단지에서 밀릴수도 있겠죠.

마지막으로, 목동신시가지는 어느정도가 적정가격인지 생각해 봤습니다.

사실 목동 신시가지 단지마다 모두 대지지분이 다르기 때문에

동일하게 어떤 가격이 적정가이다라고는 말하기 힘들것 같습니다.

다만, 대지지분당 가격의 적정가는 추정 가능하지 않나 생각 됩니다.

현재 3종 주거지역의 재건축 대상 아파트들의 대지지분가를 살펴보면,

반포 - 대지지분 평당 5,000 ~ 6,000 만원

잠실 - 대지지분 평당 4,500 ~ 5,500 만원

대략 반포와 잠실의 3종 주거지역의 대지지분 단가는 위와 같습니다.

그렇다면, 목동 신시가지의 대지지분은 어느정도가 적정 할까요?

개인적으로는 잠실 정도 수준은 충분히 되지 않나 생각 됩니다.

메인단지인 7단지의 경우 대지지분 평당 5,000 만원 정도

11,12 단지의 경우는 대지지분 평당 4,000 만원 정도가 적정하다고 봅니다.

그런데 현재 7단지의 경우 대지지분 평당 3,300 만원 수준입니다.

11, 12 단지는 대지지분 평당 2,300 ~ 2,500 만원 수준이구요.

반포, 잠실의 재건축 단지와 비교해 볼때, 현재 목동신시가지는 그동안

재건축 단지로 분류되지 못하면서 상당히 저평가 되어 있는것을 알수 있습니다.

이번 9.1 대책으로 본격적인 재건축 예정 단지로 들어선 지금,

그동안 저평가된 목동신시가지는 이제 제 평가를 받을 시점이지 않나 기대해 봅니다.