휴가철, 강남권 재개발 투자 어때요?

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휴가철, 강남권 재개발 투자 어때요?

[부동산뱅크 2007/08/09 - 조회:6,922]

입지여건이 뛰어난 강남권 노후주택지가 틈새투자처로 떠오르고 있다. 이중 삼중으로 묶여있는 공동주택 재건축에 비해 규제가 덜한데다 대지지분도 커 적은 투자비용으로 큰 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 특히 방배2동, 삼성동 98번지 일원, 송파 거여 등은 구역 규모가 큰데다 입지여건이 뛰어나 강남권에서도 ‘노른자위 땅’으로 불리고 있다. 여름철 비수기 틈새투자처로 각광받고 있는 강남권 재개발(단독주택 재건축)에 대해 알아본다.

◆강남구 삼성동 98번지 일원 단독주택 재건축구역

삼성동 98번지 일원 단독주택재건축 구역은 우리나라에서 집값이 가장 비싸다는 아이파크 뒤쪽에 위치해 강남권에서도 알짜 중 알짜지역으로 꼽히고 있다. 지하철 2호선 삼성역과 7호선 청담역이 걸어서 10분 거리에 있고, 코엑스, 현대백화점, 서울의료원, 청담도로공원 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 여기에 한강이 구역 우측으로 흐르고 있어 재건축 사업이 완료되면 실내에서 한강을 남동향으로 조망할 수 있을 전망이다.

총 11만 5,700㎡(3만 5,000평) 규모에 800여 가구가 들어서 있는 이 구역은 단독주택보다는 66㎡(20평)~132㎡(40평)대 빌라와 연립이 80% 이상을 차지하고 있다. 경사지와 완경사지로 이뤄져 있으며 북측(봉은초 방향)으로 갈수록 경사가 심하고 대지지분이 198㎡(60평)~330㎡(100평) 가량의 고급주택들이 자리잡고 있다.

이곳은 98번지 일원 6개 동 빌라가 지난 2004년 6월 안전진단을 통과해 재건축 사업을 별도로 추진해왔다. 하지만 수익성을 위해 규모가 큰 단독주택부지와 함께 사업을 추진하기 하면서 구역이 하나로 합쳐졌다.

그러나 도시 및 주거환경정비법에서 정하는 구역지정요건(15년 이상 된 노후 주택이 해당지역 건축물의 30%이상)을 충족하지 못하고 있는데다 제 1종 전용주거지역에서부터 제3종 일반주거지역에까지 용도지역이 섞여 있어 사업이 제자리 걸음을 면치 못하고 있다. 현행법상 제 1종 전용주거지역에서는 아파트가 들어설 수 없기 때문이다.

또 지난 2005년에는 부지 전체를 매입해 자체사업을 하겠다는 민간 시행사가 나타나 주민들을 상대로 사업설명회도 개최했다. 사업설명회 자료에 따르면 시행사측은 토지를 3.3㎡당 3,000만 원, 건물을 3.3㎡당 200만 원선에 매입해 제 1종 전용주거지역(3만 9,670㎡)을 공원으로 기부체납하고 나머지 제2,3종주거지역의 용적률을 상향해 119㎡(36평형)~244㎡(74평형) 1,300여 가구를 짓겠다는 것이다. 하지만 낮게 책정된 보상가와 보상금 지급시기를 둘러싼 이견 탓에 이 역시 불투명한 상태에 놓여 있다.

이처럼 사업추진이 녹록치 않은 상황이지만 지분시세는 강세를 보이고 있다. 연립 33㎡(10평) 안팎이 3.3㎡당 5,500만~6,000만 원선, 66㎡(20평)짜리가 3.3당 3,000만~3,500만 원선, 99㎡(30평) 이상이 3.3㎡당 3,000만 원선에 가격이 형성돼 있다. M공인 관계자는 “사업이 불투명한데다 시장도 침체기에 빠져 있지만 탁월한 입지여건 탓에 지분시세는 떨어지지 않고 있다”며 “10년 이상 소요되는 장기사업인 만큼 손익을 따져보고 신중히 투자해야 한다”고 말했다.

<좌)구역 내 노후화된 빌라,우)삼성동 재건축 구역 전경>

◆서초구 방배동 방배 7,8구역

서울 서초구 방배2동 942번지 일대에 자리잡고 있는 방배 6,7구역은 일명 '방배2동 재건축'으로 묶여 사업이 추진되고 있다. 구역 규모는 약 17만 5,200㎡(5만 3,000평)으로 방배동 단독주택 재건축 10개 구역 가운데 가장 큰 규모를 자랑한다. 지하철 4•7호선 이수역이 걸어서 7분 거리에 있는데다 경부고속도로 반포IC, 남부순환도로 등이 가까워 교통의 요충지로 꼽히고 있다. 또 강남, 종로 등 업무지역까지 30분 내 접근이 가능해 직주근접 지역으로도 손색이 없다.

직사각형 모양으로 이뤄져 있는 이 구역은 구획정리가 잘 돼 있고, 주택들이 열을 맞춰 자리잡고 있다. 지형은 대체적으로 평지로 이뤄져 있지만 사당로 우측과 이수중학교 쪽은 완만한 경사지로 이뤄져 있다. 단독과 3층짜리 다세대 주택들이 혼재돼 있고, 50평 이상의 대형지분의 분포가 높다.

