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**무주택자의 마지막 기회이고 ..무주택자의 마지막 희망인 서울 강북권 강남권 접근성이 우수한 지역임에도 불구하고..경기 동북권 한강변 입지에 아주 低(저)평가된 한강수변도시 남양주 덕소 도심역일대가 반드시 빛을 본다..

상기 제목에도 언급하였듯 무주택자나 소액투자자들이 주거와 동시에 투자수익이 기대될수있는 관심있게 눈여겨 볼만한 지역이 있다..그러한곳이 경기도 남양주 다산신도시와 한강입지권인 와부 덕소역,도심역일대 아파트나 재개발지분을 노려볼만하다 생각한다..과거 1기 2기신도시는 거의 대다수가 서울로 출근만 하고 잠만 자는 베드타운이었다는 것이다..현실에서도 이와 유사한 지역들이 많을뿐더러..또한 서울 교통접근성이원활하지 못한 입지에다가 추가적으로 도로나 지하철 각종생활 문화기반시설 공급부족이다는 차원에서 크게 호평을 못받는다고 할수있었다..

최근 각종뉴스나 언론보도에 귀가 아플정도로 서울집값이다 소위 3차신도시까지 들먹이고 있다는 것이다...다 아시다시피 서울은 개발할땅이 만만치 않을뿐더러 땅값또한 지속적으로 상승하는 추세이다..그러하다보니 서울 경기수도권에 그나마 무주택자들을 위한 개발할 땅이 없는 현실속에 입지좋은 신규분양만 생각하다보면 저평가된 지역은 머릿속에서 점점 멀어진다고 할수있다..투자에 대한 너무 생각이 많고 저울질하다가는 바로 눈앞에 기회가 될수있는 내집마련의 꿈은 무산하게 허탈하게 날릴수있다 전하고 싶을뿐이다..

현재 서울일대 경기 서남부일대 부천,중동,안양.광명시 서북권일대(고양행신 일산 화정 삼송)및 동남권일대(위례 하남 미사 분당일대)..동북권 경기 구리에 비해 아직 미성숙된 다산신도시는 개발박차를 급속도로 진행중에 있다는 것이다..이와 달리 하남미사강변지구와 마주보고있는 한강변 남양주 덕소 도심역권이라는 최적의 입지에도 불구하고..주변일대 남양주 와부 덕소역 도심역일대 아파트는 맥을 못추고 있는 참으로 안타까운 현실이다 ..

남양주시 개발계획에 따르면 경기남부권 핵심성장축인 판교 창조경제밸리를 모델삼아테크노밸리 스마트밸리등 최첨단 경제특구로 모던[Modern]한 기업자족기능 도시를 만든다는 것이다.. 예를들면 분당의IT밸리 광교테크노밸리 파주LCD를 거울삼아 제2의 판교처럼 첨단융합 도시형성으로  지식기반 산업 IT BT CT등 첨단기술 산업에 중점을 둔다할수있다..그러한 국책사업의 골자로 창조경제 개발계획 박차에 한층 두층 힘을 더 가한다면 남양주시만이 가지고 있는 자연친화적인 풍부한 구릉녹지와 한강권입지에 기술개발산업이 지속적으로 가속화될때..국내는 물론 국제적 시너지효과로 여러모로 경제적 빛을 발휘한다 말하고싶을뿐이다.. 현재 철로연장 건설진행중인 지하철8호선..그리고 지속적으로 추진중인 양정역세권개발및 지하철9호선 연장..각종 신설국지도 도로건설과 제2외곽순환고속도로등 부동산시장 여파에 따른 파급효과가 크게 개선 기대될것으로 보인다..또한 이를 절대로 간과하면 안될것이다..

