⑦평촌, 중형 평형 투자주의보
[부동산뱅크 2006/06/05 - 조회:15,965]
평촌이나, 분당이나? 지난 해 판교발 아파트값 상승 랠리는 평촌이라고 빗겨가지 않았다. 오히려 분당만 못할 게 뭐냐는 분위기와 학군 수요, 과천•의왕 재건축 단지의 이주 수요까지 겹치며 아파트값은 급등에 급등을 거듭했다. 분당에 이어 신도시 아파트값 평당 1,000만 원 시대를 연 평촌에는 거품이 얼마나 꼈는지 알아본다.
부동산뱅크 리서치센터에 따르면 경기회복기 국면 평촌신도시 아파트값 거품지수는 1.39인 것으로 조사됐다. 이 지역 회복기 아파트 평균 평당가격이 818만 원인 것에 반해 현재(2006년 5월 셋째 주 기준) 평당 매매가는 1,139만 원에 형성된 것. 같은 국면 5대 신도시 전체의 거품지수가 1.32인 것을 감안하면 0.07만큼의 거품이 낀 셈이다.
하지만 앞으로 다가올 호황기 국면에서는 일정 부분 거품이 걷혀질 전망이다. 호황기 평촌신도시 평균 평당가는 636만 원으로, 현재 평당 시세인 1,139만 원과 비교하면 거품지수는 1.79로 계산된다. 반면 이 국면 신도시 전체 거품지수는 1.75로 조사돼 회복기 국면에서 0.07이었던 거품이 0.04로 줄어든 모습을 볼 수 있다.
이 같은 결과는 시간이 흐를수록 거품도 심해지는 여타 ‘버블 세븐’ 지역과는 반대 양상을 띠는 것이다. 더불어 현재 집값은 꼭지에 올랐으니 당장 팔아야 손해를 보지 않는다는 정부 발언과도 배치되고 있다. 바꿔 말하면 아직까지는 평촌 아파트에 투자 매력이 남아 있다는 얘기이기도 하다.
그렇다고 평촌신도시 모든 아파트에 투자 가치가 있는 것은 아니다. 평촌신도시 내 30개 단지를 선정해 거품도를 살펴본 결과, 중형 평형에서는 더 이상의 투자성을 기대하기 힘든 것으로 나타났다.
가장 거품이 많이 형성된 단지는 평안동 향촌현대5차 32평형으로 경기회복기 평균 평당가는 743만 원인 반면 현재 평당가격은 1,890만 원으로 조사돼 2.54의 거품지수를 기록했다. 같은 평형대 신도시 회복기 평균 거품지수 1.38과 비교할 때 무려 1.16나 높은 수치.
물론 이 아파트 호황기 거품지수 2.86(호황기 평균가 661만 원, 현재 시세 1,890만 원)과 신도시 30평대 호황기 거품지수 1.90을 비교하면 그 차이는 0.96으로 줄어든다. 다가오는 호황기에는 거품이 0.2만큼 빠지는 것이다. 하지만 거품도는 여전히 높은 수치를 보여 투자 메리트를 떨어뜨린다.
귀인동 꿈라이프 39평형도 거품이 가득 찬 것으로 분석됐다. 경기회복기 716만 원이던 평당가는 현재 1,814만 원을 기록, 거품지수가 2.53으로 나타난 것. 신도시 30평대 거품지수는 1.38로 1.15만큼의 거품을 보이고 있다. 호황기 국면 역시 0.99(평촌신도시 거품지수 2.89, 신도시 전체 30평대 거품지수 1.90)의 높은 거품을 보여, 이 국면 최고 거품 아파트로 뽑혔다.
이밖에 평안동 향촌롯데 33평형(거품도 1.09), 귀인동 꿈건영3차 38평형(거품도 0.91), 평안동 초원LG 32평형(거품도 0.91) 등 30평대 중형 아파트에서 높은 거품도를 보였다.
이들 단지의 공통점은 뛰어난 학군이 가격을 뒷받침한다는데 있다. 평촌 지역 내 최고 선호되는 백영고와 동안고를 통학할 수 있기 때문이다. 이번 ‘버블 세븐’에 함께 선정된 강남과 목동이 8•7학군을 발판으로 가격 상승세를 이어갔던 것을 상기하면 ‘교육열’로 인한 가격 상승은 수긍이 되는 부분이기도 하다.
하지만 이들 단지 대부분이 30평형대로 평형이 크지 않다는 점은 가격상승에 한계로 지적된다. 평촌이 대형 평형 위주로 가격이 올랐다는 것을 감안할 때 중형 평형으로는 더 이상 가격이 오르기 힘들다는 말이 된다. 또 오르더라도 다른 단지에 비해 덜 오를 수 있다는 해석이 가능하기도 하다.
반면 평촌신도시 아파트값 상승을 이끌었던 40평대 이상은 상대적으로 거품이 덜 형성된 것으로 나타났다. 범계동 목련경남, 목련선경, 갈산동 샘쌍용, 샘우방의 경우 거품도는 각각 0.90, 0.81, 0.80, 0.79으로 기록한 것. 특히 호황기 거품도는 0.46, 0.46, 0.34, 0.32 등 회복기에 비해 크게 낮아졌다. 앞으로도 40평대 이상 평형이 가격 상승을 주도한다고 볼 때 매도 타이밍을 좀 더 늦춰도 충분한 셈이다.
현재 거품이 가장 없는 단지로는 부림동 한가람세경 20평형으로 조사됐다. 회복기 평균 평당가격은 699만 원이지만 현재 평당가는 775만 원으로 거품지수는 1.11로 계산됐다. 신도시 전체 20평대 회복기 거품지수가 1.17이므로 0.06만큼 저평가돼 있다.
앞으로 접어들 호황기 국면에서는 좀 더 많은 단지에서 수익이 기대됐다. 그 중 중형 평형으로 투자가치가 있는 곳으로는 부흥동 관악부영4차 31평형(거품도 -0.06), 한가람삼성 32평형(거품도 -0.04) 등이 있었다.
<5월3주 시세기준>
<5월3주 시세기준>
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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