②강남 재건축 ‘폭풍전야’
[부동산뱅크 2006/02/10 - 조회:19,790]
승승장구하던 재건축 단지에 제동이 걸릴까? ‘8.31 대책’ 이후 7주 만에 보란 듯이 반등에 성공한 재건축 아파트에 정부가 또다시 칼날을 들이댈 것으로 보인다. “이번만은 꼭 잡겠다”는 정부의 강력한 의지와 “그래도 소용없다”는 재건축 조합원들 간 팽팽한 신경전이 벌어지고 있는 강남 재건축 시장을 짚어본다.
강남권 재건축 단지 40% 직격탄
'설마..' 기대심리 작용, 실망매물 없어
8.31후속 대책은 크게 두 축으로 나눌 수 있다. 지역총량제, 재건축 허용연한 40년 연장, 안전진단 강화 등 사업을 직접 규제하는 방안과 개발부담금제를 도입, 수익을 떨어뜨려 조합원들 스스로 재건축을 포기하게 하는 방안이 그것이다.
두 축 모두 재건축을 진행하는데 있어 걸림돌로 작용하고 있지만 특히 안전진단강화 및 재건축 연장의 연장은 이제 막 재건축을 시작하려는 단지에는 직격탄을 날릴 것으로 보인다.
현재 강남권에서 재건축이 진행되고 있는 단지는 총 89개. 이 중 아직 안전진단통과도 하지 못한 단지는 38개로 무려 40%나 차지하고 있다. 이들 단지는 70년대 말에서 80년대 초에 지어진 중층아파트가 대부분으로 이번 안이 확정될 경우 앞으로 10년 이상 재건축이 불가능해진다.
하지만 아직까지 해당 단지들은 여유로운 모습이다. 지난 해 상업지역 지정 및 제2롯데월드 건설 기대감과 맞물려 고공행진을 했던 송파구 잠실동 주공5단지. 아직 재건축추진위원회만 구성된 초기 단계지만 “지난 1978년 지어져 낡을 대로 낡은 단지를 설마 40년 연한에 끼어 맞추겠냐”는 반응이다.
이에 매물 수나 매도가격은 큰 변화가 없는 상태다. 2월 2일 이후 10개의 매물이 나오기는 했지만 총 3,930가구 중 그 정도는 일상적이라는 설명이다. 송파공인 최명섭 대표는 “적어도 40~50가구 이상 한번에 쏟아져야 실망매물로 볼 수 있다”며 “호가가 2,000~3,000만 원 가량 빠지긴 했지만 최고가를 받으려고 기다리다 금액을 약간 낮춰 나온 매물일 뿐 대책 때문에 가격이 낮아진 것은 아니다”고 설명했다.
재건축을 한다 안한다 옥신각신하고 있는 강남구 대치동 은마아파트 역시 마찬가지. 이번 대책 예고에 재건축이 주춤한 것은 사실이지만 어차피 장기적으로 보고 진행하겠다는 입장이다. 인근 E공인 관계자는 “매도자 및 매수자 모두 아직 확정된 게 없기 때문에 아무런 움직임을 보이지 않고 있다”며 “매물도 기존에 있던 2~3개 외 추가로 나오는 것은 없고, 지켜보다 가격이 낮아지면 사겠다는 매수대기자의 문의만 있을 뿐”이라고 전했다. 또 다른 S공인 대표는 “최근에는 실거주 목적의 매수자가 대부분이라 당장 재건축을 해 이익을 취하려는 사람은 거의 없다”며 “투자 목적이 아니기 때문에 살다 보면 재건축을 하겠지라는 장기적인 안목으로 접근, 큰 동요가 없는 편”이라고 덧붙였다.
한바탕 재건축 열풍이 휩쓸었던 압구정지구는 매물도 전혀 없는데다 매수 문의도 뚝 끊긴 상황. H공인 관계자는 “가격이 빠질 것 같냐”는 문의가 간간히 걸려 오지만 매수 문의는 거의 없다고 밝혔다. 하지만 S공인 관계자는 “재건축 관련 규제가 예고될 때마다 늘 있던 일”이라며 “1~2주만 지나면 언제 그랬냐는 듯이 회복될 것”이라고 자신감을 내비치기까지 했다.
이번에는 꼭 vs 이번에도 역시
비용 부담 매매가로 전가될 수도
이번에는 꼭 재건축 열풍을 잠재우겠다는 정부의 강한 의지에 재건축 사업에 들어가는 비용이 눈덩이처럼 불어날 예정이다. 이미 개발이익환수제가 시행되는데다 기반시설부담금제의 도입을 앞둔 상황에서 개발 이익금의 일부를 가져가는 개발부담금제 시행이 예고되고 있기 때문.
이미 안전진단을 통과하고 사업을 진행하는 단지들이 타깃이 될 것으로 보이는 개발부담금에 가장 큰 부담을 느끼는 단지는 강남구 개포동 주공1단지. 낮은 용적률로 사업 진행이 지지부진한 상태에서 개발부담금까지 부과할 경우 수익 면에서 치명적이라는 지적이다.
하지만 정작 주공1단지는 아직은 지켜보겠다는 입장. 개포주공 채은희 대표는 “현재는 매물이 없어 보합 상태를 유지하고 있다”며 “아직 부담금이 얼마나 나올지도 모르는데다 실제 피부로 느껴보지 않아 기다리고 있는 것 같다”고 전했다. 인근 A공인 관계자 역시 “문의 횟수가 줄기는 했지만 가격이 떨어지면 사겠다는 실수요자들이 대기 중”이라며 “이들이 매수를 해 나중에 재건축이 되고 그에 따른 개발부담금을 내게 된다면 결국 그 금액만큼 가격만 높아질 것”이라고 일 침을 가했다.
강남구와 함께 8학군을 이루며 승승장구 하던 서초구 역시 느긋한 모습을 보이고 있다. 서초구 서초동 우성아파트 인근 공인은 “2003년 정권 초부터 시작해서 남발됐던 대책에 다들 무감각해졌다”며 “정권 얼마 남지도 않았는데 조금만 더 참으면 되겠지”라는 생각들을 많이 하는 것 같다고 전했다. 때문에 평소에도 찾아볼 수 없는 매물은 여전히 자취를 감춘 상태. 매수 타이밍을 맞추려는 매수자들의 문의가 간혹 있지만 워낙 매물이 귀해 대부분은 물건만 나오면 바로 계약을 하려는 수요자들이 전화가 더 많이 걸려오는 실정이다.
기다려보고 행동한다는 입장으로 강동구 고덕주공아파트의 희비도 엇갈리고 있다. 아직 안전진단을 받지 않은 상일동 고덕주공 5•6•7단지는 재건축 자체가 늦어질 수 있다는 불안감에 호가가 1,000~2,000만 원 가량 떨어진 상태다. 반면, 안전진단을 통과한 고덕동 주공1•2단지를 비롯해 상일동 주공 3•4단지는 특별한 움직임이 없는 실정.
뱅크 상일점 김순자 대표는 “아무래도 당장 추진이 불가능한 5~7단지는 찾는 사람이 줄어든 반면 진행이 가능한 1~4단지는 매수 타이밍을 계산하는 수요자들의 문의가 꾸준한 편”이라고 설명했다. 정부의 의지와는 달리 시장에서는 ‘이번에도 역시 빠져나갈 것’이라는 분위기가 팽팽히 맞서고 있는 모습이다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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