2008년 종목별 투자기상도
[부동산뱅크 2007/12/31 - 조회:8,167]
2007년 부동산시장은 정부의 강력한 돈줄 죄기로 그 어느 해 보다 꽁꽁 얼어 붙었다. 연초부터 터져 나온 1.11과 1.31대책의 영향으로 6억 원 초과 중대형 아파트들이 직격탄을 맞은 반면 비강남권 저가 중소형 아파트 단지들은 거래가 활발히 이뤄지면서 강보합세를 나타냈다. 특히 재건축 단지는 민간택지 분양가상한제 시행으로 마이너스변동률을 기록하며 ‘황금알을 낳는 거위’라는 말을 무색케 했다.
올해도 알토란 같은 종자돈을 모아 내집마련을 위한 실수요자들과 차익실현을 위한 투자자들의 길잡이가 되길 바라는 마음에 또 다시 2008년 전망을 내놓는다. 내년 이맘때는 한해 전망을 들추며 내뱉는 구구절절한 변명거리가 줄어들기를 바라며 종목별로 부동산 시장을 점쳐본다.
<아파트> - 구름
2008년 주택시장은 정부의 잇따른 보유 및 양도세제 강화에 따른 시장 침체를 벗어나기 어려울 것으로 예상된다. 특히 주택담보대출 한도제한, 대출금리 인상 등에 따른 자금 압박은 곧바로 주택 구매력 저하로 이어져 매수세를 크게 위축시킬 것으로 점쳐지고 있다.
지역별로는 강남권에 밀집한 6억원 초과 고가 아파트의 경우 정부의 돈줄 죄기와 세부담 증가에 따른 가격 침체가 장기화될 공산이 크다. 반면 비교적 주택 구입문턱이 낮은 비강남권 중소형 아파트의 경우 수요가 몰리면서 2008년에도 강세를 이어갈 가능성이 크다.
<재건축> - 맑음
한나라당 이명박 후보의 당선으로 재건축 시장에는 파란불이 켜졌다. 민간 부문의 시장 자율성을 보장해 부동산시장 질서를 재확립하고, 용적률을 10% 이상 상향 조정하는 방법으로 재건축을 활성화하겠다는 이 당선자의 정책 공약 덕분이다.
특히 강남구 압구정동은 이명박 당선자가 서울시장으로 재임 중이던 2005년 2월 압구정아파트지구 2주구(현대1~7차, 10차) 주민들이 제출했던 초고층 재건축 개발기본계획 변경안을 허가한바 있어 벌써부터 기대감이 하늘을 찌르고 있는 실정이다.
따라서 강남권 재건축 아파트를 중심으로 국지적인 강세가 있을 것으로 예상된다. 다만 단
기간내 규제 수위를 낮추기는 차기 정부에도 부담이 되는 만큼 반짝 상승에 그칠 가능성이 크다는 것도 염두에 둬야 한다.
<재개발> - 맑음
강북 뉴타운 사업으로 대표되는 재개발 시장은 2008년에도 강세를 이어갈 전망이다. 토지거래 및 건축허가 제한 등과 같은 정부 규제도 강북 재개발은 서울에 새로 주택을 공급할 유일한 택지 공급원 이라는 메리트를 무너뜨리기에는 역부족이라고 봐야 한다.
하지만 뉴타운, 도촉지구 지정 등으로 사업이 초기단계인데도 지분시세가 크게 치솟는 등
단기차익 실현이 어려워진 만큼 사업이 장기화 하거나, 규모가 작은 재개발 구역은 투자자들로부터 외면 받을 가능성이 크다. 또한 분양가상한제 도입에 따른 사업성 저하도 이처럼 재개발 지분 투자 메리트를 지속적으로 떨어뜨리는 요인이 될 것이다.
