②상반기 서울 재건축 4.53% 하락
[부동산뱅크 2007/06/21 - 조회:3,990]
올해 상반기 재건축 시장은 연초부터 터져 나온 각종 대책의 영향으로 고전을 면치 못했다. 지난해까지 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 재건축 아파트값이 분양가 상한제와 주택담보대출규제, 보유세 부담 등의 영향으로 강남권, 비강남권, 경기지역 할 것 없이 수도권 전역에서 큰 폭의 가격 하락이 나타났다. 특히 분양가상한제의 적용을 피할 수 없는 사업초기 재건축 단지는 10%가 넘는 하락률을 보이기도 했다.
참여정부 이후 첫 가격 하락
강남권, 비강남권, 경기 모두 마이너스
그 동안 집값 상승의 주범으로 꼽혔던 서울 재건축단지가 참여정부 출범 이후 처음으로 마이너스 변동률을 기록했다. 부동산뱅크 조사에 따르면 서울시 재건축 단지는 지난해 12월 말 평당 3,479만 원에서 올해 5월 말 현재 평당 3,322만 원으로 4.53% 떨어진 것으로 나타났다. 이는 일반아파트(2.46%)와 지난해 재건축 단지의 변동률(15.3%)을 크게 밑도는 수치로 참여정부 출범 이후 가장 큰 낙폭이다.
권역별로는 강남권이 4.48%가 떨어졌고, 비강남권이 강동구와 강서구의 초기재건축단지의 영향으로 -4.72%의 변동률을 기록하면서 서울시 평균변동률(-4.53%)에 못 미쳤다. 구별로는 강동구가 -7.32%(평당 3,461만→ 3,208만 원)로 가장 높은 하락률을 기록했고, 송파구(-5.68%), 강남구(-5.58%), 강서구(-5.04%), 서초구(-1.62%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 두드러졌다. 반면 성북구가 39.27% 오른 것을 비롯해 은평구(7.69%), 동대문구(6.89%), 영등포구(6.23%) 등 강북지역의 상승세가 눈에 띄었다.
특히 강동구에서는 상일동 고덕주공3단지, 둔촌동 둔촌주공1,4단지 등 초기재건축단지에서 10%가 넘게 빠졌고, 송파구에서는 진주(-8.4%), 장미2차(-7.03%), 가락시영1차(-6.36%) 등에서 5%가 넘게 하락했다. 성북구에서는 정릉동 스카이아파트가 택지지구 입주권에 대한 기대감으로 39.27% 오르면 성북구 집값 상승의 견인차 역할을 했다.
개별단지별로는 강동구와 강남구에서 약세가 두드러졌다. 역삼동 성보 25평형이 평당 520만 원이 떨어진 -16.77%의 하락률을 기록했고, 뒤를 이어 강남구 개포동 주공1단지 11평형(-15.63%), 강동구 상일동 고덕주공3단지 14평형(-14.02), 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지 18평형(-13.01%) 등 초기재건축 단지를 중심으로 가격 하락이 두드러졌다.
반면 강서구 방화동 삼미 19평형은 방화뉴타운에 마곡지구 개발까지 겹치면서 가장 높은60.98%(평당1,078만→1,736만 원)의 상승률을 기록했고, 택지지구 입주권의 기대감으로 성북구 정릉동 스카이아파트 18평형이 44%로 상승폭이 두드러졌다. 이밖에 용산구 중산 12평형(38.04%), 강남구 삼성동 상아3차 43평형(36.13%), 중랑구 망우동 염광 32평형(36%) 등이 30%가 넘는 상승률을 기록했다.
한편, 경기지역에서는 서울재건축 단지와 마찬가지로 민간택지 분양가상한제, 주택담보대출규제 등의 영향으로 -1.4%(평당 1,169만→1,769만 원)의 변동률을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(15.56%)에 비해 16.96%p 떨어졌다.
