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최근 부동산시장이 극심한 거래절벽 상황을 맞으면서 고가주택과 저가주택간 양극화현상은 오히려 더욱 두드러지는 추세입니다. 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 다주택자를 겨냥한 규제정책으로 투자자와 실수요자들은 ‘똘똘한 한 채’전략으로 선회했다고 볼 수 있습니다.

대출규제는 정부가 집값 안정의 타깃으로 삼은 서울 강남권보다는 오히려 서울 외곽과 수도권 일부 주택시장에 더 타격을 입히고 있는 분위기입니다.부동산시장이 변곡점을 맞이했다는 목소리가 커지고 정부도 고점론을 연이어 경고하는 상황에서도 강남3구를 중심으로 한 고가주택 수요는 상대적으로 크게 줄지 않고 있습니다.반면 중저가 매물이 많은 노원구 등 작년에 상승폭이 가장 컸던 외곽지역을 중심으로 최근 들어 수요가 급감했고 대출규제는 현금여력이 부족한 계층의 주택매수를 어렵게 만들어 자연히 거래절벽으로 이어졌고 고가주택과 저가주택간 양극화 또한 거래위축으로 더욱 심화하고 있다는 분석입니다.

지난해 서울 아파트의 거래량이 재작년의 절반수준으로 9년 만에 최저치를 기록했지만 매매가격은 15년 만에 최고 폭으로 오른 것으로 집계되었습니다. 일반적으로 거래량 감소는 집값하락의 전조현상으로 알려져 있고 수요가 줄면 그 만큼 가격이 내려가는 게 정상이지만 집값이 오른 건 입주물량 감소와 부동산 세제강화로 인한 매물잠김 등 부동산 정책 실패로 거래량 감소 와중에서도 집값이 오르는 기현상이 벌어진 것입니다.

올해는 3월 대선을 시작으로 정책여건의 변화와 대출규제,기준금리 추가인상,높은 가격상승에 피로감 등으로 지난해보다 상승세가 크게 둔화할 것이라는 전망이 우세하지만 5월에 들어설 새 정부의 정책이나 6월 지방선거 등 선거에 따른 변수가 집값을 자극할 요인이 될 수는 있습니다.

그러나 매물잠김의 원인으로 지목된 다주택자 양도소득세 중과방침에 대해 양당의 대선후보 모두 한시적 유예를 공약했으므로 누가 당선되더라도 일시적으로 다주택자의 물량이 시장에 풀리면서 ‘공급가뭄’이 일부 해소되는 효과를 기대할 수 있으며 현 정부가 추진해 온 주택공급 확대정책보다도 일시적인 시장 안정 효과가 더 클 것으로 예상됩니다.또 작년에 종부세부과로 다주택자들이 세금부담을 체감했기 때문에 양도세 등을 완화하면 이번에는 매물이 크게 증가할 가능성이 매우 높습니다.

대선이후는 곧 바로 지방선거에 돌입하면서 수도권을 비롯한 각 지역에서 광역급행철도(GTX)호재와 지하철,도로 등 사회간접자본(SOC)개발 공약이 쏟아질 수 있어 집값을 자극할 수밖에 없습니다.부동산 시장을 움직이는 가장 큰 변수는 '정책과 심리'이므로 시장에서는 현 정부에서 묶여있던 재개발,재건축관련 규제완화에 대한 기대감이 있으므로 이를 현실화하면 지역별로 매수수요가 살아나면서 집값이 소폭 상승할 수도 있습니다.

또한 금년 8월부터는 시행한지 2년이 되어가면서 계약갱신 청구권을 사용한 매물이 시장에 나오면서 전세불안이 가중될 수 있다는 우려가 있고 신규계약을 맺을 때 시세에 맞춰 보증금이 크게 올라갈 가능성이 높습니다. 여기에 종합부동산세 등 다주택자의 보유세 부담 금액이 커지면서 조세부담전가를 위해 전세에서 월세로 전환하는 물량이 늘어날 것으로 보이며 ‘전세의 월세화’현상이 가속화하면서 서울지역은 월세비중이 40%를 이미 넘어 섰고 이로 인해 재작년부터 시작된 전세난이 장기화될 수 있다는 게 중론입니다.또 매매심리가 위축된 데다 3기신도시 등 청약 대기자가 늘면서 전세시장 수급불균형이 더 심해지면 전세가격 상승가능성이 매우 높기 때문에 이와 같이 이유로 신규주택공급 부족요인과 함께 전세 값이 안정되지 않으면 근본적으로 서울과 수도권의 집값을 잡기는 쉽지 않을 수도 있습니다.

글 쓴 이:천천래미안공인중개사사무소