[부동산뱅크 2009/03/18 - 조회:9,881]
지난 IMF 이후 양도세 면제 5번째 시행
발전잠재력 갖춘 지방 미분양 노려볼 만
경기침체로 건설사 재무상황 확인 필요
지난해 말 전국 미분양 가구수는 16만 6천여 가구에 달하며, 이 중 84%가 지방에 적체돼 있는 것으로 나타났다. 이에 정부가 양도세 한시 면제 등의 세제 혜택을 내놓는가 하면 주택건설사는 파격적인 마케팅 전략으로 미분양 해소에 안간힘을 쓰고 있다.
지난 2월 12일 발표된 양도세 한시 면제 조치는 과거 IMF 외환위기 당시 정부가 사용했던 특단의 카드로 미분양 물량이 30%이상 소진된 결과를 보였다. 이번에도 서울을 제외한 모든 지역의 미분양 주택 취득시 5년간 양도세 전액 면제(지방 및 비과밀억제권역) 또는 60% 감면(과밀억제권역)하는 혜택을 적용키로 해 사실상 미분양 투자에 대한 ‘세제특혜’가 주어진 셈이다.
그러나 10년 전만 하더라도 미분양 주택은 주변시세보다 저렴했을 뿐만 아니라 주택보급률도 낮았기 때문에 긍정적인 효과를 거뒀지만, 현재 지방의 웬만한 지역은 주택보급률이 100%를 넘어선데다 분양가도 비싸 정부의 세제혜택 힘을 제대로 발휘하기는 어려울 것으로 전망된다.
하지만 지방의 집값이 수도권에 비해 후행한다는 점을 감안하면 저평가된 지역에 유효인구•발전잠재력 등의 조건을 갖춘 미분양 사업장을 중심으로 눈여겨 볼 만 하다. 특히, 건설사가 분양가인하•계약금 정액제•중도금 무이자 등 다양한 조건을 내세우고 있기 때문에 잘만 하면 저렴한 가격에 내 집 장만이 가능하며, 경기 회복시 투자가치를 기대해 볼 수 있다.
그러나 현재 실물경기 악화로 각 분야의 구조조정이 실시되고 있는데다, 금리도 안정된 게 아니므로 자금계획을 잘 세워야 하며, 수익성이 악화된 건설사들이 속출하고 있어 미분양 아파트를 선택할 때 시공 및 시행사의 재무상황도 잊지 말고 확인해야 한다.
그래서 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 지방 미분양 단지 중에서도 안정적으로 투자할 수 있는 ▲지역개발 호재 ▲계약률 80%이상 ▲주변시세 대비 저렴 ▲분양가 인하 등을 갖춘 알짜 미분양 단지를 소개한다.
◆ 지역개발 호재
공공택지, 교통개선, 산업단지 조성 등의 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지여건이 개선돼 도시가 계획적이며, 교육•편의시설의 인프라가 잘 갖춰져 있다. 또한 수요가 꾸준히 있기 때문에 환금성이 뛰어나고 타 지역에 비해 가격상승 여력도 크다.
대한주택공사는 충남 아산신도시 11블록에 98~111㎡ 총 824가구 중 잔여가구를 분양한다. 지상 13~20층 12개동 규모의 이 단지는 일부 타입의 주방공간을 재배치하는 등 리모델링을 새롭게 했다. 최대 2,000만원까지 계약금 대출을 실시하고 있으며, 3.3㎡당 평균분양가는 749만원 대에서 책정됐다. KTX 천안•아산역을 중심으로 조성되는 아산신도시는 황해권 개발과 탕정산업단지를 연계해 첨단복합도시로 성장할 예정이다.
한국토지신탁은 충남 당진군 당진읍에 112~160㎡ 총 350가구 중 잔여물량을 공급한다. 지상 16~20층 5개동 규모로 탑동초•당진고 등 교육시설과 롯데마트•백병원 등의 편의시설이 인접해 있다. 당진은 현대제철•동국제강 등 철강산업단지 조성과 함께 황해경제자유구역 지정까지 맞물려 있어 향후 꾸준한 인구유입이 예상된다. 3.3㎡당 평균분양가는 600만~620만원이며, 금융조건은 계약금 500만원, 중도금 60% 무이자융자이다.
◆ 계약률 80%이상
통상 분양시장에서 계약률이 높은 단지들은 수요자들에게 검증된 아파트로 꼽히고 있으며, 주택건설사의 자금 회전율도 비교적 원활해 안전하다. 특히, 지방에서는 계약률 높은 단지가 드물기 때문에 실수요자들이 눈여겨 볼 만 하다.
