부동산 정보포털에서 거래포털로!

이제 2015년 출발입니다.
기대와 희망을 안고 더 나아질 것이라는 기대감을 가지고 힘차게 새롭게 마음을 잡아봅니다.


<지난 12월은....?>


둔촌주공아파트는 지난 2014년 12월에 거의 30건에 육박하는 거래량을 보이며 바닥을 확실하게 탈출한 것뿐만 아니라 사업시행인가신청과 부동산3법 국회 통과로 가격이 다시금 큰 폭으로 상승하는 모습을 보이며 2014년을 마감했습니다.

지난 12월 대다수 거래가격은 지난 10월이후 가격이 하락되어 출시되어 있는 저가 매물 중심의 거래 모습이였으나 부동산3법국회 통과이후 일부 평형에서는 작년 9-10월 거래가격 수준까지 거래되는 모습이 나타나며 강하게 호가를 견인하여 전반적인 호가는 다시금 거의 지난 9-10월의 호가로 회복된 모습이였습니다.

더군다나 연말 영향으로 매도시기를 연기하는 모습이 대다수였는데 사업시행인가 결과가 2월쯤이면 가시화 될 것이라는 기대감에 가격불문하고 매도시기를 연기함에 따라 거래 자체가 가능한 매물이 거의 전무한 상황이 호가 상승세를 더욱 부채질 하는 모습입니다.

가격이 더 하락할 것이라는 기대감에 11월과 12월의 저가 매물을 잡지 못한 일부 대기 매수자들이 연말까지 매물을 찾는 모습도 눈에 보였으나 거래 자체가 가능한 매물도 거의 없고 그나마 가격을 크게 올리는 모습에 발길을 돌리는 모습이 눈에 보였습니다.




<출발!! 2015년도는...?>


이제 2015년 새해가 시작되며 둔촌주공은 지난 11월과 12월의 시장과는 완전 딴판으로 변모한 것입니다. 이제 1월 시장은 지난 11월과 12월 시장 모습과는 차원이 다른 설명이 필요해 보입니다.

이제 호가는 2014년 9월과 10월 수준으로 올라섰거나 거의 올라선 상황입니다.
1월 시장은 12월말 분위기를 그대로 이어받아 당분간 극심한 매물 품귀 현상이 이어지며 호가 올리기 모습도 강하게 나타날 것으로 예상됩니다.

지난 12월 부동산3법 국회 통과 이전부터 이미 다른 재건축 단지와 달리 저가 매물을 중심으로 꾸준히 매수세가 이어지며 거래 증가 모습을 보이고 있었던 것은 둔촌주공의 높은 가치에 잠재적인 매수세가 폭 넓게 포진하고 있는 것으로 해석이 가능한데 이번 사업시행인가 관련 재건축 진행 호재와 정부의 규제완화 영향으로 1월의 경우에는 신규 매수세를 더욱 크게 유인하며 현재 가격 수준이 지난 9월과 10월 수준에 근접한 상황에도 현 수준 가격에 적응된 신규 매수세가 크게 증가하며 거래량도 증가하는 모습이 예상됩니다.

가격 흐름상 한번 올라섰던 최고점은 쉽게 다시 올라서는 경향을 비추어 볼 때 1월 중순경 실거래가는 지난 9-10월의 거래가격 수준까지 어렵지 않게 올라설 것으로 예상됩니다. 물론 당분간 그 이상으로 올라서기에는 매수자들의 가격 저항도 만만치 않겠지만 당분간 가격 흐름에 대한 전망은 밝다는 것이 대다수의 공통된 의견으로 예상됩니다.

좀더 시간을 두고 시장 상황을 지켜봐야 하겠지만 2015년도 1/4분기는 대체적으로 강세가 유지되는 모습이 유력해 보이며 1/4분기중 최고가 형성시기는 2-3월경이 유력해 보이는데 사업시행인가 결과가 나오는 시점 전후로 예상됩니다. 사업시행인가 결과도 중요하지만 그 이후 재건축 진행에 대한 기대감이 더욱 강하게 시장에 영향을 주며 가격을 견인 할 것으로 예상됩니다.


