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②청약가점제 시행, 내집마련 전략은?

[부동산뱅크 2007/01/18 - 조회:9,582]

청약통장 가입자들이 좌불안석이다. 당초 2008년~2010년 사이에 단계적으로 시행될 예정이었던 청약가점제가 올 9월로 대폭 앞당겨졌기 때문이다. 여기에 청약가점제에서 제외될 것으로 예상됐던 민간택지 중대형아파트에도 가점제 확대 적용이 예고되면서 청약통장 가입자들의 혼란은 더욱 가중되고 있다. 청약시장에 적지 않은 파장을 불러올 가점제 시행을 앞두고 청약 통장별로 취해야 할 전략을 짚어본다.



◈ 청약저축 – 전용면적 25.7평 이하 공영아파트에 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 이번 청약제도 개편에 혼란스러워할 필요가 없다. 가점제 시행이 당초 추첨식으로 행해지던 청약예금과 청약부금만을 타깃으로 하고 있기 때문이다.



따라서 청약저축 가입자는 가입기간, 납입 횟수•금액, 무주택기간 등 본인의 청약자격에 따라 소신껏 청약에 나서면 된다. 특히 정부의 공영개발 확대정책에 따라 앞으로 공공에서 공급하는 물량은 더욱 늘어날 예정이므로 무주택 자격을 유지하며 느긋하게 알짜 분양을 기다리는 것이 최고의 전략이라고 할 수 있다.



한편, 청약저축 가입자 중 자금여력이 풍부하고 가점제를 통해 높은 점수가 예상된다면 청약예금으로 전환하는 것도 고려해 볼만하다. 추첨제로 당첨자를 가리는 현행 제도 하에서는 당첨이 불확실했지만 가점제 시행을 통해 당첨 확률을 크게 높일 수 있기 때문이다. 청약저축에서 예금으로 전환할 경우 납입금액이 평형별 예치금액 이상이면 유예기간 없이 바로 청약할 수 있다는 점도 장점이다.



아직 청약통장이 없는 신혼부부나 사회초년생의 경우 세대분리를 해 하루빨리 청약저축에 가입하는 것이 좋다. 앞서 살펴본 바와 같이 청약저축의 경우 우선순위를 산정하는 데 있어 부양 가족수나 가구 소득 등이 고려되지 않을뿐더러 향후 청약환경 변화에 따라 청약예금으로 전환할 수도 있기 때문이다. 당첨 확률을 높이길 원한다면 월 납입액 최고 한도인 10만 원을 꽉 채워 불입하는 게 좋다. 같은 1순위라고 하더라도 납입횟수가 60회(5년 불입)를 넘으면 저축 총액이 많은 순으로 당첨이 결정되기 때문이다.







◈ 청약부금 – 공영개발 확대의 최대 수혜자가 청약저축 가입자라면 전용면적 25.7평 이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약부금은 ‘천덕꾸러기 신세’가 될 판이다. 가점제 시행과는 별도로 청약할 수 있는 물량이 크게 줄어 통장의 효용성 자체에 의문을 제기되고 있기 때문이다.



따라서 청약부금 가입자의 경우 하루빨리 예치금액을 늘려 청약예금으로 갈아타는 게 좋다. 특히 자금여력이 좋지 않은 청약부금 가입자의 경우 물량이 가장 풍부하고 자금부담이 상대적으로 적은 전용면적 30.8평 이하(서울 기준 600만 원) 청약예금으로 갈아타는 것을 고려해 볼만하다. 부금에서 예금으로 갈아탈 경우 1년간 청약이 금지되므로 하루빨리 은행을 찾는 것이 좋다.



청약예금으로 전환해도 점수가 낮아 당첨 가능성이 희박하다면 9월 이전에 청약부금을 사용할 수 있는 단지를 찾아 적극적으로 청약에 임해야 한다. 9월까지 내집마련에 성공하지 못한다면 그동안 쌓아 온 청약자격을 상실하는 아픔을 감내하고서라도 청약저축에 새로 가입하거나 기존 주택 매입으로 방향을 선회하는 방법을 고려해 봐야 한다.







◈ 청약예금 – 전용면적 25.7평 초과 주택에 청약할 수 있는 청약예금은 채권입찰제를 통해 우선순위를 가린 뒤 동일 금액 내에서 가점제로 당락을 판가름할 예정이다. 그러나 판교와 같이 인기 지역의 경우 대부분 채권 최고액을 적어 낼 것으로 예상되므로 사실상 가점제가 당첨 여부를 가르게 된다.



무주택 기간이 길고 부양가족수가 많은 청약예금 가입자는 이번 청약가점제 시행의 최대 수혜자라고 할 수 있다. 이들의 경우 자격조건을 유지하며 송파, 광교신도시 등 공공에서 공급하는 알짜 분양에 대기하면 된다. 또 큰 평형대에 청약하고 싶다면 증액 후 1년간은 청약을 못하므로 미리미리 예치금액을 높여놔야 한다.



반면, 가점제 시행과 동시에 유주택자들의 갈아타기나 사회초년생, 신혼부부의 내집마련은 큰 혼란에 휩싸였다. 이들의 불만을 무마하기 위해 정부에서는 2008년~2010년까지 현행 당첨제를 가점제와 병행해 실시하는 것을 검토하고 있지만 유주택자나 신혼부부의 당첨 가능성이 크게 낮아진 것은 사 실이기 때문이다. 따라서 이들은 청약가점제가 실시되기 이전인 9월 이전에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 분양가 상한제와 분양원가 공개가 시행되기 이전에 대규모 분양 물량이 쏟아질 것으로 보이므로 이들 중 유망 단지를 골라 공략해보자.



비인기지역 소재 아파트나 연립 등 가격 상승 여력이 크지 않은 주택을 소유하고 있는 유주택자라면 과감하게 주택을 처분하고 무주택 이력을 쌓아가는 것도 방법이 될 수 있다. 특히 2주택자의 경우 9월부터 청약 감점제가 적용되는데다 현행 투기과열지구에서만 적용됐던 1순위 청약 제한이 투기과열지구 외로 확대될 예정인 만큼 미리 비인기지역 주택을 처분해 놓는 게 좋다.



자금여력이 풍부한 유주택자라면 전용면적 30.8평 초과 중대형 주택에 청약할 수 있는 1,000만~1,500만 원(서울•부산)으로 미리 예치금액을 늘려놓자. 이 금액 대 청약예금의 경우 중소형평형에 비해 가입자수가 적은데다 평형 늘리기용으로 소유하고 있는 유주택자들의 비율이 상대적으로 높아 가점제 적용에 큰 영향을 받지 않기 때문이다. 여기에 분양가 규제방안에도 불구하고 중대형평형의 경우 채권입찰제 병행 시행으로 분양가 인하 효과가 크지 않아, 실질 당첨 경쟁률을 그다지 높지 않을 것으로 점쳐진다.



단, 어렵게 잡은 기회를 놓치지 않기 위해서는 자금조달 계획을 미리 세워놔야 한다. 채권매입액 등 초기 부담금이 만만치 않은데다 유주택자들의 은행 문턱이 크게 높아져 당첨의 기쁨을 만끽하기 전에 계약을 포기하는 경우도 생길 수 있기 때문이다.







부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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