⑤2007년 상반기 부동산 7大 뉴스
[부동산뱅크 2007/06/26 - 조회:7,808]
올 상반기 부동산 시장은 1.11대책에서부터 분당급신도시 발표까지 굵직굵직한 사건들이 그 어느 때 보다 많이 일어났다. 연초부터 터져 나온 1.11대책과 1.31대책으로 인해 집값이 안정세로 돌아섰고, 주택법 통과와 보유세 부담 등의 영향으로 일각에서는 집값 붕괴를 우려하기도 했다. 또 내년부터 시행예정이었던 청약가점제가 오는 9월로 앞당겨지면서 수요자들은 청약전략을 급히 수정하는 등의 분주한 모습을 보였다. 여기에 신도시 ‘퀴즈쇼’로 온 나라를 떠들썩하게 했던 분당급신도시가 화성시 동탄2지구로 확정되면서 후보지의 희비가 엇갈리기도 했다. 2007년 상반기 부동산 시장을 움직인 굵직굵직한 사건을 7대 뉴스를 통해 알아본다.
◆1.11대책 발표
1.11대책은 고분양가 논란에 따른 시장의 불안심리와 투기수요억제를 위해 내놓은 ‘부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안’이다. 이 대책은 ▲전국의 모든 민간아파트에 대한 분양원가공개와 분양가 상한제 적용 ▲투기과열지구 내 아파트 담보 대출 1건으로 제한 ▲실수요자를 위한 청약제도 변경 등을 골자로 하고 있다.
이에 따라 9월 이후에 분양하는 전국 모든 민간아파트(재건축, 재개발아파트 포함)에 대해 분양가 상한제가 적용되는 동시에 전용 25.7평 이하는 계약일로부터 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다. 또 투기지역에서 2건 이상 담보대출을 받은 사람은 전체 대출 중 먼저 만기가 돌아오는 대출에 대해 만기시점부터 1년 이내 대출금을 상환해 대출 건수를 1건으로 줄여야 한다.
내년 시행예정이었던 청약가점제의 시행시기가 오는 9월로 앞당겼다. 청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간이 긴 수요자들에게 신규물량을 우선 공급함으로써 무주택자들의 내 집 마련의 기회를 넓히는데 초점을 맞추고 있다. 특히 민간택지의 분양가상한제적용과 담보대출규제 등은 올 상반기 집값 하락의 서막을 여는 결정적인 역할을 했다.
◆1.31대책 발표
1.11대책 발표 이후 오르던 주택가격이 안정화를 찾아가면서 정부는 ‘주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할방안’과 ‘주택담보대출여신심사체계 선진화 방안’에 대한 내용을 담고 있는 1.31대책을 발표하게 된다. 이 대책은 그 동안 주택가격 관리 측면에서 벗어나 저소득 서민층의 주거안정을 통한 주거복지향상에 초점을 맞추고 있다.
이 대책은 분양가상한제로 위축될 것으로 예상되는 민간 분양주택 공급확대와 서민층의 주거안정을 위해 장기임대주택과 국민임대주택공급, 임대주택펀드 설립, 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대 등의 내용을 담고 있다. 또 그 동안 6억 원 초과 아파트에 대해서만 적용됐던 DTI(총부채상환비율) 40% 대출 규제가 아파트 값에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대 적용키로 했다.
◆송도더프라우 오피스텔 청약열풍
지난 3월 송도국제도시 ‘송도더프라우’ 주거용오피스텔에 청약광풍이 불어 닥쳤다. 투기과열지구임에도 불구하고 오피스텔이라는 이유로 청약통장 없이 청약이 가능하고, 당첨 후 전매가 자유로워 그 자리에서 막대한 시세차익을 남길 수 있다는 기대감 때문이다. 청약 당일 모델하우스에는 1만 5,000여 명의 청약자신청자 한꺼번에 몰려들었고, 결국 인터넷으로 재청약하는 해프닝이 일어나기도 했다. 123가구 모집에 17만 명이 청약을 해 4,855대 1이라는 사상최대 청약경쟁률을 기록했다. 이후 정부는 주거용오피스텔에 대해도 최초 계약일로부터 3개 월 이내 전매를 금지하고 전매횟수도 입주 때까지 2회로 제한했다.