<매수 및 매도 선택은...?>


매수자들 입장에서는 단기적으로 크게 변화된 시장 모습에 다소 당황스런 상황이겠지만 1월 시장 또는 구정 전의 시장 상황하에서는 매수는 무조건 빨라야 할 것으로 예상됩니다. 그리고 9월과 10월의 실제 거래가격 수준에서는 지난 11월과 12월의 시장 상황을 엿보지 말고 적극 매수해도 장기적인 수익율 측면에서 실패는 없을 것으로 보이고 다소 올려 매수한다는 생각으로 매수 전략을 가져야 그나마 더 오르기전에 매물을 잡을 수 있을 것입니다.

당연한 이야기지만 매도자들의 선택은 시간적으로 여유를 가져도 좋다는 판단입니다.
그러나 가격 오름세가 이어지면 단기적으로 매도 계획을 가지고 계신 분들이라면 역설적으로 매도 타이밍을 검토해야 할 것입니다. 통상 대다수의 경우 가격 상승세가 진정되거나 하락하기 시작하면 그때서야 매도를 검토하는 경우가 대다수여서 최고점 타이밍을 놓치는 경우가 많은데 가격이 오르며 뜨겁게 매수자들의 발길이 이어진다면 신뢰할만한 단골중개업소와 시장 분위기 및 매수자들 움직임에 대한 정보를 얻으며 정확히 시기 조절을 해야 할 것입니다. 아직은 성급할 필요는 없으나 검토는 여유있게 시작해야 할 시기로 판단됩니다.


< 2015년 변수는...재건축 일정...?>


1/4분기 가격 흐름의 중요한 변수는 사업시행인가 결과가 예정대로 나올 것인가에 의해 가격 흐름에 힘을 보태거나 또는 힘을 빼는 영향을 줄 가능성이 높아 보이는데 강동구청과의 사전 조율 영향에 의해 지연없는 결과가 예상됩니다. 그리고 금년 중 넘어야 할 가장 큰 고비는 사업시행인가 이후 조합원 분양신청전 개략적인 분담금이 도출되야 하는데 이를 위해서는 시공사와 조합의 본 계약을 위한 조율 과정이 필요할 것으로 보이는데 매우 관심있게 보아야 할 사한으로 판단됩니다.

사업시행인가는 인가권자가 강동구청이기에 결과가 나오기까지 큰 지연은 없을 것으로 예상되나 그 이후 일정은 상황에 따라서 조합과 시공사와의 본계약 협상을 진행한 후 개략적인 분담금을 발표하고 조합원 분양 신청을 받은 이후 관리처분 총회를 개최 하거나 아님 상황에 따라서는 그 선후 일정을 조율하는 모습이 예상되는데 실제 둔촌주공의 재건축 진행의 본 게임은 사업시행인가를 득한 이후 시작이라는 점입니다.

2015년 원활한 재건축 진행을 기대하고 한단계 업그레이드 되는 모습을 기대합니다.


◈ 둔촌주공 최저가 매물을 소개합니다.(2015년 1월 1일 기준)
(실제 매물을 찾을 경우 매물 품귀와 호가 변화가 심해 전화를 통한 직접 확인 필요합니다.)

1단지 7.5평[대지지분 8.94평] 3억4천. 16평[대지지분 19.09평] 5억9천.
         18평[대지지분 21.48평] 6억3천. 22평[대지지분 26.22평] 7억3천5백.
          25평[대지지분 29.83평] 8억3천.

2단지 16평[대지지분 18.76평] 5억8천5백. 22평[대지지분 25.78평] 7억2천.
          25평[대지지분 29.30평] 8억.

3단지 23평[대지지분 18.76평] 5억9천5백. 31평[대지지분 25.78평] 7억2천5백.
         34평[대지지분 29.30평] 8억.

4단지 23평[대지지분 18.34평] 5억8천5백. 25평[대지지분 20.64평] 6억2천.
         31평[대지지분 25.78평] 7억1천. 34평[대지지분 28.66평] 7억8천5백.
         34평[대지지분 29.83평] 8억3천.


이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114