①달라진 청약제도 ‘체크포인트’
[부동산뱅크 2007/01/18 - 조회:8,358]
1.11대책이 발표되면서 내집마련 전략을 다시 짜야 할 것으로 보인다. 오는 9월부터 민간아파트의 분양원가가 공개되고, 민간분양가 상한제의 적용을 받아 분양가가 10~30% 가량 낮아질 전망이다. 여기에 지난 30년 동안 시행됐던 ‘청약추첨제’가 ‘가점제’로 바뀌면서 무주택 서민들의 내집마련 꿈이 실현될 가능성이 높아졌다. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 1.11대책에 의해 달라진 주택청약제도와 이에 발맞춘 내집마련 전략을 3회에 걸쳐 짚어본다.
◆원가공개 확대/분양가 상한제 도입
수도권 전역과 지방 투기과열지구에서 오는 9월 이후 사업승인신청을 하는 민간택지 아파트는 분양원가를 공개해야 한다. 공개항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비 등 7개이다. 이중 택지비와 가산비는 ‘분양가심사위원회’ 검증 후 사업장별로 공개하고, 나머지 5개 항목은 관할구역에 공통 적용되는 기본형 건축비만 공개된다. 이미 원가를 공개하고 있는 공공택지에서는 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대된다.
분양가 상한제의 경우 공공택지는 그대로 적용되고, 민간택지는 9월부터 지방자치단체별 기본형 건축비를 바탕으로 적용된다. 이에 따라 민간 아파트 분양가는 공공택지와 마찬가지로 ‘택지비+기본형 건축비+가산비’의 범위 안에서 책정된다. 택지비는 공신력 있는 평가기관의 ‘감정평가 금액’을 적용해 계산된다. 분양가 상한제는 재개발, 재건축, 주상복합, 비도시지역(계획관리지역)내 택지 등을 포함한 전국의 모든 민간 공동주택에 적용된다.
◆채권매입 상한액 하향조정
채권입찰제는 현재 공공택지 내 25.7평 이상 중대형 주택에서 과도한 시세차익을 방지하기 위해 시행되고 있다. 그러나 이번 1.11대책으로 오는 9월 이후에는 공공택지는 물론 재개발∙재건축, 주상복합 등의 민간택지내에서도 적용된다. 여기에 분양가 인하효과를 위해 채권매입 상한액을 현재 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정된다.
◆분양주택에 대한 전매제한 기간 확대
민간택지 내에서도 분양가 상한제가 적용되면서 수도권 민간택지에 공급되는 주택에도 전매가 제한된다. 이는 채권입찰제 상한액 하향조정과 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위해서다. 이에 따라 전용면적 25.7평 이하는 계약일로부터 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다.
수도권 공공택지 내 중소형 전매제한은 종전과 그대로 10년, 25.7평형 초과는 5년에서 7년으로 늘어나 전매제한이 강화된다. 지방의 전매제한기간 확대여부는 향후 분양가 추이를 봐가며 추후 결정할 방침이다.
◆청약가점제 시행
당초 2008년 말부터 단계적으로 시행될 예정이었던 청약가점제가 오는 9월 시행될 예정이다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 가구주 나이, 통장가입 기간 등에 따라 점수를 매겨 높은 점수를 받은 수요자에게 아파트를 우선적으로 공급하는 방식이다. 이에 무주택 기간이 길고, 부양가족수가 많은 세대주는 내 집 마련이 한층 수월해지는 반면 유주택자나 신혼부부 등은 아파트 당첨이 더욱 힘들어질 전망이다.
청약가점제 대상은 공공택지와 민간택지내에서 분양하는 모든 주택이다. 특히 전용면적 25.7평 초과 주택은 청약가점제와 채권입찰제가 동시에 적용돼 채권상한액이 같을 경우 무주택기간, 부양가족수 등을 고려한 가점이 높은 순으로 입주자가 선정된다.
그러나 기존의 1주택자, 신혼부부, 미혼자 등의 불이익을 최소화하기 위해 공공택지에서는 2008년까지 민간택지에서는 2010년까지 분양물량의 30~40%가량을 추첨제와 병행하는 방안이 마련될 것으로 보인다.
이밖에 2주택 이상 보유자의 1순위 청약자격 배제가 투기과열지구에서 전 지역으로 확대되고, 청약제도 개편시 청약감점제도 도입된다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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