①전셋집 마련 체크포인트 10
[부동산뱅크 2007/02/15 - 조회:9,917]
봄 이사철이 다가옴에 따라 전셋집을 구하려는 사람들의 발길이 분주하다. 하지만 사회초년생이나 신혼부부 등 전셋집을 처음 알아보는 사람에게 전세계약은 어디서부터 어떤 내용들을 확인해야 하는지 막막하기만 하다. 이에 대한민국 부동산 표준 부동산뱅크에서는 전셋집을 구하는 사람들의 이해를 돕고자 전셋집 마련 체크포인트, 임대차 분쟁 대처방법, 전셋집 추천 등 전세에 관한 모든 것들을 3회에 걸쳐 알아봤다.
◆정보업체를 최대한 활용해라
전셋집을 알아보겠다는 의욕이 넘쳐 아무런 정보 없이 발 품만 팔면 들어간 노력에 비해 원하는 집을 구할 수 없다. 먼저 자신이 가지고 있는 돈을 고려해 알맞은 지역을 고르고, 인터넷 정보업체를 최대한 활용해 해당지역의 전셋집을 찾아본다. 또 방문하는 중개업소마다 전화번호를 남겨 자신이 원하는 물건에 대한 정보를 신속하게 전달받는 것도 요령이다. 후보 물권이 2~3개 정도로 압축되면 현장답사를 통해 최종적으로 결정한다.
◆직거래 보다 안전한 중개업소 이용을 해라
가끔 중개수수료를 아끼기 위해 벼룩시장이나 인터넷을 통해 당사자끼리 직접 계약하는 경우가 있다. 이런 경우 계약한 사람이 집주인이 아니었다는 등의 문제가 생긴다면 본인이 모든 책임을 져야 한다. 하지만 공인중개사를 통할 경우 중개업자에게 중개할 때에 과실이 있었음을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 있다. 또 중개업자들은 집을 구하는 당사자 보다 그 지역에 대해서 잘 알고 있기 때문에 시세나 물권 정보 등의 정확한 정보를 전달 받을 수 있다. 믿을 만한 중개업자를 확보해 그에게 중개를 맡기는 것도 좋다.
◆입주물량이 풍부한 새 아파트를 노려라
준공 후 입주를 앞두고 있는 택지지구나 신도시에서는 전세물량이 한꺼번에 쏟아지기 때문에 저렴한 가격으로 전셋집을 구할 수 있다. 최근 부동산담보대출 강화, 금리 인상 등이 겹치면서 투자를 목적으로 아파트를 분양 받은 예비입주자들이 잔금 마련이 여의치 않을 경우 전세금으로 잔금을 치르려 할 가능성이 높기 때문이다. 그러나 신도시나 택지지구의 입주 초기에는 교육 및 편의시설 등이 제대로 갖춰져 있지 않기 때문에 불편함은 감수해야 한다.
◆전세가 잘 빠질 수 있는 곳을 노려라
전세는 구하는 것 못지않게 전세를 제대로 뺄 수 있는지도 중요하다. 전세가 안 빠져서 전세금을 제날짜에 못 받아 곤란을 겪는 경우도 의외로 많기 때문이다. 연립•다가구주택 등은 전세보증금이 싸긴 하지만 나중에 전세가 잘 빠지지 않을 수 있다. 또 ‘나홀로 아파트’나 ‘소규모 단지’도 거래가 많지 않아 어려움을 겪을 수 있다. 이왕이면 인구 유동이 많은 역세권 단지나 대규모 단지를 골라야 한다. 역세권이나 대규모 단지는 기본적으로 교통, 교육, 편의 시설 등이 잘 갖춰져 있어 수요자들이 풍부하기 때문에 거래가 활발하다.
◆전셋집을 직접 방문해 확인해라
계약 전에는 반드시 현장답사를 통해 혐오시설의 여부, 교통여건, 학군, 편의시설 등을 직접 확인하는 것이 중요하다. 전셋집을 살펴보기 위해 방문하는 경우 대부분은 전 거주자가 살고 있기 때문에 꼼꼼히 살펴보지 못하는 경우가 많다. 하지만 부엌이나 화장실 급수 및 배수 상태, 수도꼭지, 보일러 등 작동 및 파손 여부, 천장, 벽, 바닥 등 누수 상태, 전 거주자 공과금 체납상태, 곰팡이 및 각종 해충 유무 등을 세심하게 살펴봐야 한다. 문제점이 발견됐을 경우 이의 처리방법이나 비용부담에 대한 구체적인 내용을 전세계약서에 명시해야 추후 분쟁의 소지를 방지할 수 있다.
