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③종목별 투자기상도

[부동산뱅크 2006/07/16 - 조회:9,189]

잇따른 정부 대책에 집값도 수그러들 것이라는 전문가들의 전망이 보기 좋게 빗나간 상반기 부동산 시장. 이에 대해 어떤 경제학자는 “예측은 틀리기 위해 존재한다”는 변명을 하기도 하고 혹자는 “예측은 예측일 뿐”이라며 “모든 게 전문가가 말한 그대로만 진행된다면 부동산 투자로 운 좋게 돈을 번 사람도, 평생 모은 돈을 한 번에 날리는 사람도 나오지 않을 것”이라고 설명하기도 한다.



하지만 내 집 한 칸 마련하는 게 평생 소원인 소시민과 한푼 두푼 모아 만든 종자돈을 투자의 발판으로 삼으려는 사람에게는 시장의 길라잡이가 절실할 터. 서민들이 주머니와 마음 모두를 든든히 할 수 있도록, 종목별 투자기상도를 살펴본다.





전체적인 주택 시장은 약보합세를 보일 것으로 점쳐진다. 하반기 처음으로 바뀐 세법에 의해 재산세, 종합부동산세(이하 ‘종부세’) 등의 보유세가 부과되는데다 5.31 지방선거 이후에도 꺾이지 않는 정부의 강력한 규제 정책 탓이다.



특히 인별 9억 원 이상일 때만 내면 됐던 종부세가 올 해부터 가구별 6억 원 합산과세로 바뀌게 돼 다주택자의 발에는 당장 불이 떨어지게 됐다. 이는 1가구 2주택 양도소득세 중과와 맞물려 유예 기간이 끝나는 12월 이전 비인기지역에 위치한 소형 아파트를 중심으로 매물이 쏟아질 가능성을 배제할 수 없다.



꾸준한 정부의 규제도 아파트 시장을 얼어붙게 하고 있다. 대부분의 주택 구입이 대출을 받아 이뤄지는 현실에서 주택의 가격(LTV)뿐 아니라 소득(DTI) 대비 40% 이내에서만 자금을 빌릴 수 있기 때문이다. 여기에 금리 인상이라는 악재까지 겹치며 투자를 목적으로 하는 수요는 발 붙이기도 어려운 실정이다.



하지만 몇 년 간 부동산 시장을 맴돌던 풍부한 유동자금이 한 번에 빠져 나갈지는 미지수다. 하반기에는 판교, 파주신도시, 은평뉴타운 등 굵직굵직한 분양이 모여 있어 여전히 투자자를 유혹하고 있는 것. 분양 호재가 있는 일부 지역을 중심으로 국지적인 상승세가 이어질 수도 있겠다.





최근 수 년간 투자 0순위로 꼽히던 재건축은 하반기에는 재개발에 그 자리를 내줄 것으로 보인다. 지금까지 후분양제 적용, 소형평형의무비율 강화, 조합원 지위 양도 금지, 개발이익환수, 입주권 주택간주 등 갖은 규제에도 꿈쩍 않던 재건축 시장이었지만 기반시설부담금, 재건축초과이익환수까지 파상공세가 이어지자 휘청하는 모습을 보이며 상반기를 마감한 것.



대출을 막아 자금줄을 옥죈 것과 잇단 버블 경고로 수요자의 심리를 얼어붙게 한 점은 상반기뿐 아니라 하반기 전망까지도 어둡게 하고 있다. 개포동 개포공인 채은희 대표는 “실수요자가 아닌 단순 투자자는 대출 제한으로 시장에 접근하지 못하는데다 계속된 거품 발언으로 가격이 더 떨어지기만 기다리는 매수인이 늘어 거래가 이뤄지지 않고 가격도 하락세에 있다”고 전했다.



하지만 이 틈을 타 실수요자들이 몰려들 경우 인기 단지를 중심으로 반등할 가능성도 배제할 수는 없다. 현재 강남권 새 아파트로 입성할 수 있는 방법은 재건축 외 많지 않기 때문이다. 압구정동, 개포동, 대치동 등을 중심으로 상승할 수 있는 불씨가 남아 있어 실거주를 목적으로 하는 장기적 접근은 여전히 매력적이다.



반면, 재개발에 대한 기대감은 어느 해보다 높을 것으로 전망된다. 실제 오세훈 시장의 강북재개발 관련 공약과 7월 시행되는 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’은 호랑이에게 날개까지 날아준 격이 됐다.



‘도시재정비촉진을 위한 특별법’의 시행으로 각종 규제로 묶여 수익 악화가 예상되는 강남 재건축과는 달리 강북 재개발은 높은 수익성을 기대할 수 있게 됐다. 재개발 사업 최대 난제였던 느린 사업 속도를 개선할 수 있는 법적인 장치가 마련됐으며, 용적률의 상향과 중대형 평형의 공급 확대도 가능해졌다. 이에 용산, 마포, 도심권 등을 중심으로 인기가 이어질 것으로 예상된다.



그렇다고 모든 재개발 사업이 고수익을 보장하는 것은 아니다. 전매 제한이 없기에 여러 투자자의 손을 거치며 이미 지분 가격이 꼭지에 오른 게 대부분이다. 또 쪼갠 지분이 많은 구역의 경우 본인이 쪼갠 지분을 보유하지 않았더라도 조합원수가 많아 수익이 악화되기 마련. 또 특별법 시행 이후 6평 이상의 토지를 거래할 때는 토지거래허가를 받아야 한다는 것도 투자에는 걸림돌이다 .높 은 기대감과 고수익의 유혹에도 불구하고 어느 때보다 투자에 신중을 기해야 하는 재개발 시장이 하반기 펼쳐질 것으로 보인다.