지역별로 살펴보면 과천시가 -6.5%로 가장 높은 하락폭을 기록했고, 수원시 -4.29%, 성남시 -3.71%, 남양주시 -2.16% 등의 순으로 지난해 가격이 급등했던 지역을 중심으로 경기도 평균 변동률을 밑돌았다. 반면 의정부시가 경천철 착공, 광운대 이전, 타 지역 대비 저렴한 시세수준 등의 재료로 평당 212만 원이 오른 39.18%의 상승률을 보였고, 부천시(4.62%), 안산시(3.99%), 평택시(3.81%) 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 오름폭이 두드러졌다.
‘분양가상한제' 가격 하락 이끌어
4월 한달간 2.39% 낙폭 가장 커
서울시 재건축 단지를 월별로 살펴보면 4월에 2.39%가 떨어지면서 가장 낮은 하락률을 기록했다. 정부는 지난해 추석 이후 무섭게 뛰어오르던 집값을 잡기 위해 공급확대, 분양가 인하, DTI확대적용 등의 내용을 담은 11.15대책 발표를 했다. 대책 발표 이후 5.62%의 상승률을 기록했던 재건축 단지는 0.81%로 안정된 양상을 보이면서 새해를 맞았다.
11.15대책 발표 이후에도 집값 상승에 대한 불안심리가 여전히 남아 있다고 판단한 정부는 민간아파트의 분양가상한제 적용과 원가공개 확대, 청약가점제 도입, 주택담보대출 건수제한 등을 골자로 한 1.11대책을 발표하게 된다.
특히 민간택지의 분양가상한제적용은 재건축단지의 수익성을 악화시키는 요인으로 작용, 재건축단지 가격 하락의 서막을 여는데 결정적인 역할을 했다. 이 대책의 영향으로 1월 재건축 단지는 전달에 비해 0.62%p가 낮은 0.19%의 상승률을 기록했다.
1.11대책 이후 오르던 주택가격이 멈추고 재건축 단지를 중심으로 가격이 하락세로 돌아서면서 정부는 주택가격 관리 측면에서 벗어나 저소득•서민층의 주거 안정을 위한 구체적인 방안인 1.31대책을 내놓게 된다.
이 대책은 분양가상한제로 위축될 것으로 예상되는 민간 분양주택 공급확대와 서민층의 주거안정을 위해 장기임대주택과 국민임대주택공급, 임대주택펀드 설립, 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대 등의 내용을 담고 있다. 또 그 동안 6억 원 초과 아파트에 대해서만 적용됐던 DTI(총부채상환비율) 40% 대출 규제가 아파트 값에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대 적용키로 했다. 1.11대책과 1.31대책의 영향으로 2월 재건축단지는 올 들어 처음으로 마이너스 변동률(-0.77%)을 기록했다.
3월에는 ‘재건축단지 분양가 상한제적용’과 ‘주택담보대출 규제’의 위력이 재건축 시장에 제대로 발휘됐다. 분양가상한제를 골자로 한 주택법이 4월 중에 통과될 것이라는 심리적인 압박이 초기재건축단지가 몰려있는 강동구 둔촌동, 고덕동과 강남권에 직격탄을 날렸기 때문이다. 여기에 지난 1.31대책에서 발표된 주택담보대출 규제(DTI 30~60%)가 3월부터 시행되면서 이달 변동률은 전월 보다 0.16%p가 빠진 -0.93%를 보였다.
이어 4월에는 주택법통과와 주택담보대출 규제 등 그 동안에 누적됐던 악영향들이 맞물리면서 올 들어 가장 큰 낙폭(-2.39%)을 기록했다. 5월에는 분당급신도시 발표에 따른 기대감과 그 동안에 쌓였던 급매물이 소진되면서 하락폭이 전달(-2.39%)에 비해 1.68%p 둔화됐지만 여전히 마이너스(-0.71%) 변동률을 기록했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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