◆전세자금 대출을 이용해라
막상 마음에 드는 집을 골라도 자금이 부족해 애를 태우는 경우가 많다. 이런 경우 정부가 지원하는 전세 자금을 빌리는 것도 방법이다. 연 소득 3,000만원 이하 무주택 근로자나 자영업자는 국민, 우리, 농협 등에서 ‘근로자•서민 전세자금’을 이용할 수 있다. 아파트나 빌라, 단독주택에 관계없이 전용면적 85㎡(25.7평 이하)로 전세 보증금의 70%까지, 최대 6,000만원까지 지원해 준다. 세 자녀 이상이면 8,000만원까지도 가능하다. 금리는 연 4.5%로 2년간 빌릴 수 있고, 2회 연장이 가능하다.
무주택 영세서민은 영세민 전세자금을 활용하면 보증금의 70% 범위에서 서울 3,500만 원, 수도권 2,800만 원, 기타 2,100만 원까지 융자가 가능하다. 세 자녀 이상이면 서울 4,200만 원, 수도권 3,500만 원, 기타 2,800만 원 등으로 다소 늘어난다. 연 2%로 15년까지 쓸 수 있다.
연봉 3,000만 원이 넘는 사람은 주택금융공 사의 주택보증서를 받아 시중은행에서 연 6∼9% 금리로 최고 6,000만원까지 빌릴 수 있다. 또 전세자금 대출은 주거용이라고 해도 오피스텔은 전세자금을 빌려주지 않는다는 사실을 유념해야 한다.
◆등기부 등본을 확인해라
발 품을 팔다가 마음에 드는 집을 구했다면 우선 등기부등본을 확인해 봐야 한다. 이는 가압류•근저당권•저당권 등의 담보물권이 설정돼 있는지를 확인하기 위해서다. 가압류•근저당권 등이 설정돼 있을 경우에 집이 경매로 넘어가면 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.
일반적으로 등기부등본은 매물을 중개한 공인중개사가 확인해 준다. 번거롭더라도 계약 직전은 물론이고 중도금 때와 잔금 때, 전입신고 직전 등 단계별로 확인해보는 것이 좋다. 가압류, 가등기, 근저당권, 예고등기가 있는지 살펴보고 이런 것이 없다면 안전하다고 생각하면 된다.
부득이하게 저당권 등의 담보물권이 있는 집을 임차할 경우에는 경매에 넘어가는 것을 대비해 등기부에 나타난 근저당채권액과 자신의 임차보증금의 총합을 계산해 볼 필요가 있다. 아파트의 경우 시세의 70%, 다가구, 연립, 단독주택 등은 60%를 넘지 않도록 하는 것이 안전하다.
이밖에 소액임차인이나 확정일자를 받은 임차인이 있는지도 확인할 필요가 있다. 등기부상 담보권 등은 설정돼 있지 않더라도 이 같은 임차인에게는 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문이다.
◆계약서 작성시 집주인과 해라
계약서를 작성할 때는 등기부등본상 소유자와 계약하는 것이 가장 안전하다. 대리계약으로 인한 분쟁이 부동산 거래 분쟁의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 더욱 주의가 요구된다. 부부일지라도 실제 소유권자인지 여부를 반드시 확인해야 하고, 불가피하게 집주인의 가족이나 친척 등과 계약할 때는 주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아둬야 한다. 위임장의 유효기간은 3개월 이내이며, 3개월 이전에 작성된 위임장은 재작성해야 한다. 또 계약하기 전에 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해 보는 것이 안전하다.
◆이사와 함께 확정일자 꼭 받아
새 전셋집으로 이사를 하면 동사무소에 전입신고를 한 뒤 곧바로 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받아야만 주택이 경매로 넘어가도 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다. 우선변제권은 임차주택에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 확정일자는 전세권과 달리 집주인 동의 없이 세입자 단독으로 받을 수 있는 장점이 있다. 그러나 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 반환청구소송에서 승소를 해야 강제집행을 할 수 있어 반환시기가 오래 걸린다는 단점도 있다.
◆전세보증금을 증액할 경우 증액부분만큼 다시 확정일자를 받아라
전세금을 증액해 재계약 할 경우 증액 부분만큼 다시 확정일자를 받아야 된다. 그렇지 않으면 증액부분에 대해 보호를 받을 수 없게 된다. 이 경우 기존의 전세금액은 옛 확정일자를 기준으로 보호되고, 새로 증액된 전세금은 새로운 확정일자를 기준으로 대항력이 생기게 된다. 반면 전세금을 감액한 경우에는 따로 확정일자를 받을 필요 없다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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