방배 7,8구역은 지난 2005년 9월 기본계획이 확정된 상태에서 구역지정을 받기 위한 준비중가 한창이다. 조합원 관계자는 “현재 구역지정을 위한 서류가 서울시청에 접수돼 있는 상태”라며 “내 년 3~5월경이면 구역지정을 받을 수 있을 것으로 보고 있다” 고 전했다.

현재 조합에서는 용적률 250%를 적용해 2012년까지 지상 16~25층 85㎡(26평형) 540가구(임대 515가구 포함), 115㎡(35평형) 1,200가구, 148㎡(45평형) 200가구, 161㎡(49평형) 340가구, 195㎡(59평형) 130가구, 208㎡(63평형) 180가구, 284㎡(86평형) 34가구, 333㎡(101평형) 20가구 등 총 2,725가구 건립을 목표로 하고 있다.

현재 조합원수는 1,200명으로 임대(515가구)를 제외하더라도 50% 가량이 일반분양물량으로 나올 것으로 보인다. 지분시세는 공동주택을 기준으로 33㎡(10평) 미만이 3.3㎡당 4,000만 원선, 33~66㎡(10~20평)가 3.3㎡당 3,700만~3,800만 원선, 66㎡(20평) 이상이 3.3㎡당 3,200만~3,500만 원선이다. 단독주택의 경우 165㎡(50평)를 기준으로 3.3㎡당 2,100만~2,300만 원선에 시세가 형성돼 있다. 19(6평)~29㎡(9평) 정도의 지분이라면 85㎡(26평형)배정이, 33㎡(10평) 이상지분이라면 115㎡(35평형) 배정이 단독주택 165㎡(50평) 지분이면 208㎡(63평형)를 추가분담금 없이 배정을 받을 수 있을 것으로 현지중개업자들은 예상하고 있다.

이수공인 김영대표는 “현재 입주한지 2년이 지난 방배동 60평형대 아파트가 3.3㎡당 3,500만 원선이고, 2012년 3.3㎡당 4,000만 원까지 상승한다고 가정했을 때 2배 이상의 수익률을 남길 수 있다”고 전했다.

<좌)구획이 반듯한구역 내 전경, 우)대지지분이 큰 노후주택>

◆송파구 거여동 거여2구역

이 지역은 지난 1960년 대 청계천 복개 공사로 보금자리를 잃은 이주민들이 집단으로 정착한 곳이다. 송파구 거여동 181, 202번지 5만 8,590㎡(1만 7,724평) 규모에 23㎡(7평)~82㎡(25평) 규모의 노후단독주택 1,300여 가구가 들어서 있다. 이주 초기에는 대부분의 주택이 시유지에 허가 없이 들어선 무허가 판자촌이었지만 지금은 90% 정도가 대지 소유권을 확보하고 있다.

외곽순환고속도로 서하남IC를 이용할 수 있고, 지하철 5호선 거여역이 걸어서 5분 거리다. 잠실지구를 시작으로 문정, 장지지구를 거쳐 마천지구로 이어지는 송파구의 개발 라인 끝자락에 자리하고 있어 입지여건도 뛰어난 편이다.

거여2구역은 지난 1973년 2만 1,896평(거여 2-1구역, 거여 2-2구역)이 자력재개발 방식으로 사업을 추진했지만 주민들의 경제적인 부담으로 사업이 지지부진했다. 그러다 지난 2004년 12월 민간 사업자를 낀 합동재개발 방식으로 전환승인을 받으면서 사업의 물고가 트였다. 이 구역은 현재 추진위승인을 받은 상태로 시공사는 롯데건설이 우선협상대상자로 내정돼 있다.

당초 롯데건설은 용적률 235%를 적용해 82㎡ (25평형)~142㎡(43평형) 1,800여 가구를 공급할 계획이었다. 하지만 지난 2005년 8월 이 일대가 2차 뉴타운으로 지정되면서 규모 및 공급물량이 변경될 예정이다. 대륙공인 육종호 대표는 “뉴타운 기본계획이 나오면 구역의 면적이 약 8,300평 가량 더 넓어질 가능성이 큰데다 도시재정비촉진지구지정에 따른 용적률 향상으로 일반분양물량은 더 늘어날 것으로 보인다”고 전했다.

지분시세는 구옥 33㎡(10평) 안팎이 3.3㎡당 3,000만~3,500만 원선, 39㎡(12평)가 3.3㎡당 2,500만~2,700만 원선, 99㎡(30평) 이상 구옥이 3.3㎡당 1,500만~2,000만 원선에 형성돼 있다. 109㎡(33평형) 이상 중대형으로 배정을 받기 위해서는 최소 39㎡(12평) 이상 지분을 확보해야 한다는 게 인근중개업자들의 설명이다. 롯데공인 관계자는 “3차 뉴타운 발표되면서 지분시세가 3.3㎡당 1,000만 원 가량 오른데다 도시재정비촉진지구에 다른 토지거래허가 때문에 거래는 거의 성사되지 않고 있다”고 전했다.