GS건설은 대전 유성구 봉명동에 136~300㎡ 총 350가구 중 잔여가구를 분양 중이다. 지상 30~40층 3개동으로 구성된 주상복합 아파트로, 4층까지는 점포가 입점하게 될 예정이다. 대전 지하철 1호선 유성온천역(충남대역)이 도보로 5분 거리에 있으며, 구암역도 단지에서 10분 이내에 이용할 수 있다. 3.3㎡당 평균분양가는 1,200만원 선이며, 계약금은 1,000만원, 입주 시까지 중도금을 무이자융자로 대출해준다.
현대건설은 부산 금정구 장전동에 106~163㎡ 총 301가구 중 잔여물량을 공급한다. 지상 19~21층 5개동으로 구성됐으며, 부산 지하철 1호선 장전동역이 단지 내에서 도보로 7분 거리에 위치해 있다. 금융조건은 계약금 5% 중도금 60% 무이자융자이며, 3.3㎡당 평균분양가가 820만원 선으로 인근에 신규 분양한 단지보다 10만~40만원 가량 저렴한 편이다. 또한 새시를 무료로 시공해 주고 작은방 2개에 대해서도 무료로 확장 공사를 해준다.
◆ 주변시세 대비 저렴
주변시세보다 저렴한 미분양 단지는 새 아파트라는 점에서 가격 경쟁력이 뛰어나며, 향후 프리미엄도 기대해 볼 수 있다. 그러나 주변보다 너무 저렴한 단지는 꼭 현장 탐방을 통해 옵션•확장 등의 추가 비용과 주변 환경을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
엘드건설은 대전 유성구 서남부지구 16블록에 112㎡ 총 1,253가구 중 잔여물량을 공급한다. 지상 15~25층 17개동으로 구성됐으며, 대전체고•대전외고 등 교육시설과 롯데마트•건양대병원 등 편의시설이 인접해 있다. 금융조건은 계약금 10%, 중도금 60% 이자후불제이며, 3.3㎡당 평균분양가는 798만원 선으로 인근 봉명동에 신규 분양한 단지보다 3.3㎡당 60만~70만원 가량 저렴한 수준이다.
휴스콘건설은 울산시 울주군 범서읍 굴화리에 111~170㎡ 총 205가구 중 잔여가구를 분양 중이다. 지상 11~15층 5개동으로 이뤄져 있으며, 단지 배후에 문수산이 있어 친환경 주거생활을 누릴 수 있다. 신복초•무거초•제일고 등의 교육시설과 롯데백화점 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 금융조건은 계약금 5%, 중도금 60% 이자후불제이다. 3.3㎡당 평균분양가는 840만원 선으로, 인근에 있는 신규 단지보다 50만~60만원 가량 저렴하다.
◆ 분양가 인하
최근 건설사들이 금융조건 완화, 옵션 제공은 물론 분양가까지 할인하는 등 파격적인 혜택을 선보이며 미분양 털기에 힘쓰고 있다. 하지만 분양가를 낮춰도 여전히 주변시세에 비해 분양가가 높은 단지가 있으므로 실수요자는 서두르기보다 주변시세 등 여러가지 조건을 고려해 계약 여부를 결정해야 한다.
우미건설은 광주 광산구 수완지구에 115~118㎡ 총 866가구 중 잔여가구를 분양 중이다. 인근에 신가초•세종고•전남대 등의 교육시설과 롯데마트•이마트 등의 편의시설이 있다. 특히, 내달 말까지 잔여세대(100여 가구)에 대해 분양가를 15%까지 인하해 주는 특별분양을 실시함에 따라 계약 후 2개월 이내에 입주하면 115㎡형을 1억 9,220만원에서 1억 6,000만원 대로 할인 받을 수 있다. 또한 발코니 확장 및 새시를 무료로 제공하고, 계약자를 대상으로 추첨을 통해 대형 냉장고와 PDP TV 등 경품을 제공한다.
한일건설은 경남 양산시 웅상읍 덕계리에 85~112㎡ 총 1,663가구 중 잔여물량을 공급하고 있다. 중소형 매머드급 대단지로 구성된 이 단지는 지난해 7월 입주를 시작했으며, 천성초•웅상중•웅산고 등의 교육시설과 롯데마트•해인병원•웅상도서관 등의 편의시설이 가까이 위치해 있다. 잔여물량은 112㎡형 일부 가구로, 분양가를 1억 5,000만원에서 1억 4,250만원으로 낮췄다.
부동산뱅크 리서치센터 장윤정 연구원 jyj0330@neonet.co.kr
