[부동산뱅크 2009/12/24 - 조회:6,735]
2009년 부동산시장은 금융위기를 회복하는 한 해였다. 올 초 강남권 재건축의 호황은 금융위기를 벗어나는 신호탄이었고, 분양시장의 활기는 금융위기와 이별을 고하는 순간이었다. 그러나 아쉬운 점도 많았다. 강남권과 분당, 목동 등 버블 지역을 중심으로 아파트 시장이 활기를 띠자 수도권 전역의 집값급등을 우려한 정부가 DTI규제 등을 시행하면서 다시 침체일로에 서 있기 때문이다.
그렇다면 오는 2010년은 어떤 종목이 부동산시장에 활기를 불어넣을 수 있을까? 유망 투자처를 찾는 것이 알토란 같은 종자돈을 투자하는 실수요자들이나 차익실현을 위한 투자자들에게 가장 중요한 일이 아닐 수 없다. 이에 부동산뱅크에서 2010년 종목별 유망 투자처에 대해 점쳐본다.
2010년 아파트 시장은 전망이 그리 밝지만은 않다. DTI규제로 자금융통이 어려워진데다 집값도 이미 2007년 최고점 수준으로 오른 상태이기 때문이다. 이는 실수요자들의 주택 구매력이 저하로 이어져 매수세가 크게 위축되고 부동산 시장이 장기간 침체에 빠질 가능성이 높아 보인다.
지역별로는 강남권과 이 밖에 버블지역의 중대형 아파트들은 정부의 돈줄 죄기와 가격상승 등으로 인해 불황에 빠질 공산이 크다. 이에 반해 주택구입 문턱이 낮은 서울 강북권이나 수도권 외곽에 있는 중소형 아파트들의 경우 자금여력이 부족한 실수요자들을 중심으로 거래가 꾸준할 것으로 보인다. 실제 2008년 참여정부가 주택담보대출 제한, 양도세, 보유세 강화 등을 시행하면서 강북권 중소형 아파트로 수요가 몰려 집값이 급등 한 적이 있다. 2010년에도 DTI규제 등이 계속 시행될 경우 강북권 중소형 아파트들이 강세를 이어갈 가능성이 높다.
2009년은 재건축을 위한 한 해였다. 그러나 2010년에는 이 같은 호황을 누리기에는 무리가 있다. 이미 가격이 고점 상태에 있어 개발 후 투자수익이 많이 줄어든데다 DTI규제 후 투자수요들의 진입이 어려워 졌기 때문이다.
특히 강남권 재건축의 경우 투자가치가 어느 정도 보장되는 저층 재건축을 제외하면 매수세가 위축될 가능성 있다. 다만 지방선거 등이 변수로 작용할 수 있는데다 사업단계가 빠르거나 개발호재 중심에 놓여 있는 재건축 단지들의 경우 반짝 상승할 수도 있다는 것을 염두해 두어야 한다.
2010년에도 분양시장은 활기를 띨 전망이다. 분양시장은 DTI규제에서 자유로운데다 광교, 송도, 별내, 보금자리 등 유망지역 내 분양이 많기 때문이다. 다만 2009년도와 같이 지역 간 양극화 현상이 강할 것으로 보인다.
특히 2010년 주목해야 할 곳은 보금자리 2차 분양이다. 이곳은 분양가가 저렴한데다 입지여건도 탁월해 청약저축이 있는 실수요자들의 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 또 광교, 송도, 별내 등 2기 신도시라 불리는 인기지역의 경우도 높은 관심을 받을 전망이다.
반면, 수도권 외곽 지역이나 입지여건이 떨어지는 곳은 청약자들의 외면을 받을 공산이 크다. 금융위기 이후 서울이나 서울과 가까운 지역 내 아파트 투자가 안정적이란 인식이 강해지면서 2010년에도 비인기지역의 분양시장은 인기지역과 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.
마지막으로 지방 분양시장도 지난 수년간 이어진 공급과잉에 따른 시장 침체를 면하기는 어려울 전망이다. 아직 미분양 물량이 많은데다 양도세 혜택 기간도 2월 11일까지로 한정돼 있어 공급과잉이 단기간 내 해소되기엔 무리가 있다.
재개발 시장은 2010년에 강세를 이어갈 것으로 보인다. 정부가 용적률, 토지거래허가구역 기준 등의 규제를 완화한데다 DTI규제 미적용 등으로 인해 실수요자들의 접근이 쉬워졌기 때문. 또 기존아파트 시장 가격이 많이 올라있는 상태에서 비교적 저렴한 재개발 지분은 실수요자들이 많은 관심을 보일 것으로 보인다.
특히 서울 뉴타운이나 한강변 재개발 등은 투자가치가 높은 곳으로 수요자들이 많이 몰려들 것으로 보인다. 규제 완화로 무주택여건이나 실거주 등의 문제가 없어짐에 따라 가격이 비교적 저렴한 대형지분의 거래가 활발해 질 것으로 보인다.
하지만 뉴타운, 도촉지구 지정 등은 사업 초기단계에서도 지분시세가 크게 치솟아 단기차익 실현이 어렵다. 이로 인해 사업이 장기화 하거나, 규모가 작은 재개발 구역은 투자자들로부터 외면 받을 가능성이 크다. 또 분양가상한제 도입에 따른 사업성 저하도 재개발 지분 투자 메리트를 지속적으로 떨어뜨리는 요인이 될 것이다.
그러나 아파트, 재건축 시장의 집값이 급등하면서 투자매력이 크게 감소한데다 대출규제 등으로 수요자들의 진입이 어려워진 반면, 재개발은 규제로부터 자유롭고 초기투자금도 적게 들어 틈새 투자처를 찾는 유입은 늘어날 것으로 보인다.
2010년 토지시장은 뭉칫돈들의 유입이 많아질 것으로 보인다. 또 정부의 규제로 아파트 시장의 진입이 어려워지고 집값 상승으로 인해 투자가치가 많이 하락하면서 수요자들이 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 가능성이 높아졌기 때문이다.
특히 2010년에는 4대강 사업 보상비가 풀리면서 주변지역 대토 수요가 재유입될 가능성이 높고, 수도권의 경우 김포, 별내, 보금자리 등 대형택지들이 속속 들어서고 있어 이들 주변 토지시장이 신블루오션으로 떠오를 전망이다.
장기적인 투자로 묻어두는 토지의 특성상 단기간 시세차익을 보지 못하더라도 신도시 주변, 신설 도로 인근 등 앞으로 유망할 틈새 투자처를 찾는 투자자들로 2010년 토지시장은 강보합세를 이어갈 것으로 점쳐진다.
수익형 부동산 중 상가는 주목해 볼 만하다. 실물경기의 흐름에 민감한 상가시장은 2010년 경기회복과 함께 떠오를 투자상품으로 유망하기 때문. 또 현재 경기 침체로 상가 공실이 높아지면서 가격이 많이 하락해 있다. 여기에 정부의 규제로 아파트 시장의 진입이 어려워지고 가격상승으로 인해 투자가치도 많이 하락하면서 주택 수요자들의 유입도 기대되는 상황이다.
특히 배후수요가 많고, 비교적 저렴한 가격에 입찰 받을 수 있는 단지 내 상가나 신도시 근린상가 등의 인기가 높을 것으로 보이며, 경공매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰 받으려는 투자자들의 입질도 꾸준할 전망이다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