경기도 판교신도시는 제2판교 창조경제밸리에 이어 제3창조 경제밸리라는 타이틀로 주변지역 동,서,남,북 구분없이 판교아파트값이 현재 호가기준 10억원대이상으로 알고있다..하지만 경기도 남양주시 덕소역 도심역일대 아파트는 과거 고양시 화정 행신지구보다도 높은 시세를 형성하였다..그러나 남양주만이 가지고있는 좋은 환경입지에도 불구하고..모든면에서크고 굵직한 도시개발계획들이 보류중이거나 계속적으로 말로만 사업진행추진및 정비중일뿐이다.. 이에 他지역에서는 경기도 구리는 아는 반면에 바로 인근 남양주 덕소나 다산신도시 지금지구일대를 모르거나 아예 생각조차 못하는분들이 있으시기에 필자는 함께 교화하고자 한다.. 

특히 서울동북과 접한 경기동북권 남양주일대나 동남권일대의 과거하남시는 신도시개발계획 이전에는 번번히 외면되어왔었다..하지만 근래 떠들썩하였던 남양주 다산신도시 지금지구나..그리고 하남 미사 강변신도시등 주변 강동 고덕지구와 맞물려 접근성이 우수하면서 시장에서 관심받는 지역으로 우뚝섰다...허나 남양주 와부 덕소역 도심역일대 역세권 아파트는 과거와 달리 이렇다할만한 이유없이 시장에서 번번히 소외되어 냉각기만 맞아 상승세가 둔화되어 입지적 가치에 비해 시세가 저점일뿐이다..그러하듯이 이와 반대로 서울집값은 너무많이 올라 투자자들은 저평가된지역으로 옮기고 있는 현실이다..이러한것을 기회를 타 재빠르게 집없는 무주택자나 이른바 갭투자자 빚없는 현금투자자들이 투자타켓을 덕소일대에 하나둘씩 소리소문없이 급매물 위주로 몰리고 있다는것이다...

거듭말하지만 남양주 와부 덕소지구는 한강변 바로넘어로 경기하남미사지구가 있듯이 서울강동 광진 강남 송파와 아주 접근성이 뛰어난 입지를 자랑하고 있다..현재지명은 남양주 와부읍지만..지금 현재 다산지구또한 면 읍이였다..하나 둘씩 뉴타운개발및 도시재정비개발이 진행될시 덕소지구는 지금의 다산동처럼 된다는것이다..잠자고 있는 주식이 시장에서 불꽃처럼 튀듯이...잠자고 있는 덕소지구일대가 향후 불꽃처럼 활활 타오르는 시장이 된다고 보여진다..

부동산 시장 안정화를 위해 정부에서 내놓은 각종 금융대출규제에 따른LTV DTI DSR및 금리인상에 따른 서울1가주1주택 2주택은 문제없겠지만..그이상 다주택자들이 얼마만큼 버티겠느냐 그것이 가장중요한 관건이다 볼수있다..그렇지만 하찮은 돌도 언젠가는 잘 다듬으면 옥이 된다고 한다..그간 필자의 여러 글들을 참조하시면 집값상승이 어떻게 되었는가 많이 도움되실거다 사료된다..미래를 통찰할수있는 지혜로운 투자를 통하여 두마리 토끼를 잡을수 있는곳..즉 투자대비 수익실현을 따져보았으면 한다.. 향후 교통여건이 한층더 Upgrade된 다산신도시를 기준축으로 탁월한 한강입지를 비롯 자연경관이 조화된 풍부한 녹지를 배경으로..친환경적인 숲세권 덕소지구에 최소 중장기적으로 투자든 주거든 절대 이익이되면 이익이 되었지..절대 손실이란 없다 확신하는 바이다..

아울러 서울 준강남권[광진 성동 마포 용산]시세의 4분1의 해당되는..지금 현재의 덕소지구 APT시세에서는 절대 투자손실이란 절대 없다고 확신하고..인근 주변에 크고 작은 개발이 진행 계획중이며..특히 지하철8호선 연장공사와 더불어 향후 앞서말한 서울준강남권과 전혀입지적으로 손색이없는 새롭게 각광받는 투자처및 투자수익이 보장 확신한다고 자신있게 권고한다...

