⑤분당신도시, 투자매력 ‘물씬’
[부동산뱅크 2006/06/02 - 조회:11,037]
‘신도시 대표주자’, ‘강남벨트’ 등 화려한 수식어를 자랑하는 분당신도시. 수도권 남부 집값 상승의 주범으로 여겨지며 ‘버블세븐’에 지목된 분당신도시 아파트 거품지수는 얼마나 될까.
부동산뱅크 리서치센터에 따르면 분당신도시의 현재시세(2006년 5월 셋째 주 기준)는 평당1,663만 원으로 경기회복기 평균평당가 1,212만 원과 비교할 때 거품지수(pv/pa'')가 1.37에 이르는 것으로 조사됐다. 이는 신도시 전체 아파트의 경기회복기 거품지수인 1.32보다 소폭 높은 수치로, 판교발 집값 상승과 ‘분당’이라는 이름값을 고려할 때 기대에 못 미치는 결과다.
경기주기상 앞으로 다가올 호황기를 고려하면 분당의 거품지수는 2.01(호황기 평균평당가 829만 원, 최근 시세 1,663만 원)로 신도시 전체 아파트 거품지수 1.75와 비교해 다소 높게 형성돼 있는 것이 사실이다. 그러나 이 수치만을 놓고 분당 거주자들이 경기 호황기에 진입하기 전 아파트 매도를 서둘러야 한다고 섣불리 결론을 내리기는 힘들다.
분당의 경우 주거 쾌적성이나 서울 접근성•교통여건•편익시설 등 모든 면에서 여타 신도시와 비교를 거부한다. 앞으로 건설될 신도시들 또한 분당만한 입지를 자랑하기가 쉽지 않다는 점을 고려할 때 분당의 인기는 앞으로도 지속될 가능성이 높다. 분당 집값 급등의 한 요인이 되었던 판교 분양이 8월 한차례 더 남아있고 판교 입주 후 신도시로서의 모습을 갖춰나가기 전까지 얼마간의 시간이 필요하다는 점을 고려한다면 분당 아파트 거주자들은 정부의 집값 거품 경고에도 여유 있게 기다리는 게 현명한 자세라고 할 수 있다.
집값이 꼭지점에 와 있으니 추격매수를 하면 손해 볼 것이라는 정부의 발언을 의식해 선뜻 시장에 뛰어들지 못하고 있던 수요자들도 상대적으로 저평가돼 있는 아파트를 골라내 투자에 나서 볼만하다. 분당과 같은 계획도시의 경우 앞으로 추가공급이 불가능하다. 공급은 제로인 상태에서 수요만 늘어나기 때문에 현재 가격에 거품이 다소 끼어있다고 하더라도 가격 하락으로 이어지기는 힘들다는 얘기다. 정부의 말만 믿고 분당 아파트 매입을 포기했다가는 이후 계속되는 분당 아파트값 상승을 바라보며 아픈 배를 감싸 쥘 수도 있기 때문이다.
분당신도시 30개 개별아파트에 대한 거품지수 산출 결과 서현동 시범단지가 상대적으로 거품이 적게 끼어있는 것으로 나타났다. 시범단지의 경우 분당 중앙공원과 가까운데다 분당선 서현역, 삼성플라자 등 편익시설을 수월하게 이용할 수 있어 분당신도시 아파트 중에서도 매입 1순위로 꼽힌다는 것을 고려하면 예상외의 결과다.
서현동 시범우성 32평형 A타입의 경우 경기회복기 평균평당가가 1,443만 원, 현재 시세는 평당 1,969만 원으로 거품지수가 신도시 30평형대 아파트 거품지수(1.38)보다 낮은 1.36을 기록하고 있다. 호황기 거품지수는 2.04(호황기 평균평당가 967만 원, 현재 평당가 1,969만 원)로 신도시 같은 평형대 아파트의 호황기 거품지수 1.90보다 다소 높지만 이 역시 입지여건이 비슷한 서현동 시범삼성한신 32평형(2.12)이나 시범한양 50평형(2.60)과 비교하면 우려할만한 수준은 아니다. 즉, 서현동 시범우성 32평형의 경우 입지와 지금까지의 가격 추이를 면밀히 분석했을 때 앞으로 추가 상승 여력이 충분한 것으로 판단할 수 있다.
시범삼성한신 32평형 역시 경기회복기 평균가격(1,503만 원)대비 현재시세(2,109만 원)가 1.40으로, 신도시 같은 평형대 거품지수(1.38)와 비교해 상대적으로 거품이 적은 것으로 조사됐다. 이밖에 시범한양 50평형(1.53)이나 시범현대 47평형(1.53)도 각각 평형별 신도시 거품지수(1.46, 1.49)보다 소폭 높은데 그쳐 매입 조건이 우수한 편이다.
시범단지 외에도 야탑동 장미코오롱 32평형(1.30)과 이매동 이매진흥 32평형(1.32) 등의 거품지수가 신도시 평형별 거품지수보다 낮아 ‘투자적합’ 판정을 받았다. 야탑동과 이매동의 경우 서현역 인근 시범단지와 정자동 주상복합촌 등 일대 시세상승을 이끌었던 곳에서 다소 비껴나 있어 그동안 가격 상승에 탄력을 받지 못했다. 그러나 이들 아파트 모두 역세권에 위치해 있는데다 주변 아파트에 비해 상대적으로 저평가돼 있다는 점을 감안한다면 투자처로 고려해 볼만하다.
반면 정자동 한솔LG 49평형은 조사대상 단지 중 가장 거품이 많이 낀 단지로 나타났다. 이 아파트의 현재시세는 평당 2,112만 원으로 경기회복기 평균평당가 1,298만 원보다 1.63배 높다. 이 단지보다 분당선 정자역을 더 수월하게 이용할 수 있는 정자동 상록라이프 47평형(1.53)이나 상록우성 47평형(1.44)보다도 거품이 많이 끼어 있는 것이다. 판교신도시 개발 호재와 파크뷰나 아이파크분당 등 일대 주상복합 가격이 급등으로 덩달아 가격이 뛰어올랐지만 분당선 정 자역과 도보 15분 거리에 떨어져 있는데다 주변 아파트에 비해 상대적으로 고평가돼 있어 면밀한 수익성 분석이 우선돼야 할 것으로 보인다.
야탑동 장미동부 23평형도 주변 단지에 비해 가격이 높게 형성돼 있는 것으로 나타났다. 장미동부 23평형의 경기회복기 평균평당가는 1,136만 원, 현재 시세는 평당 1,478만 원으로 신도시 20평형대 거품지수 1.17보다 높은 1.30의 거품지수를 보이고 있다. 장미마을 아파트 중 분당선 야탑역과 편의시설 이용이 가장 수월하다는 점에서 비교적 높은 평가를 받고 있으나 이미 가격에 상당부분 반영됐다는 것을 고려해 매수에 나설지 여부를 결정해야 한다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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