[부동산뱅크 2010/06/24 - 조회:16,932]
2010년 하반기에는 공공관리자 제도의 전면 확대, 주거용 건축물 철거 제한, 소형주택 공급 활성화, 고소득자의 장기전세 입주제한, 임대사업자 과세표준 양성화 등의 정책이 본격 시행될 것으로 보인다. 반면 다주택자 양도세 중과 완화와, 미분양 주택 취등록세 감면 혜택은 종료된다.
이러한 굵직한 정책과 함께 관심을 갖고 지켜봐야할 이슈들도 많다. 지난해부터 부동산시장의 최대 관심사였던 보금자리 3차지구의 청약이 예정돼 있고, 강남구 개포동 총 2만 8,000여 가구의 재건축 내용이 포함되있는 개포지구단위계획 발표, 강동구 둔촌주공(5,900가구)과 고덕주공2단지(2,600가구) 재건축 사업의 시공사 선정 등은 하반기 부동산시장에 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다. 부동산뱅크가 하반기 시행되는 정책과 주요 이슈를 살펴봤다.
[하반기 시행되는 정책]
◆ 보금자리 입주·거주의무기간 특례 적용
보금자리주택의 입주의무기간(최초 입주일로부터 90일)과는 별개로 근무, 생업, 취학, 치료 등으로 해외에 체류하거나 10년 이상 장기 군복무를 할 경우 2년 안에만 입주하면 된다. 또한 거주의무기간(입주한 날로부터 5년) 중 혼인 또는 이혼할 경우 2년 이내의 범위에서 입주자의 존비속, 배우자, 형제자매가 남은 기간을 승계하여 거주할 수 있다.
◆ 재개발·재건축 공공관리자제도 전면 시행
그동안 일부 지역에서만 시행되던 공공관리자 제도가 7월 1일부터 서울시 내 모든 정비사업장에서 전면 시행된다. 공공관리자 제도는 그동안 민간(조합)이 추진해왔던 재개발·재건축 사업에 구청이나 SH공사 등 공공기관이 직접 관여해 참여업체의 선정 및 정보지원, 조합의 선정 업무지원, 추진위·조합의 운영내용 공개업무 등을 수행하는 것이다. 서울시는 공공관리자 제도를 통해 정비사업의 투명성을 확보하고 기간단축 등의 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다.
◆ 도시형 생활주택·준주택 공급 활성화 대책 발표
올 7월부터는 도시형 생활주택 건설 공급기준이 완화되고, 주택사업자에 대한 주택기금 지원이 강화된다. 도심내 토지의 효율적 활용과 사업성 제고를 위해 건설가구수 제한을 현 150가구에서 300가구 미만으로 확대하며 30가구 미만(현 20가구)의 소규모 사업의 경우 사업승인 없이 건축허가만 받으면 된다. 여기에 담보대출시 신용등급 상향조정, 민간업체에 대한 건설자금지원도 확대할 계획이다. 오피스텔(준주택)의 경우 자유로운 욕실의 설치가 가능해졌으며 전체 면적의 70% 이상을 업무부분으로 건립하도록 한 규정도 삭제했다. 여기에 주택기금의 지원을 통해 사업 시 비용부담도 줄어들게 된다.
◆ 고소득자·고액자산가 장기전세주택 입주 제한
올 8월부터 고소득자 및 고액자산가는 서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트)에 입주가 불가능해진다. 이에 따라 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 150%를 초과하거나 기준가액이 2억 1,550만 원 이상인 토지와 건물 혹은 일정금액 이상의 자동차를 보유한 사람은 청약할 수 없게 된다.
◆ 도시개발구역 주거용 건축물 함부로 철거 못해
국토해양부는 도시개발법 시행령 개정안을 통해 올 6월 30일 이후부터 도시개발구역에서 동절기, 야간, 악천후 등 부적절한 시기에 점유자가 퇴거하지 않은 주거용건축물을 철거할 수 없도록 제한했다. 이는 주민의 주거권 침해를 최소화하기 위한 조치로 해당 지자체장이 건축물 철거를 허가할 떄에는 동절기, 일출전과 일몰후, 기상특보 발표시 등에는 건축물을 철거할 수 없도록 시기를 명시해야 한다.
◆ 상가 임대소득 파악 시스템 구축
작년 8월 발표한 세제개편안에서 계획된 상가 임대소득 파악 시스템이 올해 7월부터 시행된다. 건물별, 지역별 상가임대소득에 대한 정확한 파악을 위해 도입되는 제도로 상가임차인이 부가세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 국세청에 제출해야 한다. 해당 서류 미 제출시 부실기재가산세(1%)가 부여된다.
◆ 부동산 임대사업자 과세표준 양성화
이번 7월부터 1명이 수 개의 점포를 임대하는 경우 모든 점포의 임대료를 합산하여 일반•간이 과세자를 판명하게 된다. 고소득층 과세 강화를 통해 세수를 확대하기 위한 제도로 기존에는 점포별 임대료를 기준으로 4,800만 원 미만이면 간이과세자로 판정됨에 따라 점포를 여러 개 소유한 사업자의 경우 형평성 문제가 많았다.
