①8.31후속대책, 이것이 쟁점

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[부동산뱅크 2006/02/09 - 조회:7,960]

집값이 수그러들지 않는 재건축 아파트를 향해 정부가 또다시 칼을 댈 것으로 보인다. 정부는 지난 해 8.31 극약처방에도 오름세를 되찾은 강남 재건축 아파트의 가격 불안을 이번에야 말로 저지하겠다는 의지를 불태우고 있다. 이번 규제 방안은 정부와 여당을 중심으로 윤곽을 드러내며 재건축 시장 견제책의 새로운 강수로 떠오르고 있다. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 4회에 걸쳐 강남재건축을 향해 활시위를 당기고 있는 정부 대책과 시장 동향을 집중 점검한다.

정부와 열린우리당은 8.31부동산대책이 발표된 지 6개월 만에 또다시 고강도의 규제책을 내놓기로 했다. 특히 이번 조치는 주택 및 세제, 시장투명화 등 부동산 전 범위에 걸쳐 적용했던 지난 8.31대책과는 달리 강남에 밀집한 재건축 단지들을 향한 것이 특징이다. 현재 윤곽이 드러난 재건축 규제책은 개발부담금부과, 도시별 총량제, 안전진단 승인 권한 상향조정, 재건축 승인 연한 확대 등 4가지 사안으로 요약된다.

■ 재건축 개발부담금제= 현재로써 도입이 확실시 되고 있는 것은 개발부담금제. 이미 이강래 열린우리당 부동산기획단 단장은 지난 3일 한 라디오 프로그램을 통해 “투기과열지구에 한정해 재건축 개발부담금제를 적용할 것을 고려 중”이라고 밝힌 바 있다.

이에 대해 이강래 의원실 관계자는 “큰 맥락에서 볼 때 개발부담금제가 재건축에 적용돼야 하는 필요성에 대해서는 당정 차원에서 공감대를 형성하고 있다”고 설명했다. 그러나 그는 “개발부담금제의 구체적인 적용 방안에 대해서는 앞으로 논의할 예정에 있다”고 전했다. 건교부 주거환경팀 서명교 팀장 역시 아직까지 검토 중인 사항이 대부분일 뿐 확정된 바는 없다”고 말했다.

그러나 일각에서는 안전진단을 통과하지 못한 단지를 중심으로 개발부담금을 부과하는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있는 실정이다. 현재 토지에 대해 25%의 개발부담금을 적용하는 것으로 볼 때 25% 가량을 적용하지 않겠냐는 의견과 이익 정도에 따라 누진세율로 차등 부과할 것이라는 예측이 나오고 있다. 현재 토지에 적용하는 개발부담금은 지가상승분에 부과율을 곱해 땅 값의 상승차익을 환수토록 하고 있다. 그러나 개발부담금이 재건축 주택에 부과될 경우 단지 지가 상승차익 환수에만 그치지는 않을 것으로 보인다. 재건축 개발부담금이 채택될 경우 상승한 지가는 물론 늘어난 용적률까지 감안해 이익분을 징수할 것으로 예상되고 있기 때문이다.

■ 재건축 최소연한 상향 조정= 재건축 최소연한을 최고 40년으로 상향 조정하는 방침도 검토 중인 것으로 알려지고 있다.

서울시는 현재 1981년 이전 입주 아파트는 20년이 지나면 재건축을 허용하고, 1982년~1991년 사이에 지은 아파트는 매년 2년씩 연한을 연장, 1991년 이후 준공한 아파트는 입주 40년 이후 재건축을 허용하고 있다. 그러나 재건축 승인 연한을 최고 40년으로 상향 조정할 경우 안전진단을 통과하지 못한 1981년 이전 입주한 단지 재건축 조합들의 반발이 거세질 것으로 보인다. 특히 개발부담금제와 함께 이 방안이 시행되면 재건축 실효성에 커다란 금이 갈 것으로 점쳐지고 있다.

■ 도시별 총량제= 재건축 단지들에 또 다른 걸림돌이 될 것으로 예상되는 것은 도시별 총량제. 이는 정부가 시•도별 재건축 허용 총량을 정해 놓고 이 범위 내에서 재건축 여부를 최종 결정하도록 하는 것이다. 이 규제책은 정부가 지자체 협의 없이 재건축 단지를 직접적으로 규제할 수 있는 방안으로 떠오를 것으로 보인다. 그러나 이 제도의 시행에는 난관이 따를 것으로 내다보고 있다. 서울시 관계자는 “현재 재건축 추진 물량은 재건축 승인 권한을 쥐고 있는 구청이 파악하고 있을 뿐 관련 문건이 시청까지 넘어오지는 않고 있다”고 밝혀 총량제를 시행할 경우 물량 파악 등의 문제가 생길 수 있음을 시사했다.

■ 안전진단 승인 강화= 현재 안전진단 승인권은 시•군•구가 가지고 있으나 이 권한을 도•시나 중앙정부 등으로 넘겨 재건축 승인 과정을 강화하는 재건축 승인 권한 상향조정 방안 역시 규제 방안으로 검토되고 있다. 서울시청 도시기획과 관계자는 “구청에 위임했던 승인 권한이 시로 옮겨와도 담당 기관만 제대로 설정된다면 큰 혼란이 생기지는 않을 것”이라고 설명했다. 그는 이어 “현재 안전진단 승인이 문제가 되는 것은 자격 요건에 미달되는 단지들을 승인했기 때문”이라며 “원칙만 지키면 되는 것”이라고 전했다.

한편 각종 규제로 재건축 반발이 예상이 되는 가운데 여당 관계자는 “재건축단지에 대한 이익환수 개념을 적용시키는 것은 전체 시장에 재건축 단지가 미치는 영향력이 크기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “일각에서는 이번 조치가 강남 재건축 단지 에 집중적으로 칼을 대는 것으로 비추고 있다”며 “진짜 재건축이 필요한 단지에 대해서는 불이익이 없도록 할 것”이라고 밝혔다.