이에 따라 투자 위험이 낮은 뉴타운, 한강변 등 소위 A급지로 불리는 알짜 재개발 구역에 쏠림 현상이 심화될 전망이다. 이와 함께 상업지역이 즐비한 용산, 마포 등 부도심권 주변 도심재개발 구역에도 틈새 투자처를 찾는 자금의 유입이 이어질 전망이다.
<분양> - 구름
2008년 분양시장은 지역별 양극화가 심화될 전망이다. 민간택지까지 분양가상한제가 확대됨에 따라 전매제한기간이 최고 10년까지 대폭 길어지면서 비인기지역의 경우 청약자들의 외면을 받을 가능성이 커졌기 때문.
여기에 분양가상한제 도입으로 시세차익을 극대화 하려는 청약 대기자들의 행렬까지 겹치면서 2기 신도시라 불리는 판교, 광교, 송도 등의 알짜지역과 수도권 외곽 등 비인기지역간 희비가 크게 엇갈릴 전망이다.
지방 분양시장도 지난 수년간 이어진 공급과잉에 따른 시장 침체를 면키는 어려울 전망이다. 투기과열지구 및 투기지역 해제로 다소 숨통이 트이긴 했지만 강화된 주택관련 세제는 공급과잉 해소를 가로막는 장애물이 되고 있다.
이와 함께 수도권 일대 규제를 피해 울며 겨자 먹기 식으로 규제가 덜한 지방 분양시장 공략에 나서는 건설사들의 행렬이 이어질 것으로 예상되면서 공급과잉이 단기간 내 해소되기는 어려울 전망이다.
따라서 2008년 분양시장은 미분양 적체를 해소하려는 건설사들의 몸부림이 치열한 가운데 시세차익 극대화를 위해 알짜 요지를 찾는 청약자들 간에 한바탕 소용돌이가 불가피할 전망이다.
<토지> - 맑음
2008년 토지시장은 부재지주 양도세제 강화, 토지거래허가제 등과 같은 초강력 규제로 손발이 꽁꽁 묶인 상태지만 갈곳 잃은 뭉칫돈 들의 유입이 꾸준할 것으로 점쳐진다. 특히 남북경협 화해무드를 타고 파주, 문산 등 접경지역 토지시장이 강세를 보일 전망이다. 또한 주5일 근무제 정착으로 용인, 광주 일대 목좋은 전원주택을 찾는 수요도 꾸준할 전망이다.
이와 함께 파주 운정지구를 비롯한 2기 신도시 토지 보상금이 대거 풀리면서 주변지역 대토 수요도 크게 증가할 것으로 예상된다.
환금성이 원래 떨어지는 상품인데다 토지거래허가제 강화로 구입문턱도 높아진 상태지만 이처럼 접경지역, 신도시 주변, 신설 도로 인근 등의 틈새 투자처를 찾는 투자자들로 2008년 토지시장은 강보합세를 이어갈 것으로 점쳐진다.
<상가> - 흐림
실물경기의 흐름에 민감한 상가시장은 2008년에도 약 보합국면을 벗어나기 어려울 전망이다. 특히 굿모닝 시티 사기분양 사건으로 홍역을 치른 대형 복합쇼핑몰의 경우 2008년에도 여전히 맥을 못 출 것으로 예상된다. 반면 비교적 소액으로 구입할 수 있는 신도시 근린상가나 단지내상가의 경우 여전히 투자자들의 입질이 꾸준할 것으로 예상된다.
특히 단지내상가의 경우 2007년 김포장기지구 단지내상가 공급분이 내정가의 306%에 낙찰 되는 등 인기를 한 몸에 받고 있는 투자상품.
다만 2008년은 신도시나 서울과 인접한 일부 택지지구 등 알짜 요지를 제외한 단지내상가는 위축될 가능성이 크다. 주식시장의 활황으로 상가로 유입되는 자금 감소, 경기위축, 고분양가 등이 상가시장에 발목을 잡는 변수가 될 것이다.
<부동산뱅크 길진홍 기자 kjh@neonet.co.kr>
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