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토지투자시 현장답사 요령



[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다.

구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000) 

[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다.

현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다.

구입희망자는 자기나름대로 꼼꼼히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

※ 믿을만한 중개업소에서는 이 모든곳을 꼼꼼하게 잘 챙겨주는 업소가 많습니다만. 

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양, 경계등자연적인, 물리적인 현황이 될것입니다.

※ 중계업소를 통하지 않고 지주와 직접 거래를 할 경우에는

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등기권리관계는 답사 가기전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과필요시등기부등본)를 보아 사전에 파악하고. 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검 파악해아할 것입니다.. 

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선 등을 확인하게 됩니다.

※ 토지상식이 없는 일반인은 믿을만한 중개업소에 의뢰하는 것이 좋습니다.

가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히임야는산등성이나필지간 경게가 모호해서 정확히 경계를 그어파악하기가 대단히어렵습니다. 특히주의해야합니다.

문의하신 분당회원의 질문에 대한 답변으로 전원주택지로 쓸 농지(전답)를 사기위하여 현장방문시에 점검해야할 사항을 전문가의 관점에서 설명해 드리겠습니다. 

토지 현장답사시 8가지 점검사항 

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다. 

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은거리(KM)를알고또소요시간도알아야합니다. 

가는길이포장도로인지비포장도로인지폭이몇M 인지도매우중요합니다. 전체적으로는집에서출발하여대강몇시간몇분이걸리는지도게산해보아야합니다.(물론실제계절별로하루시간대별로차이가큽니다) 

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다. 

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가기존도로에접해잇는가? 그도로는폭이얼마고포장인가이닌가? 또그도로는지적도상에나타난공로(公路)인가사도(私道)인가하는것도매우중요합니다. 후에건축허가의필요조건이기때문입니다. 

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인소유의 땅에 별도 토지사용승락서를받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을때는 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가있습니다. 

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다. 

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리산이나강, 하천을조망할수잇다면좋겟지요..

하여튼주변경치와풍광은각자나름대로취향이다르니일률적으로좋다는표준은없다고봅니다. 그거그런대로자기마음에들면됩니다. 다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥드는 땅은 대개 비쌉니다. 

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다. 

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.
마을이 오래된 집성촌이라든가 골치아픈 또라이가 았다든가 또는 과거에 집단 타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가 하는 어두운면은 거주전까지는정말 알기힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을할머니에게 넌즈시 물어 보는 길밖엔 없습니다. 

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다. 

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이부분을 오히려 소홀히하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경게와 모양그 리고 땅이 앉은향은 대단히중요합니다. 후일집을지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다. 

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을것입니다. 또 옆의 밭이나 산이홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴 위험이 있어도 좋지 않을것입니다. 

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론이구요.. 또 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장등은 기피시설입니다. 

아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로 50000분의1 전국지도등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에도 점검하면 좋습니다. 

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.

전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가 마을한 가운데 또는 기존마을에인접해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나있던자리도 마찬가지입니다. 그러나 마을에서 떨어져 있는 외진 개울가나 산속이라면신규인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다. 

전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대 마을애서 1KM 떨어진 곳의 가설비는 약39백만원이 추가부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다. 

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔경우 식수량은풍 부한지가볍게 점검해 봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘나와 큰문재는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이문제가 될것입니다. 하여튼 근처에 약수터기 있거나 좋은 산골물이 있다면 금상첨화겠지요. 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 

■ 부동산중개업자 탐문

부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터

그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다.

이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다.

다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다.  

중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.  

■ 관련기관 조사 

현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다.

그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다.

나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고 이야기하면 도움이되는 정보를 얻기 쉽다. 

마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다. 

어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다.

현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.


<아파트에서 잃은 미소  땅에서 찾아야 한다>