④올, 강북 재건축 37.84% '껑충'
[부동산뱅크 2006/12/15 - 조회:9,604]
올해 재건축 시장은 3.30부동산대책 및 주택담보대출 강화, 기반시설부담금 시행, 안전진단강화, 초과이익환수제 시행 등 정부의 잇따른 대책에도 불구하고 여느 해 보다 격동적인 모습을 보였다. 그 동안은 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격 상승이 이뤄졌지만 올해는 강남권, 비강남권, 경기지역 할 것 없이 수도권 전역으로 큰 폭의 가격 상승이 나타났다. 특히 추석이후 한 달간 서울 재건축 상승폭은 10.38%로 전체 상승률의 3분의 1 가량을 차지할 정도의 ‘전대미문의 사건’이었다.
강남권 보다 비강남권 더 올라
10월 한달 간 10.38% 폭등
부동산뱅크에 따르면 올해 서울시 150개 재건축단지는 연초(1월 2일)대비 36.65%(평당 2,530만→3,918만 원) 상승한 것으로 나타났다. 이는 올해 일반아파트(27.49%)와 지난해 서울재건축 단지(29.93%)의 상승률을 모두 웃도는 수치다.
특히 강남권의 경우 각종 재건축규제가 집중되면서 36.22%(평당 2,876만→3,918만 원) 상승률을 보이면서 서울시 상승률을 밑돌았다. 반면 비강남권은 37.84%(평당 1,892만→2,608만 원)로 강남권에 비해 1.62%p, 지난해 같은 기간(21.22%) 보다는 16.62%p가 더 오르면서 강한 양상을 띠었다. 이는 DTI적용이 덜한데다 수도권 전반에 걸쳐 아파트 매수수요가 몰리면서 그 동안 관심 밖에 있었던 비강남권 재건축 아파트까지 영향을 미치고 있는 것으로 분석된다.
지역별로는 금천구가 57.02%(평당 659만→1,035만 원)로 가장 높은 상승률을 보였고, 강서구 53.33%, 강남구 43.41%, 강동구 39.97%, 노원구 38.94%, 용산구 36.14% 등이 뒤를 이었다. 금천구에서는 시흥동에 위치한 남서울 한양아파트가 각종 재건축 규제를 피하면서 금천구 집값 상승의 견인차 역할을 했고, 강서구에선 화곡3주구 일대 재건축 단지들이 사업속도를 내면서 가격 상승을 이끌었다.
한편 구로구(6.07%), 중랑구(3.56%), 은평구(2.77%), 서대문구(2.09%), 성북구(0%)등 사업초기 재건축 단지가 많이 분포돼 있는 지역에서는 한 자릿수 상승률을 기록했다.
개별단지 상승률로는 강남권과 강동권 재건축 단지의 강세가 두르러 졌다. 개포주공 2단지 8평형은 DTI적용에서 제외돼 78.43%(평당 3,187만→5,687만 원)로 가장 높은 상승률을 기록했고, 화곡동 저밀도지구의 영향에 따라 우신 20평형이 72.41%로 뒤를 이었다.
이밖에 개포주공 1단지 11평형이68.42%, 고덕주공 3단지 11평형이 63.75%, 반포 미주 28평형이 61.42% 등이 올 초에 비해 60%이상의 상승률을 기록했다. 특히 개포주공의 경우 5개 평형이 상위 20위 안에 기록되면서 강남구 재건축 단지의 상승률을 이끌었다.
월별로는 올 초 서울 재건축 시장은 8.31대책의 영향으로 안정세가 이어질 것이라는 지난해 전망과는 달리 강동구 고덕지구 지구단위 계획수립이 지난해 말 확정되면서 강동구 재건축 단지를 중심으로 3.15% 변동률을 보이는 등 불안한 출발을 보였다.
2월 들어 정부의 재건축 제도를 전면 재검토 하겠다는 강력한 발언과 생애최초 주택자금 대출 자격요건 강화 등으로 매수심리가 위축되면서 강남권을 중심으로 상승세가 주춤하면서 전달에 비해 0.38% 낮은 2.77% 변동률을 기록했다. 안정세를 유지하는 듯한 분위기도 잠시 3월 들어 판교분양에 따른 후광효과로 강남권의 경우 상반기 중 가장 높은 8.08%의 상승률을 기록했다.
