②달라지는 부동산제도

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[부동산뱅크 2006/07/16 - 조회:14,857]

하반기에는 기반시설부담금제, 재건축개발부담금제 등의 시행으로 재건축 사업이 더욱 난항을 겪을 전망이다. 반면 도시정비법 제정에 따라 뉴타운 등 강북 구도심 재개발 사업은 급물살을 탈 것으로 기대를 모으고 있다. 본격적인 청약제도 개편을 앞두고 3자녀 무주택 가구에 대한 특별공급 방안이 하반기에 우선 시행된다.

◈ 기반시설부담금제 시행 = 건축행위로 인해 유발되는 기반시설 설치비용을 건축행위자에게 부담하게 하는 기반시설부담금제가 오는 7월 12일부터 시행된다. 건축 연면적 60.5평을 초과하는 건축물의 건축행위를 대상으로 하며 기존 건축물을 철거하고 동일 용도 범위내에서 신축하는 경우 늘어나는 면적에 대해서만 부과한다. 기반시설부담금은 기반시설 표준시설비용(5만 8,000원/㎡)과 용지비용을 합산한 금액에 건축연면적과 부담률(20%)을 곱하여 산정한다.

부담금은 공공건설임대주택, 리모델링 건축물, 주택재건축 사업으로 늘어나는 용적률 중 임대주택 공급분, 사립학교 등에 대해서는 100%, 농촌 사회복지시설, 보육시설 등은 50%가 면제된다. 이미 기반시설이 설치된 공공택지개발사업지구와 행정도시, 기업도시, 경제자유구역도 사업 준공 후 20년간 부담금 납부대상에서 제외된다. 이에 따라 분당, 일산 등 1기 신도시에서의 건축행위는 사업준공 후 20년이 되는 시점까지 부과대상에 포함되지 않는다.

◈ 도시재정비촉진특별법 시행 = 강북 뉴타운 등 도심 노후지역에 대한 규제 완화를 골자로 하는 도시재정비촉진특별법이 7월 1일부터 시행된다. 주거지형의 경우 15만평, 중심지형의 경우 6만평 이상이면 촉진지구로 지정돼 용도지역, 용적률, 층수제한 등 각종 규제 완화 혜택을 볼 수 있다. 이밖에 재개발사업 구역지정요건도 시•도 조례에서 정하고 있는 구역지정 요건의 20% 범위 이내에서 완화할 수 있으며 전체 세대수 중 전용면적 25.7평 이하 소형주택의무비율이 주택재개발 사업의 경우 기존 80%에서 60%, 주거환경개선사업의 경우 90%에서 80%로 낮아진다. 다만 6평 이상 토지거래 시 토지거래허가를 받아야 한다. 건교부는 서울 강북지역 2~3곳을 포함, 전국에서 3~4곳의 촉진지구 시범지역을 지정할 예정이다.

◈ 재건축초과이익환수제 시행 = 9월 중으로 전국 모든 재건축 아파트의 초과이익에 대해 개발부담금을 부과하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 시행된다. 시행일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 단지가 대상으로, 추진위원회 승인일 이후부터 준공 때까지의 개발이익이 3,000만 원을 넘을 때 부과한다. 개발이익은 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일) 집값 차액에서 개발비용과 정상 집값 상승분을 공제한 액수로, 부담률은 개발이익 규모에 따라 최대 50%까지다.

◈ 3자녀 무주택자 특별공급 = 다음달 중순부터 3자녀 이상 무주택가구는 민영주택 및 공공기관이 건설•공급하는 주택의 3%를 특별공급 받을 수 있게 된다. 이에 따라 하반기에 분양할 판교와 은평뉴타운 등에서 3자녀 이상 무주택가구는 전체 물량의 3%를 우선 배정받을 수 있게 될 전망이다.

그러나 채권입찰제가 적용되는 공공택지내 전용면적 25.7평 초과 주택을 특별공급 받을 경우, 일반 분양주택과의 가격차 조정을 위해 채권을 매입해야 한다. 채권 매입액은 해당 주택이 속한 단지, 해당 평형 당첨자의 평균 채권 매입 예정액이다.

◈ 재건축•재개발 규제 강화 = 8월 중 재건축 안전진단 강화 등을 주요 골자로 하는 도시 및 주거환경 정비법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 시•군•구청장은 조합추진위로부터 안전진단 신청이 있는 경우, 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원 등 공적 기관의 예비평가에 따라 안전진단 실시여부를 결정해야 한다. 해당 아파트 단지가 안전진단을 통과한 경우에도 시•도지사나 건교부가 공적 기관에 검증을 맡겨 안전진단 적정성 여부를 검증할 수 있고, 적정성이 없다고 판단될 경우 재건축 사업 시행결정을 취소할 수 있다.

또 재건축•재개발 시공사 선정과정의 투명성을 강화하기 위해 현행 추진위 단계인 시공사 선정 시점을 조합설립인가 후로 늦추고 경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하도록 했다.

◈ 기타 = 저소득층 및 사회취약 계층 주거안정을 위해 3자녀 이상, 소년소녀가정, 저소득 한부모 가정, 철거 세입자 등은 공급물량의 15%에 해당하는 국민임대주택 우선 입주 대상자에 포함된다.

분양가 상한제 적용주택에 대해서는 분양가 적정성 검토를 위해 시장 등이 분양가상한제 자문위원회를 구성해 택지비, 가산비용, 채권매입예정상한액 등에 대한 의견을 듣도록 했다. 자문위원은 회계•토목•건축•감정평가분양 민간전문가와 관계 공 무원•공사 임직원 등 10명 이내로 구성된다.

일부 재건축 사업의 경우 주택법에 따라 주상복합아파트를 지어 소형평형의무비율, 후분양제 등 재건축 관련 규제를 피하는 편법을 막기 위해 사업부지 소유자에게 부여됐던 1세대 1주택 우선공급 혜택을 삭제하고 전량을 일반분양하도록 했다.