①판교중도금 대출 이렇게 받으세요
[부동산뱅크 2006/09/23 - 조회:12,506]
판교신도시 2차 청약접수가 끝났지만 자금 마련이라는 큰 문제가 남아 있다. 판교의 경우 분양가도 비싸지만 채권까지 구입해야 해 초기자금 부담이 큰 탓이다. 계약금, 중도금 등을 제때 납부하지 못하면 몇 백대 일의 높은 경쟁률을 뚫고 어렵사리 당첨 되더라도 그동안의 노력이 물거품이 될 수 있다. 게다가 계약을 포기하더라도 재당첨 금지 적용을 받아 향후 5년간 청약통장을 사용할 수 없기에 자금 계획은 철저히 세워둬야 한다.
일단 계약금 등의 초기자금은 일반 은행에서는 대출해주는 곳이 없음을 염두에 둬야 한다. 다만, 10% 가량의 높은 이자를 감당할 수 있다면 제2금융권을 알아보자. 채권액을 포함한 계약금을 빌릴 수 있다.
판교 2차 분양에 당첨되면 블록별로 정해진 은행에서 대출을 받게 된다. 1공구와 2공구(A21-1블록, A27-1블록)는 신한은행, 3공구(A13-1, B2-1블록)는 하나은행, 4공구(A9-1, A9-2, A10-1, B4-1블록)는 우리은행, 그 외 주공에서 공급하는 7개 블록에 당첨된 사람은 국민은행에서 중도금대출을 받을 수 있다.
대출금리도 일반 중도금 대출과는 달리 일률적으로 적용된다. 중도금 대출금리는 1차 중도금 납기일이 시작되는 내년 4~5월쯤의 ‘양도성예금증서(CD)금리+0.3%포인트’가 적용된다. 8월 현재 CD금리가 연 4.68%인 것을 감안하면 판교중도금 대출금리는 4.98%인 셈이다. 이는 지난 1차 분양에서 제시된 공공분양 중도금 대출금리와 같은 수준이다.
중도금 대출은 아파트 입주가 아직 시작되지 않은 시점에서 적용되기 때문에 담보물이 없는 일종의 신용대출로 여겨진다. 신용대출의 경우 담보물이 분명한 주택담보대출 금리보다 최소 2%포인트 이상 높은 게 일반적인 데 반해 판교 대출시장에선 중도금 대출금리가 오히려 낮아진 것이다. 이에 대해 은행 관계자들은 “일반 중도금 대출의 경우 CD+1.5%인 것을 감안하면 인건비나 지점 유지비 등의 측면에서 손실이 있지만 잠재고객확보 차원에서 판교 중대형 대출에 참가했다”고 전했다.
<6억 원 초과 주택>
판교 중도금 대출은 분양금액과 주택유형에 따라 한도의 차이가 있다. 우선 채권손실액을 포함한 실질분양가가 6억 원 초과 주택은 소득과 대출기간에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율(DTI)규정이 적용된다.
중도금 대출은 3년 만기로 그 기간 동안 상환을 못할 경우 주택담보대출로 전환된다. 주택담보대출의 금리는 전환시점 CD금리에 따라 결정된다.
6억 원 초과 아파트에 대해 DTI를 적용, 3년 만기 중도금대출(고정금리 5.58%)을 받을 경우에는 연 소득만큼 중도금대출을 받을 수 있다. 그러나 주택담보대출로 전환 특약을 맺어 장기대출로 전환하면 소득수준 내에서 최고 40%까지 대출이 가능하다. 15년 상환대출의 경우 소득이 연 3,000만 원이면 1억 2,000만 원, 5,000만원이면 2억 원, 7,000만 원이면 2억 8,000만 원만 대출을 받을 수 있다. 이에 연소득이 5,000만 원대인 44평형 당첨자는 최소 5억 원 이상 자기자금을 가지고 있어야 한다.
<6억 원 이하 주택>
실질분양가 6억 원 이하 주택은 DTI적용을 받지 않기 때문에 자금조달이 더욱 쉬울 것으로 보인다. 또한 주택금융공사의 중도금연계 모기지론(중도금연계 보금자리론)을 이용할 수 있어 6억 원 초과 주택에 비해 선택의 폭이 넓다.
채권매입액을 포함해 6억 원을 넘지 않는 주택의 경우 분양가의 40%까지 중도금 대출을 받을 수 있다. 여기에 주택담보대출로 전환 시 대출 기간을 10년 이상으로 하는 경우 최고 60%까지 대출이 된다. 예컨대 실질분양가가 5억 8,662만 원(채권 할인율 38.43% 적용)인 A9-1블록 대우 39평형의 경우 LTV 40%를 적용하면 2억 3,465만원까지, 대출 기간을 10년 이상으로 할 경우 최대 3억 5,197만 원(분양가의 60%)까지 은행돈을 이용할 수 있는 것이다.
분양가 6억 원 이하 주택(채권매입액 포함)이 이용할 수 있는 중도금연계모기지론은 중도금대출기간에는 은행의 변동금리가, 모기지론기간에는 공사의 고정금리가 적용된다. 즉, 계약 이후부터 입주 시점까지는 시중은행과 주택금융공사 모기지론 금리 사이에 차이점이 없는 것이다. 그러나 공사의 고정금리(현재 10년 만기 연 6.3%)가 적용되는 입주 후에는 시중은행의 주택담보대출 금리인 연 5% 중반 수준보다 1% 정도 차이가 난다는 점을 고려해야 한다. 특히 판교의 경우 은행들이 우량고객 확보를 위한 금리경쟁을 벌일 것으로 보이므로 장기적인 금리 인상 리스크를 피하려는 고객이 아니라면 시중은행의 주택담보대출을 이용하는 편이 유리하다는 게 전문가들의 지적이다.
중도금연계모기지론의 대출가능금액은 분양가의 60%, DTI 요건 충족 시 70%까지 가능하다. 그러나 시중은행 대출과 달리 채권매입액을 포함하지 않은 순수분양가를 기준으로 대 출액을 산정하며 최대 3억 원으로 대출금액이 제한돼 있다는 점을 주의해야 한다.
<연립주택>
판교 연립주택은 채권입찰제가 적용되지 않는데다 고가 아파트에만 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제도 없는 것이 특징이다. 서판교 4개 블록 45평~76평 672가구가 공급되는 판교 연립주택은 평형별로 분양가만 6억 9,210만~13억 490만 원 선이다.
평당 1,538만~1,717만원 수준으로 일반 중•대형 아파트의 평당 순수분양가(1,236만~1,429만원)보다 300만원 정도 높지만 총부채상환비율(DTI)적용을 받지 않기 때문에 실질분양가의 40%까지 대출을 받을 수 있다. 실제 3공구 B2-1블록 45평형의 경우 LTV 40%를 적용해 2억 8,924만 원까지 대출을 받을 수 있다.
그러나 판교연립의 분양가가 전부 6억 원 초과 주택이기 때문에 대출상환기간에 따른 대출금 혜택이나 대한주택금융공사에서 운용하는 중도금연계모기지론 등을 이용할 수 없다는 것을 유념해야 한다.
부동산뱅크 취재팀 leejm@neonet.co.kr
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