③택지지구 단지내 상가 ″돈 되네~″
[부동산뱅크 2007/01/30 - 조회:12,354]
식을 줄 몰랐던 아파트 시장의 투자 열기가 냉각되는 모습이다. 매수 문의가 뚝 끊긴 것은 물론 일부 지역에서는 부풀려진 호가까지 떨어지고 있는 것이다. 하지만 이런 낌새만 가지고 부동산 시장에 대한 우울한 전망을 내놓기는 아직 이르다. 500조 원이 넘는 시중 유동자금이 끊임없이 유망 투자처를 주변을 떠돌고 있기 때문이다. 특히 택지지구 내 단지상가는 투자자들의 입질이 끊이지 않는 영원한 ‘블루칩’ 상품으로 인기몰이 중에 있다.
‘두 마리 토끼’ 쫓는 단지내 상가
주택담보대출 한도 축소, 주택 관련 세제 강화 등 정부의 잇단 규제에 갈 곳 잃은 풍부한 유동자금이 속속 상기 시장으로 들어오고 있다. 하지만 경기에 민감한 상가의 특성상 섣부른 투자는 절대 피해야 한다. 경기가 활황일 때는 고수익을 올릴 수 있지만, 반대일 때는 수익은커녕 본전도 못 찾을 수 있기 때문이다. 그야말로 ‘대박’ 아니면 ‘쪽박’인 셈이다.
정녕 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있는 상가는 없는 것일까? 답은 ‘단지내 상가’에서 찾을 수 있다. 근린, 테마상가처럼 따로 유동인구를 확보할 필요가 없고, 배후 주거세대가 풍부해 ‘임대수익’과 ‘차익실현’이라는 두 마리 토끼를 쫓을 수 있는 것이다. 특히 아파트가 택지지구 내 위치했다면 금상첨화다. 인근 단지들까지 합쳐진 탄탄한 배후세대를 이룰 수 있어, 몸값 상승에 유리하게 작용한다.
이러한 택지지구 단지내 상가의 메리트에 2004년 3월 인천 삼산지구 주공7단지 내 상가 입찰 결과 1층 6.2평짜리 점포가 5억 5,000만 원에 낙찰, 평당 8,870만 원의 최고가를 기록하기도 했다. 지난해 진행됐던 동탄신도시 단지내 상가 입찰 과정에서도 이 같은 열기가 뿜어진 바 있다. W아파트 7.11평의 점포가 내정가 2억 1,330만 원을 훌쩍 뛰어 넘은 6억 1,330만 원에 낙찰된 것이다. 이는 평당 8,790만 원에 이르는 금액으로, 이전 공급됐던 L아파트의 6,927만 원, I아파트의 7,500만 원의 평당 최고가보다도 높은 수준이다.
이밖에 부천 여월지구, 고양 풍동지구, 인천 논현지구 등의 대어급 택지지구에서도 단지내 상가의 평균 낙찰가율이 내정가를 크게 웃돌았다. 심지어 비교적 입지여건이 떨어지는 것으로 평가되는 양주 덕정지구에서도 대한주택공사가 공급한 12개 점포의 경쟁률이 10대 1을 기록, 단지내 상가의 인기를 실감케 했다.
정해년 알짜 단지내 상가 가득
황금돼지해 정해년에도 돈을 벌어줄 택지지구 알짜 단지내 상가가 대거 대기 중에 있다. 가장 먼저 선보이는 곳은 지난 1월 25일 인기리에 분양을 마친 의왕 청계지구 내 9개 점포이다. B1, 2블록에서 각각 4개, 5개씩이 선보이며, 오는 3월 입찰 예정이다. 서울외곽순환고속도로 학의JC, 57번 국도, 과천~의왕간 도로를 통한 강남권, 안양, 성남 등지로의 이동이 수월하다. 지하철 4호선 인덕원역과 차량 5분 거리이다.
같은 달 용인 보라지구 6블록에서는 7개의 점포가 소개된다. 총 762가구를 배후세대로 두고 있다. 경부고속도로 수원IC, 23번 국도를 타기 수월하며, 2011년 개통 예정인 분당선 연장선 상갈역 이용이 가능하다.
대한주택공사가 공급하는 국민임대단지 내 단지 상가도 물량도 풍부하다. 고양 일산2지구에서는 A-1블록에서 미계약된 점포 1개가 재입찰될 예정이다. 전체 1,378가구 규모의 대단지를 배후에 두고 있다. 경의선 복선화 전철 계획에 따라 남동쪽으로 풍산역이 신설되며, 지방도 310호선 및 207호선이 인접하다. 지하철 3호선 정발산역을 차량으로 이용할 수 있다. 입찰일은 아직 미정이다.