한때 최고 투자처로 각광받던 오피스텔이지만, 더 이상 투자성을 찾기란 힘들 전망이다. 이미 공급 과잉 현상에 허덕이는 오피스텔 시장이지만 앞으로 예정된 입주만도 수천 가구. 이러한 과잉 공급은 오피스텔 시세 및 분양권 가격, 심지어 임대수익 감소로까지 이어지며 투자 매력을 반감시키고 있다. 여기에 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔의 경우 실태조사를 통해 종부세를 과세하겠다는 정부의 방침으로 당분간 회복불능 상태에 빠질 것으로 예상된다.



재건축에 따른 소형 아파트의 등장도 주거용 오피스텔 시장에서는 악재로 작용하고 있다. 같은 소형 평형이라도 전용면적이 아파트에 비해 작으면서도 관리비는 비싼 오피스텔이 임대 시장에서 불리하기 때문이다. 또 발코니 확장이 가능해짐에 따라 소형 아파트의 경우 넓게 사용할 수 있는 길이 열린 반면 발코니가 없는 오피스텔에는 아무런 혜택이 주어지지 않는다. 소형 아파트 등장에 따른 입주 수요 감소는 결국 투자 손실로 이어질 가능성이 크다.



하지만 여윳돈을 통해 안정적인 수익을 얻고 싶다면 임대 수요가 많은 도심권, 강남권에 위치한 오피스텔 투자하는 것은 무리는 없어 보인다. 이 같은 지역은 임대료도 높게 형성돼 있고, 찾는 사람도 꾸준해 은행 이자 이상의 수입이 가능하기 때문이다. 또 주거용이 아닌 오피스텔은 세금 폭탄에서도 벗어날 수 있어 대출 이자의 부담이 없고, 시세 차익이 아닌 안정적인 수익을 원하는 사람들에게는 좋은 투자 수단이 될 수 있다.





2006년은 주택과 토지시장에 대한 정부의 강력 규제로 상가 시장의 반사이익이 어느 때보다 기대됐던 해였다. 하지만 한 해의 반이 지나 뚜껑을 열어 보니 그저 기대감이었을 뿐, 실제 상가 시장은 고요하기만 했다. 오히려 조용할 것으로 예상됐던 주택 시장이 판교 분양과 버블세븐 풍선효과로 시끄러워 상가 시장은 더욱 위축되고 만 것이다.



하반기 역시 상가 시장에 대한 막연한 기대감은 걷어야 할 것으로 예상된다. 상가레이다 박대원 연구위원은 “하반기에는 고유가, 금리인상 등의 녹록치 않은 외생요인이 도사리고 있어 상가 경기회복의 최대 걸림돌로 작용할 것”이라고 전망했다. 특히 한국은행의 콜금리 인상으로 시중은행들의 금리 인상 기운이 감돌고 있어 대출 이자 부담이 투자자의 수익을 위협할 수도 있다는 지적이다.



모든 신•증축 건축물에 대해 부과되는 기반시설부담금과 부동산 실거래가 등기부등본 기재 의무로 인해 금전적•심리적 부담이 커지게 된 점도 상가 투자의 메리트를 감소시키고 있다.



그러나 갈 곳을 잃은 부동산 시장의 뭉칫돈이 상가 시장이라고 그냥 지나치지는 않을 것이라는 분석이다. 강북개발의 호재와 맞물린 노후상가 및 역세권 근린상가, 택지개발지구 내 근린상가, 단지 내 상가 등은 어두운 상가 시장에서도 빛을 발할 수 있다는 것이다. 분양성과 수익성이 검증된 지역에만 투자자들이 주목을 하는 유형별 양극화가 올 하반기도 이어지는 셈이다.





주택과 함께 정부의 각종 규제가 실현되는 토지 시장은 하반기에도 전망이 밝지 않다. 행복도시, 기업도시, 잇단 신도시(택지지구) 개발 등 호재는 많지만 대부분 규제에 묶여 거래조차 자유롭지 않은 탓이다. 실제 5월 말 현재까지 전국 토지 거래 면적은 모두 11억 7,500만m²로 작년 같은 기간 16억 1,900만m²와 비교하면 27% 이상 감소했음을 알 수 있다.



1월부터 시행된 실거래가신고제는 상반기 토지 시장의 매수세를 완전히 끊어버린 요인으로 꼽히는데, 하반기에도 그 위력은 이어질 것으로 보인다. 토지의 경우 실거래가의 최저 10~20% 수준으로 취•등록세 등 거래세를 매겨왔지만, 실거래가 신고로 거래세가 크게 늘어나게 됐다. 매수인뿐 아니라 매도자의 양도소득세도 크게 늘어 매수인•매도인 모두 사지도 못하고 팔지도 못하는 현상이 벌어졌다.



또 대부분의 개발 예정지는 토지거래허가구역으로 묶여 거래 자체가 이뤄 지지 않고 있다. 여기에 부재지주에 대한 부과와 내년부터 적용되는 비업무용 토지와 외지인 소유 땅에 대한 양도세 60% 중과 등 강화된 세제는 토지 시장을 엎친 데 덮친 격으로 만든 셈.



전문가들은 토지 보상금이 풀린 개발 예정지 인근 대토(代土) 수요가 있겠지만, 땅값을 뒤흔들 만큼의 위력은 되지 못하고 그 외 지역은 여전히 침체된 양상을 띨 것으로 보고 있다.







부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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