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(개포 대진칼럼) 재건축의 쪽박과 대박!

 봄은 왔습니다.
계절의 순환 법칙에 의한 봄이 왔건만 봄을 실감할 수 없는 재건축 시장에 봄은 아직 요원하기만 합니다.

 재건축!
오늘은 재건축에 대한 얘기를 시작으로 글을 엮어 보겠습니다.
알기 쉽게 간단히 요약하자면 재건축은 기존 터의 건축물을 철거하고 그 자리에 기존 건축물을 대체할 새로운 건축물을 신축하는 사업입니다. 

강남 지역은 도로나 공원 등 기반시설은 이미 갖춰져 있고 거기에 노후된 아파트만 다시 지으면 되기 때문에 재건축 사업이 더 활성화되고 있으며 강남 재건축 구역에서는 이미 구축된 공공 기반시설의 혜택을 누리게 돼 사업성이 높게 나오는데 그 이유는 강남권 재건축 사업에서는 공공 기반시설 조성비용으로 자기 자산의 약 10% 가량을 내놓는 것으로 확인되었습니다. 

흔히 재건축과 재개발에 대해서 혼란스러워 하시는 분들이 많은데 재건축과 재개발은 많은 차이점이 있습니다.

예를 든다면 재개발의 사업성이 재건축보다 더 나쁜 이유 중 하나는 재개발의 경우, 사업비에 도로나 공원 등 공공 기반시설 인프라를 조성하는 비용이 포함돼 있는 가운데 아파트를 지어야 하기 때문입니다.
애초 뉴타운 주민들은 도로나 공원 등 기반시설 인프라는 시나 구청에서 해줄 것으로 기대했습니다. 그런데 막상 사업을 해보니 도로나 공원 만드는 비용을 모두 뉴타운 주민들이 부담하도록 돼 있었던 겁니다. 

뉴타운(재개발) 사업에서 조합원들은 도로나 공원 등 공공 기반시설을 조성하는 비용으로 자기 자산의 35~40%를 투여하는 것으로 알려졌습니다. 약 5만㎡의 부지 개발에서 1만7000㎡ 가량을 공공 부지로 내놓는다는 의미입니다. 그러다 보니 사업성이 급격히 악화될 수밖에 없으며, 뉴타운 조합원들은 상상 이상의 추가 분담금을 내게 되는 것입니다. 

재건축이 투자 수익성이 높다는 이유 중 하나가 바로 이런 점 때문인데 며칠 전 아니 정확하게 4월6일 국내 최대 규모 재건축 단지인 서울 송파구 가락시영아파트 재건축 결의에 문제가 있어 취소하라는 대법원 판결이 나왔는데 이로 인해 10년 넘게 추진해 온 재건축 일정에 차질이 불가피해졌습니다. 

재판부는 "재건축 결의 당시 정족수에 대한 규정이 명확히 없더라도 조합원 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상 동의가 필요하다"는 이유로 대법에서 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 합니다. 

가락시영 재건축 단지는 지난달 억대의 추가 분담금이 발표된 여파로 1차 충격파를 받은 데 이어 이날 대법원의 취소 판결 소식이 전해지면서 2차 충격을 받아 조합원들의 패닉현상이 일어나고 있는데, 이 때문에 재건축으로 인해 누구는 쪽박을 또 어느 사람은 대박을 취하는 기회가 될 지도 모르겠습니다. 

아무튼 가락시영아파트에 대한 재건축 결의 취소 판결이 강남 재건축 시장에 미치는 영향이 “찻잔 속에 태풍” 격으로 끝날지는 아직 모르겠지만 이를 두고 전문가들의 의견은 분분합니다.

정비업계에 따르면 대법원 취소 판결 이후 비상대책위원회는 "2008년 시행안이 취소되면 이를 바탕으로 변경한 2013년 시행안도 자동으로 취소될 것"이라는 입장이며, 반면 조합은 "지난해 시행안은 조합원 81.8% 이상 동의로 총회 의결을 거쳤기 때문에 사업을 추진하는 데 문제가 없다"고 반박하고 있습니다. 

결국 핵심은 취소 판결을 받은 2008년 시행안이 2013년 시행안에 영향을 미치는지의 법률적인 판단인데 2013년 시행안은 2008년 시행안을 '경미하게 변경'한 것이 아니라 '실질적으로 변경'했기 때문에 새로운 사업의 성격을 가진다는 게 부동산 전문 변호사들의 공통된 설명입니다.

