[부동산뱅크 2012/04/10 - 조회:12,034]
최근 수익형 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 수익형 상품들의 공급이 많아지면서 수익률이 높거나 투자가치가 높은 상품으로만 사람들이 몰리는 양극화 현상이 나타나고 있기 때문이다. 또 국내외 경기 침체로 임대수익률도 점점 낮아지고 있어, 똑똑한 수익형 상품을 찾기가 쉽지 않다. 이런 상황에서 임대수익을 목적으로 하는 수익형 상품은 공실이 가장 큰 리스크로 볼 수 있다.
세제혜택 많고, 임대순환 빠른 수익형을 노려라
최근 도시형생활주택이나 오피스텔 분양을 받는 수요자들 중 수익률이 높다는 말에 속아, 주변 공실률은 조사하지 않고 분양을 받았다가 낭패를 보는 사람들이 많다. 임대수익을 목적으로 하는 수익형부동산은 공실이 가장 큰 리스크이기 때문이다.
최근에는 상품도 다양해 졌다. 오피스텔, 상가 등 전통적인 임대사업 상품뿐만 아니라 펜션, 미니주말별장, 전원주택, 도시형생활주택 등의 틈새시장들도 입지를 넓혀가고 있다. 이로 인해 수요자들의 선택권은 넓어졌고, 취향도 까다로워지면서 양극화 현상은 더욱 심해지고 있다.
1~2인 가구를 주요 임대수요층으로 하는 도시형생활주택, 오피스텔 등은 직주근접성이 높은 지역이나 지하철 역세권, 대학가, 대형상권 등이 인접한 지역이 유리하다. 이들 지역은 1~2인 가구가 주를 이루는 20~30대층의 유동인구가 많아 공실률이 낮고, 임대회전이 빠르기 때문이다. 몰론 이런 지역은 지가가 높다보니 매입비용 대비 수익률이 낮을 수 있다. 하지만 최근과 같은 불황에는 수익률은 조금 낮더라도 장기적으로 투자가치가 높고 공실이 적은 곳이 리스크를 줄일 수 있다.
오는 4월에는 GS건설 신촌자이엘라, 창성건설 ‘성산 발리오스’ ‘마포구청역 창성 발리오스’ 등 대형건설사들이 도시형생활주택 600여 가구를 분양한다. 특히 신촌, 마포, 성산 등은 역세권에 위치해 있는데다 대형상권과 대학가 인근에 위치해 공실률이 평균 1% 이하다.
또 이들 주택은 도심권에 위치해 있지만 초기부담금이 아파트나 상가 등에 비해 초기투자금이 낮아 일반 수요자들이 노려볼만한 곳이 많다. 여기에 오피스텔과 도시형생활주택은 임대사업자로 등록할 경우 취득세, 재산세, 양도소득세 등의 감면혜택이 있어 소액투자자들은 노려 볼만 하다.
취득세는 ▲전용 60㎡이하는 면제 ▲ 전용 85㎡ 이하는 50% 감면, 재산세는 ▲ 전용 40㎡이하 면제 ▲ 전용 60㎡ 이하 50% 면제 ▲ 전용 80㎡ 이하 25% 감면, 양도소득세의 경우 임대주택을 5년 이상 보유 시 중과세 대상에서 배제하고 일반세율(6~38%)만 부과하는 등 다양한 혜택을 누릴 수 있다.
투자가치 높은 펜션, 미니주말별장 등 틈새시장 눈길
펜션이나 미니전원주택, 미니주말별장 등도 인기다. 탈도심, 탈아파트 현상으로 전원생활에 대한 욕구가 증가하고 있는데다 웰빙시대가 맞물리면서 최근 미니전원주택이나 미니별장용 부지 등의 수요가 증가하고 있다.
특히 서울~춘천 간 고속도로 개통, 경춘선 복선화, 서울~속초 간 중앙선 복선화 등 교통인프라의 개선으로 서울 접근성이 높아졌고, 소형 주말농장이나 미니주택부지 등은 전셋값이면 매입이 가능하다. 또 컨테이너를 개량한 완성형 주택 등 주택을 짓는데도 쉬워지면서 전용 33㎡의 미니주말별장이나 미니전원주택부지 등도 관심이 높아지고 있다.
하지만 주의할 점도 많다. 개별등기가 되지 않은 기획부동산을 매입하거나 도로가 없는 맹지 내에 주택부지이거나 주변에 마을이나 인프라 등이 부재한 주택 등을 매입하는 경우에는 매각 등이 쉽지 않고 관리 등이 어려워 골치를 썩는 일이 많다.
따라서 전원주택이나 펜션 등을 매입할 때에는 현장답사를 통해 입지와 토지이용계획 확인원 등에 명시된 토지모양이나 도로 등을 확인해야 하고, 환금성이 높은지 주변 인프라나 조망, 도로 등의 상태를 살펴 그 가치를 판단해야 한다.