참고로 덕소역세권일대랑 도심역일대 전철운행에 있어서 다소약간의 차이는 있다..서울로 출퇴근하는 경우에는 덕소역이나 도심역일대 전혀상관이 없다..하지만 퇴근시에는 덕소역에서 하차후 재환승한다는 약간불편함이 있다는것이다..하지만 학군 기반시설과 기타교통은 도심역쪽이 우수하다..결론은 "도낀 개낀" 五十步百步(오십보백보)라는 것임...

어느 한지역이 오르면 나머지 주변 지역은 통상 Gap메우기로 어느지역 상관없이 순리되로 간다는 것이다..참고로 2018년도 중랑구 면목동 171번지 일대 분양성공한 라온건설은 하반기 경기 남양주시 와부읍 덕소리 덕소7구역을 재개발해 ‘남양주 덕소7구역 라온프라이빗’을 분양할 예정이다. 전용면적 59~84㎡, 총 295세대 규모다. 경의중앙선 덕소역을 이용해 서울 진입이 쉽고 롯데마트(덕소점) 등 주변 편의시설 이용이 편리하다..아울러 내년 2019년 6월 덕소한강변 지역주택조합으로 코오롱하늘채가 전용면적 59~84㎡로 신규분양할예정이므로 꼼꼼히 잘체크하기 바란다..그리고 도심역일대 벽산아파트주변 도곡1구역 2구역일대 개발계획소식도 있으니 이점 참조해서 투자하면좋아질것으로 보인다.. 

추가적으로 재차말씀드리지만..남양주 덕소지구랑 사통팔달 연계되는 서울강남권,준강남권 교통및 기존 동서고속도로 중부고속도로 구리포천간고속도로와 여타 강변북로확장건설 그리고 최첨단 스마트 세종고속도로등 향후 남양주 덕소지구지역 일대는 크고굵직한 도시재정비 개발사업으로 인하여 지가및 집값이 크게 개선 기대되는곳이다..또한 뉴타운사업과 더불어 역세권도시재정비 개발시행時..덕소일대 전세 이주 수요증가로 인해 주변일대 아파트매매가나 전세시세는 지금보다 높게 상승[업]Up되는것은 당연지사다 말할수있다는 것이다..한창 개발중인 다산신도시가 마무리 될쯤 지금의 덕소역 도심역역세권 아파트일대가 그간에 그늘의 음지에서 화려한 양지로 된다고 자신있게 말하고 싶을뿐이다..

소위 부동산방송전문가나 필자가 입지적으로 볼때..서울접근성과 좋다고 사료할만한 우수지역을 뽑는다면..現시점 서울경기 수도권에서도 한강권입지인데도 불구하고 남양주 덕소일대 아파트가격이 제일 저평가고 가장 낮다고 할수있다..이번계기로 꼭 기회를 잡아야 할것이다..서울경기 수도권에서 한강변 입지에도 불구하고 가장싸고, 저평가된 역세권아파트를 나름대로 숙고히 관찰한바 간략히 몇가지 추천해 드리고 싶을뿐이다..단 매매가격 전세가격은 각자 잘판단하고 참조하기를 바랄뿐이다..남양주 와부읍 덕소역일대 주공3단지(1998년 9월 782세대 계단식)..삼익아파트(1996년.5월 880세대)는복도식이나 입지적으로 양호하고 한강변과 초역세권이라는 잇점이있다..덕소역세권일대는 도심역세권에 비하면 초 중 고등학교가 원거리라는게 단점이다..도심역세권 한강우성(1997년 6월 1,488세대 계단식)은 덕소에서도 최고의 대단지다..도심역세권과 아주가깝고 한강변과 좋다..하지만 기반생활시설이 좀 약하다는점이다..강변현대(1997년 12월 982세대 계단식)는 덕소역과 도심역과의 중간이다..도보로는 다소 멀다는 느낌도 있지만..생활기반시설 이용은 보통이며 한강변에 아파트 브랜드라는 잇점과 단지앞에 버스가 많다는 장점이있다..

