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②동탄 분양권, 복등기 ‘꼼짝마’

[부동산뱅크 2007/06/18 - 조회:14,332]

“소문난 잔치에 먹을 것 없다는 소리가 딱 맞아요” 실수요자들과 투자자들로 북적일 것이라 기대했던 동탄 신도시는 아파트 골조가 올라가는 소리만 가득할 뿐 현장을 찾아온 사람들의 흔적은 의외로 쉽게 찾아 볼 수 없었다.



오는 9월 입주가 예정된 아파트 공사 현장에서 홀로 위치를 확인하던 당첨자 이모씨(여, 40대)는 “청약 받은 아파트가 얼마나 지어졌는지 확인 차 방문했다”며 “동탄 2지구 발표 후 개발호재로 이곳에 찾는 사람이 많을 것이라 예상했는데 온통 건설현장 사람들 뿐”이라고 아쉬워했다. 또 “투자자들이 많이 몰려야 분양권 가격에도 영향을 미칠텐데 새로 지정된 동탄 2지구가 이곳에 어떤 영향을 미칠지 의문이다” 고 덧붙였다.



실제 지난 1일 동탄 2지구 신도시 추가 발표로 해당 지역뿐 아니라 동탄 1지구 입주를 앞둔 분양권 시장은 술렁이고 있다. 신도시 내 A공인 관계자는 “아직 추가 신도시 지정으로 분양권 가격이 오르고 있지는 않지만, 가격상승 기대감은 팽배한 상태다” 고 말했다. 이에 부동산표준 부동산뱅크가 직접 동탄 1지구를 찾아가 분양권 거래동향을 파악해 보았다.







분양권 웃돈, 분양가 ‘껑충’

거래는 한달에 1~2건꼴



올해 1월~5월까지 입주를 마친 동탄 1지구 내 시범단지는 총 6,586가구에 10개의 건설사가 아파트 건립을 마쳤다. 분양 후 지금까지 붙은 프리미엄은 약 2억 원 정도. 처음 34평형이 2억 5,000만 원에 분양됐던 것이 지금은 4억 5,000만 원에 거래되고 있다. 시범단지 내 A공인중개사에 따르면 “동탄 2지구가 발표 되기 전에는 프리미엄이 약 2억 원 정도 붙어 4억 5,000만 원 선이며, 발표 후 현재 매도 호가가 약 2,000~3,000만 원 올라있는 실정”이라고 말했다.



입주를 앞두고 있는 2~4차 단지들 역시 프리미엄이 최고 2배까지 상승한 것으로 나타났다. 오는 9월 입주예정인 2차는 총 5,729가구를 8개 건설사에서 공급했다. 동탄신도시 남동쪽으로 위치한 이곳은 분양권 프리미엄이 시범단지와 비슷한 수준을 보인다. 분양 당시 30평형이 약 2억 4,000만 원 이었으나 현재 2억 1,000만 원 정도 프리미엄이 붙어 4억 5,000만 원에 거래되고 있다. 또한 3억~3억5,000만 원의 프리미엄이 붙은 40평형대는 6억 3,000만 원부터 최대 7억 3,000만 원에 이르렀다.



이어서 서쪽으로 위치한 3차 단지들은 서해그랑블이 올 12월 입주 스타트를 끊어 2008년 3월 나머지 단지들이 입주를 마칠 예정이다. 총 5,481가구 5개 건설사에서 분양하는 이곳은 중소형평형 분양권 거래가 간간이 이뤄지고 있는데 30평형대는 1억 5,000만 원~1억 7,000만 원의 프리미엄으로 3억 6,000만 원~4억 7,000만 원까지 거래됐다. 23평형은7,000~8,000만 원 정도 프리미엄이 붙은 것으로 조사됐다.



마지막으로 입주 하게 되는 북동쪽의 예당마을은 총 8,733가구로 이뤄져 있고 이 중 1,638가구는 공공임대다. 2008년 3월 첫 입주를 시작한다. 이들 단지들의 분양권 프리미엄 역시 30~40평형대는 2억 원대 초반인데 37평형의 경우 프리미엄 2억 2,000만 원으로 5억 5,000만 원 선이고, 40평형대 역시 분양가 기준으로 2억 5,000만 원까지 치솟았다. 50평형은 분양 당시 4억 5,000만 원에서 3억 5,000만 원 더 오른 8억 원 선에 매매됐다.



2차 입주예정 단지 인근 공인중개사는 “분양권 가격은 동탄 2지구 신도시 발표와 무관하다”며 “단지 동탄 2지구가 발표 되면서 매도자와 매수자가 줄어 급매가 나오는 경우에는 오히려 시세를 낮춰 팔고 있다” 고 전했다.