<대학가∙역세권 도시형생활주택, 오피스텔>
◆ 서대문구 대현동 신촌자이엘라 = GS건설은 신촌 대학가에 '신촌 자이엘라(Xi-Ella)'를 공급할 예정이다. 지상 23층 1개 동으로 ▲도시형생활주택 전용 20~29㎡ 92가구 ▲ 오피스텔 전용 27~36㎡ 155실로 구성됐다. 지하철 2호선 신촌역이 걸어서 5분 가량 걸리고, 이대역도 3분 내에 있는 역세권 단지다. 여기에 단지 2분 거리에 도심권, 마포, 상암, 강북 등으로 이동하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하다. 또 신촌상권과 인접한데다 대학가에 위치해 있어 대학생이나 도심권으로 출근하는 직장인, 교육업종 종사자 등의 임대수요가 풍부할 것으로 보인다. 모델하우스는 4월 20일 오픈할 예정이다.
▲ 마포구 성산동 ‘마포구청역 창성발리오스’ = 창성건설은 마포구청 맞은편에 마포구청역 창성 발리오스 325실을 분양한다. 지하 5~지상15층 전용 19㎡ 단일면적으로 구성됐다. 지하철 6호선 마포구청역이 걸어서 3분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하다. 홍대와 신촌 등이 인접해 있어대학생 수요가 풍부하고 상암DMC, 여의도 등이 인접해 있어 직장인 수요들도 풍부하다. 또 월드컵경기장, 한강시민공원, 평화공원, 홈플러스, CGV 극장 등을 쉽게 이용할 수 있는 것도 장점이다.
◆ 마포구 상암동 상암 한화오벨리스크 = 한화건설은 상암DMC와 인접한 곳에 소형 오피스텔을 분양한다. 전용 19~39㎡ 총 897실 규모로 19㎡, 20㎡, 24㎡가 전체의 98%를 차지한다. 상암DMC가 걸어서 5분 거리에 있어 이곳에서 상주하는 직장인들의 수요가 풍부할 것으로 보인다. 또 단지 내 피트니스 센터와 세탁물 서비스룸, 무인택배 시스템 등을 갖춰 입주자들의 편의성을 높인 것이 특징이다.
◆ 강남구 삼성동 ‘청담역 푸르지오시티’= 오는 10일 대우건설은 서울 강남구 삼성동 58-2,3번지에 청담역푸르지오시티 오피스텔을 공급한다. 규모는 지상 20층 1개 동 전용 25~29㎡ 총 183실로 구성됐다. 지하철 7호선 청담역이 단지 바로 앞에 위치한 초역세권 단지인데다 9호선 연장선 예정역인 코엑스역도 도보 거리에 위치해 대중교통 이용이 편리하다. 올림픽대로, 영동대교, 청담대교 등 진입도 수월해 인접 지역간 이동도 용이하다. 코엑스몰, 현대백화점 등 편의시설 이용이 쉽고, 봉은초, 봉은중, 경기고 등 교육시설도 풍부하다.
◆ 성동구 성수동 가담빌리지 = 가담건설은 지상5층 전용 13~26㎡ 16가구 규모의 도시형생활주택을 분양한다. 성수역2호선 성수역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하고 서울숲, 한강시민공원 등이 인접해 주거환경도 쾌적하다. 또 성수동의 지리적 여건은 성수대교를 통해 압구정과 마주하고 있는데다 인접해 있는 동부간선, 내부간선도로, 강변북로, 올림픽대교 등을 이용해 도심권 및 강서, 강동권 이동이 쉽다. 또 뚝섬 내 밀집해 있는 공장 직원들의 수요, 강남권 직장인 수요, 건대 및 세종대, 한양대 등 2호선 라인에 위치한 대학 내 대학생 수요 등도 많이 몰려들면서 높은 임대수요가 풍부하다.
<미니전원주택>
◆ 충주시 앙성면 미니전원주택= ㈜그린에코피아에서는 미니전원주택부지 330~660㎡ 규모의 26개동을 분양한다. 충주 앙성면은 서울에서 1시간 10분 정도 거리에 위치해 있다. 실제 중부고속도로 하남 IC에서 영동고속도로를 거쳐 중부내륙고속도로 감곡IC까지 65분이 걸렸다. 교통호재도 풍부하다. 2016년까지 판교~문경을 잇는 중부내륙철도 앙성역이 개통될 예정인데다 같은해에 조치원과 문경까지 가는 충북선도 복선전철로 개통된다. 또 충주시 앙성은 탄산온천 지역으로 약 15만 평의 부지에 돈산온천을 개발할 예정에 있어, 충주 앙성은 앞으로 온천관광지로 떠오를 가능성이 높은 지역이다.