화성 봉담지구 1,2,5블록에서도 각각 4개, 6개, 9개 등 총 19개의 점포가 공급된다. 블록별로 622~918가구가 들어설 예정이다. 과천~봉담간 고속화도로 봉담IC와 500m 거리로, 43번 국도, 84호선 지방도와 인접해 있다. 2009년 8월 개통 예정인 서수원~평택간 민자고속도로와 2007년 개통을 목표로 하는 수원 영통~화성 분천간 국도대체도로 등의 도로도 인접해 있어 교통여건이 한층 편리해질 전망이다. 5월께 분양 예정이다.
지난해 단지내 상가 열풍을 일으켰던 동탄신도시에서도 또 다른 점포가 대기 중이다. 1-1블록 5개, 1-2,3,4블록 8개, 1-5블록 9개 등 총 22개의 점포가 7월 분양만을 기다리고 있는 것. 2기 신도시의 선두주자, 동탄신도시는 수도권 남부의 노른자위 택지로 삼성전자를 배후에 둔 직주근접형 신도시이다. 경부고속도로 기흥IC를 이용할 수 있다.
9월 공급될 용인 구성지구에서도 4개 블록 내 23개의 점포가 선보인다. 위치별로는 1블록에서 5개, 2블록 4개, 5블록 6개, 9블록 8개 등이다. 블록별로 389~948가구가 계획돼 있다. 경부고속도로와 영동고속도로가 만나는 신갈JC와 동백~죽전~분당간 도로의 이용이 수월하고, 용인경전철 및 분당선 연 장선도 들어와 교통 환경의 개선이 기대된다.
‘꼬마 판교’로 불리며 뛰어난 입지를 자랑하는 성남 도촌지구에서는 가장 많은 점포가 쏟아질 예정이다. A-1블록 6개, A-2블록 6개, A-3블록 8개, A-4블록 7개 등 총 27개의 점포에서 주인을 맞이하게 된다. 단지별로는 550~1,060가구가 들어설 계획이다. 서울외곽순환고속도로 성남IC, 분당~수서간 고속화도로, 경부고속도로 판교IC, 국도3호선, 성남대로 등의 이용이 쉬운 교통의 요지로 꼽힌다. 11월 입찰 예정.
폐쇄된 상권, 과열 입찰 삼가야
올 역시 단지내 상가의 뜨거운 입찰 열기가 예상되지만, 무조건적인 과열 입찰은 삼가야 한다. 풍부한 고정수요로 안정적인 고수익을 올릴 수 있다는 장점에도 불구하고 중·소형 편의점, 부동산, 세탁소, 제과점 등 입점 업종의 한계와 아파트 입주민만을 수요로 삼아야 하는 폐쇄적인 상권이라는 단점도 있기 때문이다. 따라서 전문가들은 낙찰가는 내정가의 150% 이하여야 한다고 조언한다. 높은 낙찰가로 인한 수익률 저하를 막기 위함이다.
또 구매력 높은 20~30평형대 주류의 500가구 이상 중급 단지를 택하는 게 좋다. 40평대 이상의 대형 평형에서 점포 운영이 잘 될 것이라고 생각할 수 있지만, 백화점으로 수요를 뺏겨 오히려 구맥력은 떨어진다는 지적이다. 전체 가구수와 함께 가구당 상가 면적도 따져봐야 한다. 배후세대가 아무리 많더라도 점포 수가 많으면 독점적인 지위가 어려운 탓이다. 통상적으로 가구당 상가 면적이 0.3~0.5평가량 되는 게 영업권 보장에 유리하다.
이러한 단지내 상가 분양에는 자격 제한이 따로 없고, 1명이 여러 개의 상가에 입찰할 수도 있다. 보통 일반 공개경쟁입찰로 가장 많은 금액을 적어 낸 사람에게 돌아가며, 유찰시 선착순으로 낙첨자를 가린다. 계약은 낙찰 후 5일 이내에 체결한다.
한편, 대한주택공사는 오는 2월경 올해공급할 단지내 상가를 공개할 예정이다. 이에 대한 자세한 분양 일정은 매월 둘째 주 금요일 대한주택공사 홈페이지 또는 일간신문에서 확인할 수 있다.
[부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr]
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