⑤재건축 상승률 지난해 절반 ′뚝′
[부동산뱅크 2006/07/16 - 조회:8,830]
상반기 재건축 시장은 천국과 지옥을 오가는 양상을 띠었다. 3.30대책 이전까지만 해도 하늘 높줄 모르고 치솟던 재건축 아파트값이 4월 이후 맥을 못춘 것이다. 5월 들어 잠시 반등을 시도하기도 했지만 연일 계속된 정부의 ‘버블’ 경고에 결국 무릎을 꿇은 채 상반기를 마감했다.
서울 재건축 15.30% 상승
강남권·비강남권 가격 차는 더 벌어져
부동산뱅크 리서치센터에 따르면 올 상반기 서울 재건축 아파트값은 평당 2,566만 원에서 2,958만 원으로 15.30% 상승한 것으로 나타났다. 지난 해 같은 기간 기록했던 30.67%(평당 1,953만 원→2,552만 원)의 상승률과 비교하면 반토막에 불과한 수치다. 또 상반기 재건축을 제외한 일반 아파트값 상승률 12.21%(평당 1,073만 원→1,204만 원)과도 큰 차이를 보이지 않아 자존심을 구겨야 했다.
월 별로는 3.30대책이 발표되기 전인 3월의 상승률이 가장 높았던 것으로 조사됐다. 2월까지 평당 2,585만 원이었던 재건축 아파트값이 한달 새 8.60%나 올라 3월에는 2,855만 원이라는 몸값을 가지게 된 것이다. 하지만 개발이익환수, 안전진단 절차 및 기준 강화 등 재건축 규제를 골자로 한 3.30대책 발표로 상황은 달라진다. 4월에는 전달에 비해 7% 가량 떨어진 1.69%(평당 2,807만 원→2,855만 원)의 변동률을 기록하는데 그쳤다.
5월에는 그 달 2일 재건축 개발이익 환수제를 담은 도정법 개정안이 국회를 통과했음에도 4.32%(평당 2,855만 원→2,978만 원)의 상승률을 보이며 회복기에 들어선 듯 했으나, 정부의 계속된 거품 경고로 인해 심리적 압박이 이어지자 결국 6월 들어 첫 마이너스 변동률을 기록하기 이른다. 5월까지 평당 2,978만 원이던 재건축 아파트값은 6월 들어 2,958만 원으로 -0.67% 하락했다.
서울 재건축 시장이 전체적인 약세를 보였지만 강남권과 비강남권과의 가격 차이는 더 벌어진 것으로 나타났다. 1월 강남권 재건축 아파트 평균 평당가는 2,956만 원으로 비강남권의 평당 1,897만 원과는 1,058만 원의 차이를 보였다. 그러나 6월 16.93% 올라 평당 3,456만 원을 기록한 강남권과 10.98% 상승해 2,106만 원의 평당가를 보인 비강남권과의 재건축 아파트값 격차는 1,350만 원으로 커진 상태다.
강서권·도심권 약진 돋보여
개별 아파트는 강남권 분포 많아
구별로 살펴보면 ▲강서구 24.47% ▲용산구 22.03% ▲강남구 19.71% 등이 재건축 아파트값이 가장 많이 오른 곳으로 조사됐다. 지난 해 ▲송파구 37.38% ▲강남구 30.46% ▲강동구 29.70% 등 강남권에서 나란히 상승률 3위를 휩쓴 것과는 대조적인 모습이다. 이 밖에도 ▲동작구 19.60% ▲서초구 18.33% ▲영등포구 16.76% 등이 서울 전체 상승률 15.30%를 상회한 지역으로 나타났다.
이 같은 결과는 잇따른 버블 경고로 강남권에서 풀려 나간 자금이 9호선 개발과 U-턴 프로젝트 등의 호재가 강서권, 도심권으로 유입됐기 때문으로 분석된다. 하지만 도봉구, 성북구, 중랑구 등 강북권의 경우 올 초에 비해 전혀 오르지 않았으며, 서대문구는 오히려 -0.19% 하락해 자금이 서울 전역이 아닌 일부 개발 호재가 있는 곳으로만 갔음을 알 수 있다.
강서구의 1위 등극에 힘입어 개별 아파트 역시 강서구 방화동 건우3차가 57.95%의 변동률을 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 평당 1,015만 원에서 1,604만 원으로 오른 이 아파트는 9호선 개발호재와 더불어 철거 및 이주가 마무리되며 가격이 급등했다.
지난 해 도정법에 따른 재건축이 아닌 건축법에 따른 주상복합 신축을 시도해 편법 재건축 논란을 일으켰던 영등포구 영의도동 서울아파트는 평당 2,788만 원에서 3,877만 원으로 39.05% 상승했다. 그 외 강서구 화곡동 우신아파트, 용산구 이촌동에 렉스·한강맨션, 마포구 용강동 시범아파트, 동작구 사당동 영아아파트 등이 가장 아파트값이 많이 오른 재건축 단지 대열에 합류했다.
그런데 강서·도심권의 약진에도 불구하고 가격이 많이 오른 개별 단지는 주로 강남·서초구에 분포된 양상을 띠었다. 상위 20개 단지 중 13개가 두 개 구에 위치한 것이다. 이는 매수 위축에도 불구하고 매물이 전혀 없어 일부 단지의 경우 여전히 매도자가 우위에 있기 때문이라는 분석이다.
한편, 경기도는 올 상반기 15.56% 오른 가운데 의왕시(27.46%), 광명시(21.12%), 과천시(15.42%), 용인시(15.46%) 등지에서 재건축값 강세를 보였다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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