벽산블루밍(1999년 8월 579세대 계단식)은 도심역과 가깝고 앞서 말한단지보다는 구조나 주차 기반생활 문화시설이 양호하고 한강이 조망되고 쾌적하다는점, 아울러 자녀를 둔 학부모에게는 초 중 고등학교가 인근에 있다는게 큰장점이다..앞서말한 여타단지에 비하면 세대수가 적다는점이다..그러나 덕소역세권 도심역세권 아파트는 크게 이렇다할 변동이 없고..특히 전용면적 59~84㎡,중 소형아파트가격이 고르게 형성되어 있어 시세에는 그다지 크게 영향이 없다는것이다..어자피 다른 한군데 상승하면 나머지는 알아서 갭Gap메우기로 가는 순리현상이다...

마지막으로 거듭 있는 사실그대로 말씀드리지만..그동안 장기간 걸친 덕소지구는 왠만한 서울변두리쪽 강북권(강북구 도봉구 노원구)및 소위 과거 아파트분양시장에서 강남접근성좋다고 말한 용인(수지 상현 죽전)보다도.. 덕소지구가 강남접근성이 거리상 훨씬가깝고 도로여건또한 양호하며 입지적으로도 매우 좋다할수있다..특히 한강변 강변북로및 한강접변 미사대교 올림픽대로와의 연결고리로 인하여 교통의 윤활유역활을 톡톡히하고 있다는 것이다..어찌보면 덕소라는 타이틀은 미니신도시나 다를바없고 왠만한 경기외곽 신도시 기획도시보다도 입지적으로 월등하고 우수하다고 판단된다..

그러나 남양주 덕소만이 가지고있는 우수한 한강접경입지에도 불구하고 주변 도시인프라나 도시기반커뮤니티 도시성장 핵심축인 철도 상업 생활 문화 보건시설이 너무도 미약하다는 점이 큰발목을 잡고있다..앞서말한대로 자치구에서 2006년 뉴타운이다 도시재정비 개발발표이후 12년동안 아직까지 첫삽질도 못뜨고 있다는게 너무도 안타까운 현실이라는 점이다..이러한 점을 자치구에서 조속히 빨리 한층두층 촉진개발박차를 가한다면 서울과 버금가는 균형발전이 눈앞에 서서히 온다 할것이다..지금 서울 한강변 준강남권(마포 용산 성동 광진)외에 기타강북권 아파트도 최소 7억~9억원대에 이르렀다..

당장 눈에 보이는 지하철8호선 개통으로 구리역과 환승시 강남접근성은 이루 말할수 없이 아주 좋아진다고 말씀드립니다..추가적으로 강릉선 KTX의 덕소역 정차및 양정역세권 지하철9호선 4단계연장노선 강동구 고덕지구에서 남양주 다산신도시 지금지구로 거쳐 양정역으로 가느냐 아니면 고덕지구에서 강변미사신도시를 거쳐 양정역세권으로 가느냐..결론은 덕소지구는 수혜지역으로 각광받게 된다는 것입니다..

쳔려일득[千虑一得]이라는 뜻이 있듯..지역마다 다소 차이는 있겠지만..어느곳이 지는 태양이고 어느곳이 활활 타오르는 태양인지는 무주택자나 갭투자 소액투자자들 절대귀로 흘리지 마시고 현명하고 냉철하게 이점 명심하시기 바라네요..현상황에서 비추어볼때 현저히 너무 낮은 저평가된 덕소지구의 가치가 짧게는 단기간(5년)에서 중기간(10넌)에 桑田碧海[상전벽해] 될날이 올것이다 말씀드리옵고..금년 2018년도 다사다난했던 올 한해 마무리 잘하시고..내년 2019년도에는 좋은 결실이 있기를 바랍니다..감사합니다..

꽃은 화려한데 열매가 없다..즉 사람이 겉은 그럴듯한데 속이 가난하면 안될것이며..화이부실[華而不實]

사람은 가난하고 빈곤하여도 신실하고 진실된 의리가 있어야 미래가 보장된다..[맹자]