③'본격시행', 내년 바뀌는 부동산 제도

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③'본격시행', 내년 바뀌는 부동산 제도

[부동산뱅크 2006/12/26 - 조회:23,139]

내년에는 지난 2005년 8.31대책 당시 마련된 부동산 세제가 본격적으로 위력을 발휘할 전망이다. 종합부동산세 과표적용률이 80%로 올해보다 10% 인상되고 9~36% 누진세율이 적용되던 1가구 2주택자의 양도세율도 50% 단일세율로 강화된다. 또 부분적으로 시행되던 양도세 실거래가 과세가 부동산 거래 투명화를 목표로 전 지역으로 확대된다. 분양권과 입주권도 내년 하반기부터 실거래가 신고대상에 포함돼 일반아파트와의 형평성 논란을 잠재울 전망이다.

◈ 1가구 2주택자 양도세 중과 = 2007년 1월 1일부터 1가구 2주택 소유자가 집을 매도할 경우 양도차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 보유 요건을 갖췄다면 올해까지는 양도차익에 따라 9~36%의 세금만 매겨졌다. 여기에 내년부터 전국의 모든 주택이 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다. 양도세 부과 기준일은 계약 체결일이 아니라 잔금납부일 또는 소유권이전등기일중 빠른 날짜다. 따라서 매각을 고려하고 있다면 통상 계약에서 잔금납부까지 1개월 이상 걸리는 것을 감안해 서둘러 집을 팔아야 한다.

◈ 종합부동산세 과표적용률 상향조정 = 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하는 정부의 ‘보유세 현실화’ 로드맵에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 80%로 상향 조정된다. 급등한 부동산 가격에 과표적용률까지 높아지면 고가주택 소유자의 세부담은 갈수록 높아질 전망이다.

◈ 공동주택 리모델링 연한 단축 = 내년부터 아파트 전용면적을 늘리는 증축 리모델링 가능 연한이 현행 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 이에 따라 앞으로 준공 후 15년이 지난 아파트는 리모델링을 통해 최대 30㎡(9평) 이내에서 평형에 상관없이 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있어, 리모델링 사업이 활기를 띌 것으로 전망되고 있다. 전용면적 증가가 없는 경우 현행대로 사용검사 후 10년이 지나면 리모델링할 수 있다. 또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있다

◈ 공동주택 관리현황 공개 의무화 = 앞으로 공동주택 관리주체가 의결사항, 관리비 등의 부과내역, 주요 업무 추진상황 등의 관리현황을 인터넷, 우편, 게시판 등을 이용해 입주민들에게 공개해야 한다. 정부는 앞으로 모든 공동주택 단지에 인터넷 홈페이지를 만들고, 입주민이 개인 아이디로 인터넷에 접근해, 수시로 관리현황을 알 수 있도록 유도한다는 방침이다.

◈ 하자담보 책임기간 연장 및 신설 = 내년부터 아파트 등 공동주택 하자보수 대상 세부내역이 현행 57개에서 77개로 늘어나고 17개 항목의 하자보수 보증기간이 지금보다 1년 연장된다. 새로 하자보수를 받을 수 있는 공사는 보도블록, 단열공사, 방수공사 등이다.

◈ 분양권•입주권 실거래가 신고 = 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고 대상에 포함돼 양도소득세 증가가 불가피할 전망이다. 현재 분양권의 경우 부동산거래 신고 대상에서 제외돼 있고, 재건축•재개발 조합원 입주권의 경우 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액으로 실거래가를 신고하도록 돼 있어 그동안 일반아파트와 형평성 문제가 제기돼 왔다.

한편, 입주권의 경우 재건축이나 재개발 사업만 해당되고 주거환경개선사업 입주권은 제외된다. 분양권은 주택법 상의 사업계획승인을 얻어 짓는 주택으로, 건축허가를 받는 300가구 미만의 주상복합이나 사업승인 대상이 아닌 20가구 미만 주택의 분양권은 실거래가 신고대상에 포함되지 않는다.

◈ 거래당사자 일방만으로도 실거래가 신고 가능 = 부동산 실거래가 신고를 매도•매수자 중 한쪽만이 할 수 있으며 상대방이 이를 거부할 경우 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 현재 30일로 돼 있는 실거래가 신고의무기간도 60일로 2배 늘어난다.

◈ 후분양제 확대 실시 = 내년부터 공공택지에 짓는 공공분양 아파트의 경우 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있고 민간사업자의 경우 후분양을 선택하면 택지를 우선 공급받을 수 있다. 건설교통부는 2009년 60%, 2011년 80% 공정 이후로 공공분양 아파트 후분양제를 단계적으로 확대한다는 계획이다.

한편, 서울시에서는 은평뉴타운 고분양가에 대한 비판여론이 높아지자 SH에서 공급하는 모든 아파트에 대해 공정률이 80%를 넘은 상태에서 분양한다는 계획이다.

◈ 수도권 투기 과열지구 인터넷 청약 의무화 = 다음달부터 수도권 등 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 인터넷 청약이 의무화된다. 2006년 12월 분양 승인을 받는 단지부터 적용되며 인터넷 청약이 의무화되면 실물 모델하우스 외에 사이버 모델하우스도 반드시 설치해야 한다.

◈ 법정단위 사용 의무화 = 내년 7월부터 법정 단위 사용이 의무화돼, 평이나 근, 돈 같은 비(非)법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용하면 과태료를 물게 된다. 이에 따라 평과 병행해 사용하도록 제작된 부동산 매매계약서나 입주자 공고문을 ㎡로 단일화하고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용하도록 할 방침이다.

◈ 신축주택 비과세 특례제도 폐지 = 지난 1998년~2003년 사이에 지어진 공동주택에 한시적으로 적용됐던 양도세 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 이후 폐지된다. 이에 따라 감면대상 신축주택 1채와 기존주택 1채 소유자의 경우 기존 주택을 내년까지 양도해야 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있다.

다만, 감면대상 신축주택의 경우 비과세 특례제도가 그대로 유지되며 일반주택 1채를 파는 경우에도 1가구 2주택 양도세 50% 중과는 적용되지 않는다.