분양권 거래를 한 공인중개사들은 하나같이 “한 달에 1~2건 정도 분양권이 거래돼 이것을 시세라고 하기는 어렵다”며 “복등기 등 불법 거래 단속으로 시장이 더욱 잠잠해진 분위기다” 고 언급했다.



실제 동탄 1지구가 조용한 이유에 분양권 불법거래 단속도 한 몫을 하고 있다. 신규 아파트 특히 수도권과 같은 투기과열지구에서는 분양을 받은 자가 분양권을 이전하려는 경우 소유권이전등기를 한 후에만 매도할 수 있다. 특히 동탄 1지구의 경우 주택투기지역, 토지투기지역, 투기과열지구 등 규제에 묶여 계약체결일로부터 5년간 전매가 제한된다. 다만 분양가상한제 적용을 받는 지역은 소유권이전등기 이후라고 해도 분양 계약체결일로부터 5년간은 매도가 금지되는데 2-15블록 풍 성, 4-3블록 대우, 5-1블록 우미가 여기에 해당된다.



이 때문에 동탄 1지구에서는 지난해까지 일명 ‘복등기’가 성행했다. 복등기란 소유권이전등기 이후에는 합법적으로 거래가 가능한 것을 이용해 분양권 당시 미리 이를 원하는 매수자와 매도자가 계약을 체결하는 것을 말한다. 입주가 완료 되면 원소유자(매도인) 명의로 우선 등기를 한 다음 곧바로 매수자에게 이전등기를 하는 식이다. 입주가 임박해 붙을 프리미엄을 감안해 매수자가 매도자의 취, 등록세와 양도소득세를 모두 부담하는 게 일반적이다.



이러한 분양권 불법거래를 하다 적발되면 매도자는 아파트 당첨권이 취소되고, 이미 납입한 계약금과 중도금, 이에 대한 이자를 합한 금액만 돌려받게 된다. 또한 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원의 벌금형에 처할 수 있는데 이는 매도자뿐 아니라 매수자에게도 해당한다. 정부의 집중단속 후 동탄 1지구에선 현재 복등기가 자취를 감춘 상태다.



2차 입주예정단지 내 C공인중개사에 따르면 “얼마 전까지만 해도 ‘복등기’로 가지고 있는 집을 팔려는 사람이 꽤 있었다”며 “단속을 철저히 한다는 정부의 발언에 매수세가 확 줄어 사정상 팔겠다고 하는 문의만 간혹 있다”고 말했다. 또한 “복등기를 원하는 사람들에게는 입주시기가 다가오면 보존등기 이후 합법적으로 이전을 권유한다”며 “지금 이곳 공인중개사들은 복등기를 일체 거절하고 있다”고 말했다.



투기지역 분양권의 경우 불가피한 사유가 입증되면 이전이 가능하다. 질병으로 인한 요양, 해외이주, 직장의 지방이전 등을 들 수 있는데 이때 사유서를 첨부해 해당 건설사의 동의서를 발급 받은 후 거래계약을 체결하면 합법적으로 분양권 매도가 가능하다. 하지만 현재 문의전화 중 70% 이상은 합법적으로 이전할 수 없는 내용들이 많다고 공인중개사 관계자들은 전했다.



신도시 추가발표, ‘기대반 우려반’

동탄 2지구, 분양가가 변수



유난히도 조용한 동탄 1지구 모습을 보면 신도시로 투자가치가 있을까 싶을 정도다. 이는 정부가 동탄 신도시 투기바람을 잠재우기 위해 특별 투기대책반을 구성 강력한 조사를 벌이기 때문. 또한 동탄 2지구 저렴한 분양가에 눈길을 돌리는 청약대기자들도 많이 생겨난 것도 그 이유다.







시범단지 내 D공인중개사는 “동탄 2지구 분양가를 800만 원 선에서 책정한다는 발표에 따라 1지구냐 2지구냐 하는 혼란으로 투자가치에 대한 문의전화가 많이 온다”며 “이러한 정부 방침에 이곳 실수요자들 중 투자가치가 떨어지지 않을까 하는 불안함을 느끼는 분들이 간혹 있다”고 말했다. 이에 이 지역에 관심이 있는 투자자라고 밝힌 장모씨(남, 50대)는 “동탄 2지구와 삼성반도체 화성사업장으로만 봐도 1지구에서는 충분한 개발호재이므로 앞으로 이곳의 투자가치는 더욱 커질 수 밖에 없다”고 주장해 동탄 1지구에 대한 기대감이 엿보였다.



앞으로 9월 이후는 2차 입주단지들로 인해 지금보다는 거래가 활성화 될 것으로 예상된다. 소유권이전등기 후 거래가 가능하기 때문에 더 큰 가격상승을 예상하는 투자자들은 이 시기에 적극적으로 매수에 나설 것으로 전망되기 때문이다.



<부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr>
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