◆주택법 개정안 국회통과
지난 4월 2일 분양가상한제, 분양원가공개 등의 내용을 담은 ‘주택법 개정안’이 통과됐다. 주택법 개정안은 지난 2월 통과될 예정이었지만 여야의 사립학교법을 둘러싼 의견차로 인해 난항을 거듭했다.
통과된 개정안에서는 오는 9월부터 수도권 및 대통령이 정하는 분양가 상승우려가 있는 지역에서는 민간 아파트까지 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목의 분양가 내역을 공시토록 했다. 또 오는 9월1일 이전에 사업시행인가를 신청한 재개발•재건축단지라도 12월1일 이전에 관리처분계획 인가를 신청하지 못하면 분양가상한제가 적용된다. 여기에 분양가상한제가 적용되는 모든 주택에 대해서는 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등을 계약자들이 선택할 수 있는 ＇마이너스옵션제＇가 의무적으로 적용된다.
주택법통과 이후 집을 사려는 매수자는 관망세로 돌아섰고, 수익률 악화가 예상되는 초기재건축 단지를 중심으로 급매물이 늘어나면서 집값 하락이 더욱 두드러졌다.
◆청약가점제 확정안 입법예고
청약가점제 등을 골자로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정 안’이 지난 5월 입법 예고됐다. 오는 7월 중 개정안이 확정되면 9월부터 부양가족수, 무주택기간, 통장가입기간 등에 따라 당첨자를 가리는 청약가점제가 시행된다.
청약예•부금가입자를 대상으로 하는 청약가점제는 가점항목인 무주택기간(2~32점)과 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점)점수를 모두 합쳐 가점이 높은 순으로 공급하는 제도다. 주택보유자는 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 주택 한 채당 5점씩 감점된다.
하지만 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택은 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제가 적용되고, 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용하고 경쟁이 있을 경우 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 선정된다.
◆전국 집값 약보합세 지속
참여정부의 부동산 정책이 임기 마지막 해에 들어서 본격적인 영향력을 발휘했다. 올해 상반기 수도권 부동산시장은 연초부터 쏟아낸 1.11대책, 1.31대책, 대출규제 등의 영향으로 지난해까지 계속된 집값 폭등을 마감하고 안정세로 접어들었다. 올해 전국 아파트 상승률은 1.91%로 지난해 상반기 상승률(8.39%)에 비해 크게 둔화된 수치다.
특히 서울의 경우 지난해 같은 기간의 10분의 1 수준(12.15%)인 1.43%의 상승률을 보였고, 경기지역도 3.27% 오르는 등 서울 수도권 지역을 중심으로 집값 안정세가 두드러졌다. 이중 서울 재건축단지는 분양가상한제와 주택법통과 등의 영향으로 4.53%가 떨어지면서 참여정부 들어 첫 마이너스 변동률을 기록했다. 또 지난해 집값 폭등의 주범으로 지목됐던 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 용인시, 분당, 평촌 등 버블세븐 지역은 올 상반기 0.55% 하락했다.
◆분당급신도시 동탄2지구 확정
지난해 말부터 ‘신도시 퀴즈쇼’로 수도권 일대를 떠들썩하게 했던 분당급신도시가 동탄2지구로 확정됐다. 동탄2지구는 서울 강남으로부터 45㎞떨어진 화성시 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일대 660만 평 규모로 분당신도시(594만 평)보다 크다.
지난해 말부터 신도시후보지로 거론됐던 광주 오포~용인 모현, 용인 남사, 화성 동탄 등5~6곳은 7달새 집값과 땅값이 2~3배 오르는 등 시장불안을 일으키기도 했다. 또 올 초에는 재정경제부 고위관계자가 ‘신도시 2곳 발표’ 발언을 하자 후보지뿐만 아니라 비후보지까지 불안한 양상을 보여 발표시기를 한달 가량 앞당기기도 했다.
'분당급 신도시'에는 아파트 10만호와 단독주택 5,000호 등 총 10만 5,000가구가 공급돼 인구 26만 명을 수용할 것으로 전망된다. 내년 2월까지 지구지정과 개발계획승인 등의 절차를 거쳐 오는 2010년 2월부터 순차적으로 공급할 예정이다. 분양가는 주변시세보다 20~30% 이상 저렴한 평당 800만 원선에 책정될 것으로 보인다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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