◆ 재개발·재건축 사업시행 및 관리처분계획의 인가 시기조정
국토해양부에서는 재개발•재건축 사업 시 일시적으로 쏟아지는 주택멸실•이주수요 등이 서민의 주거안정에 저해되므로 광역자치단체장이 재개발 및 재건축 사업의 시행시기를 조절할 수 있도록 하는 방안 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련해 지난 4월 15일 입법예고 했으며 올 하반기 공포·시행할 예정이다.
◆ 다주택자 및 비사업용토지 양도세 중과 폐지 종료
침체된 부동산시장의 거래 활성화를 위해 지난해 3월부터 시행됐던 양도세 중과 폐지가 올해를 끝으로 종료될 예정이다. 이에 그동안 다주택자에게 적용됐던 일반세율(6~33%)은 2010년 1월 1일부터 종전(50~60%)의 양도세율로 변경되며 비사업용토지 또한 일반세율에서 기존 6-0%로 강화된다.
◆ 미분양 주택 취득세·등록세 감면 혜택 종료
미분양 주택 취득에 따른 취득세·등록세 감면 혜택이 오는 6월 30일부로 종료된다. 정부는 미분양아파트 해소를 위해 2009.02.12일 발표일 기준 전국 미분양주택을 분양 계약하고, 시·도의 감면조례 개정 시행일부터 2010.06.30일까지 취득(잔금지급, 등기)하는 경우에 한해서 취•등록세를 50% 감면했다.
[하반기 주요 이슈]
◆ 3차 보금자리주택 사전예약 실시
지난 5월에 있었던 2차 보금자리주택의 사전예약에 이어 다가올 10월에는 3차 보금자리주택의 사전예약이 실시될 예정이다. 구로 항동(67만 6,000㎡, 3,400가구), 광명 시흥(1,736만 7,000㎡, 2만 2,000가구), 하남 감일(170만 8,000㎡, 8,400가구), 성남 고등(56만 9,000㎡, 2,700가구), 인천 구월(84만 1,000㎡, 4,300가구) 등 총 5곳에서 4만 800가구가 공급된다. 인천 구월을 제외한 대부분의 지역이 서울 도심에서 20㎞ 반경안에 위치해 접근성이 뛰어나며 광명 시흥의 경우 신도시급 규모로 많은 수요자들의 관심을 받을 것으로 예상된다.
◆ 강남구 개포지구 지구단위계획 발표
재건축시장에서 항상 화두가 되어온 개포지구의 지구단위계획이 8월 중 발표될 것으로 보인다. 32개 단지 총 2만 8,704가구로 이뤄진 개포지구는 저층단지가 용적률 240%를 적용받아 최고 35층, 중층단지의 경우 용적률 280% 최고 45층 높이까지 건립할 수 있도록 추진된다. 현재 서울시 도시건축공동위원회 소위원회에서 심의가 진행중이며 통과여부가 확정되는 본회의는 7월경에 열리게 될 것으로 보인다.
◆ 하반기 서울 부동산시장, 분양·입주물량 풍성
부동산 경기 침체가 지속되고 있는 가운데 올 하반기 수도권에서는 공급물량이 풍성할 것으로 보인다. 2010년 하반기 수도권에 공급될 분양아파트는 총 6만 8,808 가구로 상반기(4만 8,282가구)에 비해 2만 가구 이상 늘어난 양이다. 특히 서울은 금호2차래미안(금호19구역), 성동래미안(옥수12구역), 공덕자이(아현4구역), 흑석뉴타운 센트레빌, 왕십리뉴타운 1구역 등 뉴타운•재개발•재건축 지역의 물량이 많고 경기도의 경우 김포한강신도시, 별내지구 등 대규모 택지지구에서 분양이 예정돼 있다. 하반기 입주물량은 총 9만 6,973여 가구로 서울 길음뉴타운, 미아뉴타운, 전농뉴타운, 불광동 재개발 구역과 경기도 고양 식사지구와 덕이지구, 오산 세교지구, 파주 교하신도시 등에 집중될 것으로 보인다.
◆ 둔촌주공·고덕주공 시공사 선정 총회 7월 개최
무상지분율 논란이 끊이지 않던 강동구 둔촌주공과 고덕주공의 시공사 선정총회가 7월 초에 열릴 예정이다. 둔촌주공은 4개 단지 총 5,900여 가구의 통합재건축으로 사업비만 4조로 추정되는 초대형 사업이며 고덕주공 역시 6개 단지 8,000여 가구에 달한다. 하지만 주민들과 시공사, 개별단지들 간 무상지분율을 두고 줄다리기가 이어지면서 그동안 사업진행이 지지부진한 상태였다.
