부동산 정보포털에서 거래포털로!

(행운칼럼) 급매물 살 때, 주의할 점

" 철산동 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운공인중개사 ~ ”
“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,
모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다.



급매라는 것은 정상적인 금액보다 낮은 금액으로 살 수 있는 것을 말하곤 합니다.
급매로 내놓은 이유는 가지각색이지만 정상적인 거래의 관행보다는 비정상적인 거래의 관행이 많다 보니 주의할 점 또한 있습니다.


몇 가지만 주의한다면 실속 없는 장사보다는 실속 있는 장사를 할 것이라고 봅니다.

또한, 급매물건을 잡을 때, 부동산한테만 맡겨두지 말고 스스로 알아볼 수 있는 사항은 직접 체크를 해야만 아무런 문제없이 급매물건을 자신의 소유를 만들 수가 있습니다.

특히, 복잡한 권리관계 및 복잡한 채권관계가 설정이 되어 있다면, 차후에 문제가 되었을 때, 증빙할 수 있는 자료를 가지고 있어야 합니다. 간혹, “짜고 치는 고스톱”이라고 하면서 “사해행위”를 주장하는 사람들이 소송을 거는 경우도 있습니다.

만약 이런 경우가 발생하면 있는 그대로 증빙자료를 가지고 유용하게 사용하면 됩니다. 이러한 것을 사전에 예방하기 위해서는 모든 금융거래는 채권자 금융기관의 통장으로 이용을 하는 것이 좋다는 생각을 해 봅니다.

또한, 일부에서는 계약금만 지불하고, 소유권이전등기를 먼저 하면 아무일 없다고 하는 말들을 하는데, 이것은 잘못된 것입니다. 소유권은 이전을 했는데, 채무액이 그대로 남아있으면 나중에 재수가 없으면 “소송으로의 초대”을 받을 수가 있기 때문입니다.


첫째, 외국에 이민 등 일반적인 경우

이것은 거의 대다수가 별 문제가 되지 않습니다. 등기부상의 권리관계와 근저당과 전세금 같은 경우만 체크하면 수월하게 해결을 할 수가 있습니다. 특히, 세입자가 들어있는 상태에서는 세입자 확인은 해야 합니다.


둘째, 등기부상에 채권최고액이 많을 경우


<복잡하지 않는 경우>

채권관계가 복잡하지 않고 단순하게 채권최고액이 많을 경우입니다.
계약을 하기 전에 해당 금융기관 또는 채권자의 채무관계를 정확하게 파악하고,
특히, 금융기관 같은 경우에는 금융거래확인서를 첨부 받아서 실제로 채무가 얼마인지 확인을 해야 하며, 금융거래확인서를 꺼리는 경우는 직접 또는 부동산 입회하에 금융기관에 실제금액과 이자 등을 파악하면 됩니다.


계약을 하더라도 모든 채무금액과 이자를 제외한 나머지 금액에서 계약금만 지급하고, 잔금시에는 매도인과 부동산 그리고 매수인과 법무사가 동시에 금융기관에 방문하여 채무금액과 이자를 상환하고 나머지 금액을 가지고 잔금처리를 한 후에, 소유권 이전등기를 받으면 무탈하게 마무리를 할 수가 있습니다. 이마저도 싫다면, 금융기관에 상환금액을 송금하고 법무사를 보내시면 됩니다. 남을 보내는 것보다는 자신이 직접 방문해서 해결하는 것이 좋을 것 같습니다.


<채권최고액이 복잡한 경우>

반드시 “금융거래확인서”와 “공동담보”를 확인해야 합니다.
확인을 해주지 않으면, 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
제1금융권, 제2금융권 등 몇 개의 금융기관들로 얽히고 설키고 있으면, 해당 기관을 전부 점검해야 합니다. 제1금융권은 어려운 문제가 없습니다.

특히, 제1금융권 이외의 금융기관이 있을 때는 좀더 주의를 해야 합니다.

사업을 하는 분들 같은 경우에는 제2금융권과 제3금융권 또는 그 이외의 금융권과 개인 채권자 등과 얽혀있는 경우가 많습니다. 이런 경우에도 긴장하지 말고, 순리대로 해당된 곳을 전부 알아봐야 하고, 실제 남아있는 채무액이 아닌 채권최고액을 기준으로 매매가 대비 얼마가 되는지 정확하게 알아봐야 합니다. 특히, 매매가 대비 채권액이 넘는 경우는 금융기관별로 얼마씩을 지불하고 말소를 해주는지도 알고 있어야 합니다. 모든 것은 당일날 한꺼번에 처리를 하는 것이 중요합니다.


셋째, 공동담보가 설정된 경우

공동담보는 정말로 정말로 주의를 해야 합니다.
공동담보는 몇 개의 물건을 묶어서 담보를 설정하기 때문에 한 개를 푼다고 해서 풀리는 것이 아니라 전액 상환을 해야만 풀어줍니다. 그래야만 안전하게 소유권을 받을 수가 있습니다.


넷째, 가등기 등 권리변동 즉, 소유권과 관련된 경우

등기부상의 소유자 및 가등권자가 동시에 만나서 계약을 해야 합니다.
물론 가등기를 푼다는 서류도 받아야 하며, 특히, 어느 정도의 돈을 지불해주면 가등기를 풀어준다는 경우가 대부분이기 때문에 계약시에 금액을 지불하고 가등기 서류를 받아서 바로 말소를 해버리면 됩니다.


제가 아는 이것 이외에도 몇 가지가 있으나, 이 정도만 알고 있으면 체하는 경우는 없을 것으로 봅니다.

*.급매 물건을 잡을 때, 주의할 점을 몇 가지 정리를 해보았습니다.
*.공짜로 먹는 떡은 체하기 마련입니다.
*.체하지 않기 위해서는 직접 발로 뛰고 동행해서 처리를 하는 것이 제일 안전합니다.

감사합니다.

~~철산동 행운의 네잎클로버~~~행운공인중개사~~~

*.Naver부동산 전문답변인 및 행운칼럼
*.Daum금융 재무상담위원
*.Daum부동산 부동산고수 및 행운칼럼
*.부동산뱅크 행운칼럼
*.부동산, 창업, 세상살이이야기 등 행운칼럼 연재

*.경기도 광명시 철산동241-2 주공13단지 바상가(광명사회체육센터옆)
*.행운공인중개사 김영종
*.홈페이지 http://blog.naver.com/ssab21