또한 "주거지 종상향(2종→3종)을 한 가락시영은 실질적으로 사업이 바뀌었다고 봐야 한다."며 "고등법원에서 최종 취소 판결이 나더라도 진행 중인 사업 추진에는 문제가 없을 것"으로 내다봤습니다. 

부동산 업계에서는 가락시영의 경우 다시 주민 동의를 구하면 돼 사업 추진이 지연될 뿐인데도 조합원들의 불안심리 더 크게 작용하는 게 더 큰 문제로 보고 있습니다. 

아무튼 2.26 임대차 선진화방안 이후 시장이 위축된 데 이어 국내 최대 재건축 단지의 사업 지연이라는 또 다른 악재가 겹쳤다는 점에서 강남 재건축시장은 당분간 관망세가 유지되다가 하반기 이후에나 반등할 수 있을 것으로 예상할 수 있겠습니다. 

이런 예상은 "재건축 매수자의 경우 '투자목적'인 경우가 많은데 투자성이 예전에 비해 담보되지 않는데다 돌발적인 악재가 주택투자 심리를 위축 시킬 수 있는 요인으로 작용하기 때문에 당분간은 매수자의 관망세가 더욱 짙어 질 것으로 보입니다. 

개포 재건축, 오늘의 현장보고!

증권가에서 흔히 듣게 되는 용어가 있습니다.
바로 지지선과 저항선이라는 말이 있는데 재건축 시장에서도 이 말은 통용되는 듯싶습니다.
매도자들이 저항하게 되는 하락의 지지선이 있는가 하면 매수자들이 저항하는 상승의 저항선이 있기 마련인데 바로 이 지지선과 저항선을 간과할 수 있다면 투자의 귀재라 할 수 있을 겁니다. 

2.26 임대차 선진화방안과 가락시영아파트에 대한 악재가 매도자들은 어떻게 받아들이고 매수자들은 또 어떻게 생가하고 있을지는 모르겠지만 재건축 시장 흐름을 들여다본다면 동상이몽이 아닐까 생각하게 됩니다. 

개포재건축 시장에선 가락시영아파트로 인해 반사이익을 득하지 않을까 생각하는 매도자들이 보편적으로 많았으며 반대로 매수자들 사이에선 이로 인해 추가 하락이 불가피할 것으로 예상하는 사람들이 많았습니다. 

이로 인해 거래는 잠시 소강상태에서 매도, 매수 관망세가 이어지고 있습니다만 지자제 선거를 전, 후로 개포재건축 시장의 움직임은 다시 활발해지리라 생각됩니다.

원인을 분석해 본다면 매도자들의 매도가 지지선이 확고하고 사실상 하반기를 기대하며 매도를 보류하는 사람들이 많아지고 있다는 점이 추가 하락에 대한 기대를 반감시키고 있기 때문이며 매수자들의 매수가는 현재의 가격에서 1~2천만원 하락한 가격에 매수를 생각하고 있기 때문입니다. 

가령 매도자들의 매도 지지선과 매수자들의 상승 저항선이 무너진다면 재건축 시장은 다시 한 번 요동치리라 봅니다. 그러나 태풍전야의 고요함을 깨트리며 긍정적인 사고와 생각으로 접근하는 매수자와, 과욕을 버리고 오늘의 투자수익에 만족해하는 매도자는 함께 공존하고 있습니다. 

재건축! 시간과 인내가 필요한 투자처입니다.
재건축 대박! 이라는 말은 존재하지 않습니다,
다만 투자 수익성이 가장 높은 투자대상으로 존재한다고 말하고 싶습니다. 

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공지사항 : 사람을 찾습니다.
필자와 더불어 중개 업무에 종사하고 싶은 숨은 인재를 초빙하고 싶습니다.
자격은 40~50대 여성으로 중개사 자격증을 소지 한분으로 업무에 초보인 분도 관계없지만 재건축에 대해 관심이 많은 분이면 더 좋겠습니다.
자세한 것은 전화 상담이나 직접 왕래를 해 주시면 감사하겠습니다.
영업장소는 개포주공1단지 내에 있으니 출퇴근이 용이하신 분이 더 좋겠습니다.
 (왕래시 준비서류: 자기소개서, 이력서)
대진 홈페이지:http://cdj9301.cafe24.com/