과열양상으로 치닫던 4월 서울 재건축 시장은 기반시설부담, 안전진단 강화, 초과이익환수등의 재건축 규제를 담은 3.30대책 발표 및 주택 담보대출 강화로 지난달(7.26%)에 비해 3.58%p가 떨어지면서 급등세에 제동이 걸렸다. 5월 들어 재건축 환수법안의 국회통과와 청와대의 '버블세븐' 경고에 재차 꿈틀대던 집값이 진정되면서 서울 재건축 단지는 1.58%까지 떨어졌다.
6월에는 여름비수와 월드컵축구 개최 등으로 올 들어 처음 마이너스 변동률(-0.84%)을 기록했고, 7월과 8월도 역시 기반시설부담금실시, 안전진단강화 등의 재건축 규제로 영향으로 각각 -0.62%, -0.36%의 상승률을 보이면서 약보합세를 이어갔다.
9월 들어 초기 재건축 단지에 대해 사업기간 내 발생하는 일정 이익에 대해 개발부담금을 내야 되는 초과이익환수제 시행에도 불구하고, 가을이사철 전세대란의 반 사이익으로 서울 재건축 단지는 1.5% 상승률을 기록하면서 3개월 만에 반등세로 돌아섰다. 추석 이후에는 은평뉴타운, 파주신도시 등의 고분양가 영향과 판교낙첨자가 대거 몰리면서 10.87% 변동률을 보이면서 올 들어 가장 높은 상승폭을 기록했다.
그러자 정부는 공급확대와 주택담보대출 규제를 확대 강화하는 내용을 골자로 한 11.15대책을 부랴부랴 발표하면서 서울 재건축 단지는 3.42%상승하는 등 조정국면에 접어들었다.
경기지역 51.26%↑, 작년 대비 2.3배 상승
非버블세븐, 개발호재 지역 중심 가격 급등
경기지역은 비(非)버블세븐 지역의 가격 상승과 은평, 파주지역의 고분양가 영향, 판교낙첨자 유입 등에 힘입어 51.26%(평당 1,169만→1,769만 원)에 이르는 높은 상승률을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(21.99%)에 비해 2.3배 가량 오른 셈이다.
지역별로 살펴보면 ▲과천시 64.97% ▲성남시 63.68% ▲의왕시 59.13% ▲수원시 58.67% ▲고양시 53.26% 등의 순으로 경기지역 상승률을 웃돌았다. 반면 하남시(14.71%), 구리시(6.43%), 의정부시(0%) 등의 지역에서는 낮은 오름폭을 기록하면 경기 남부지역의 상승률 강세가 두드러졌다.
과천시의 경우 3.30대책과 정부의 버블세븐 발표에도 아랑곳하지 않고 6%가 넘는 상승률을 보였고, 지난 10월 은평 고분양가의 영향으로 수도권 전역이 큰 폭으로 집값이 상승했을 당시에도 20.39%(평당 3,096만→3,728만 원)라는 경이적인 오름폭을 기록했다. 이는 주공 2단지가 예비안전진단을 통과함에 따라 재건축에 대한 기대심리가 더욱더 팽배해 지면서 이 같은 가격 상승이 나타난 것으로 분석된다.
또 성남시는 판교 및 송파신도시 등의 풍부한 개발호재와 신흥주공아파트의 가격 상승이 요인으로 작용했고 의왕시의 경우 평촌의 풍선효과와 사업시행인가로 재건축 사업에 탄력을 받고 있는 내손주공1,2단지의 영향으로 큰 폭의 가격 상승을 기록했다.
개별 단지별로 살펴보면 사업속도의 진척을 보인 주요 재건축 단지 밀집 지역은 물론 인근의 개발 호재가 있는 단지들을 중심으로 올랐다. 과천시 원문주공2단지는 예비안전진단을 통과하면서 8평형이 93.48%(평당 2,875만 원→5,562만 원)가 오르는 기염을 토했다. 수원시 매탄주공4단지의 경우 대지지분이 비교적 넓은데다 재건축에 대한 기대감이 반영되면서 15평형과 17평형이 각각 83.67%, 78.04%가 올랐다. 성남시의 신흥주공의 경우 대지지분이 큰 데다 신흥재개발 사업과 맞물리면서 25평형이 77.39%올랐다.
이밖에 남양주시 평내동 진주 2단지 21평형과 22평형이 각각 75.28%, 73.33%, 과천 주공2단지 16평형 71.43%, 성남 단대동 정원아파트 18평형이 71.43% 등이 70%이상 상승률을 보였다.
<부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr>
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