[부동산뱅크 2009/07/16 - 조회:6,706]
올 상반기에는 부동산을 위한 시기였다. 지난해 하반기부터 불어 닥친 경기한파로 침체에 빠진 부동산시장을 살리기 위해 정부가 많은 대책들을 발표했기 때문이다. 특히 분양주택에 대한 양도세 면제와 전매제한 완화, 한강변 초고층 개발 지구 선정, 동북권르네상스 등 굵직한 정책들의 경우 시장에 미치는 파급효과가 대단했다. 이에 부동산뱅크에서는 상반기 부동산 정책 전망 및 하반기 결산에 대해 알아봤다.
1) 개발계획
① 한강변 초고층 개발 지구 선정
올해 부동산시장의 키워드는 단연 한강변 재건축이다. 지난 1월 19일 서울시가 ‘한강 공공성 회복 선언’을 통해 압구정, 이촌, 여의도, 잠실 등을 전략선도구역으로 지정 초고층 개발을 허용했다. 이에 따라 이들 지역엔 최고 50층 내외, 평균 30~40층까지 재건축이 허용된다. 이 정책으로 압구정 현대는 호가가 1~2억 원 가량 급등하는 현상까지 나타났다.
서울시는 총 사업부지의 25% 이상을 기부채납을 할 경우 줄어든 건축면적만큼 용적률을 높여줄 방침이다. 이로 인해 중층단지들이 대부분인 한강변 재건축 단지들의 경우 50층 이상의 아파트들이 들어설 수 있게 된다. 하지만 기부체납으로 인해 대지면적이 많이 줄어든 만큼 용적률을 법정상한보다 높여 주지 않으면 지금보다 더 좁은 면적으로 배정받을 가능성도 높아 정책적인 조정이 필요할 것으로 보인다.
② 동북권 르네상스 개발 계획 발표
지난 6월 9일 서울시가 ‘동북권 르네상스 프로젝트’를 발표했다. 상대적으로 낙후된 서울 동북권을 문화•경제•산업 경쟁력을 갖춘 거점도시로 육성한다는 계획이다. 지역별 개발로는 ▲창동•상계 ▲성북•석계 ▲성수•뚝섬 등을 동북권의 경제거점으로 개발하고 ▲초안산 일대 ▲이문•휘경•중화 ▲중랑물재생센터 3곳은 문화거점으로 조성할 계획이다. 개발지역에 부족한 업무, 문화, 상업 등의 인프라를 확충하고, 경전철을 조기 개통해 새로운 도시로 탈바꿈하게 될 전망이다.
이번 정책에 대해 자세히 살펴보면 중랑천변 동부간선도로는 지하로 들어가고 그 자리에는공원이 조성된다. 또 한강∼군자교 구간에는 뱃길이 생기고 군자교 인근에는 수상택시나 요트가 정박하는 선착장이 들어설 계획이다.
동북권 르네상스는 예전부터 정해져 있던 개발들을 재탕했다는 비판도 받고 있다. 하지만 일각에서는 기존 정책의 경우 자치구별 계획으로 개발시행에 대한 확신이 없었다. 이 때문에 서울시가 직접 개발계획을 발표해 개발이 사실화된 것은 매우 중요하다는 의견도 나오고 있다.
③ 보금자리주택 시범지구 지정
정부는 지난 5월 11일 수도권에 보금자리주택 시범지구 4곳(8,056천㎡)을 선정했다. 주택공급이 부족한 서울 주변 지역에 소득계층별, 주거유형별 다양한 주택수요를 충족하기 위한 정책이다.
시범지구로 지정된 곳은 서울 강남 세곡(8,056㎡), 서울 서초 우면(363천㎡), 고양 원흥 (1,287천㎡), 하남 미사 (5,466천㎡) 등의 지역이다. 이들 지역은 서울 접근성이 뛰어난데다 대규모 택지지구로 개발돼 무주택자들이 노려 볼만 한 곳으로 손꼽히고 있다. 또 오는 9월경에는 사전예약방식으로 첫 분양이 이뤄짐에 따라 실수요자들의 많은 관심이 집중돼 있다.
2) 세제 완화
① 미분양 주택 취∙등록세 감면(2.12대책)
서울을 포함한 전국에 있는 미분양 주택을 매입할 경우 취∙등록세를 50% 감면 받게 된다. 2009년 2월 12일부터 2010년 6월 30일까지 전국에서 취득한 미분양 주택은 모두 해당되며, [6.11 지방 미분양주택 거래 대책]에 따라 08.06.11 이후 미분양주택을 계약하여 취득하는 주택도 취•등록세 50% 경감 기간을 2010년 6월 30일까지 연장한다.
② 미분양을 포함한 신규분양 주택 양도세 한시적 감면(2.12대책)
2월 12일을 기준으로 미분양 주택이거나 이후에 분양된 신규 단지들을 계약할 경우 취득 후 5년 이내 양도 시 양도세를 한시적으로 감면 받게 된다. 감면기간은 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 계약분까지다.
감면비율은 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 경우 전용 149㎡이하 주택만 취득 후 5년 이내 양도 시 양도세 60%를 감면 받게 된다. 또 취득 후 5년이 지나서 양도할 경우에는 5년 간 발생한 양도세의 60%를 감면 받고, 5년 이후에 발생한 양도세는 일반세율 및 장기보유 특별공제를 통해 감면 받게 된다.
과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 취득 후 5년 이내 양도 시 양도세 전액을 비과세 받게 된다. 또 취득 후 5년이 지난 다음 매도하게 되면 5년 간 발생한 양도세 전액을 감면 받게 되고, 5년 이후 발생한 양도세는 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하게 된다.
또 1주택자가 분양을 받더라도 기존 주택 양도 시 미분양 단지를 주택수에서 제외한다. 따라서 기존 주택이 양도세 비과세 조건을 갖췄다면 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.
③ 다주택자에 대한 양도세 한시적 감면(3.15대책)
다주택자 양도세 기본세율(6~35%)로 과세된다. 그리고 2010년부터는 세율 6～33%로 세율이 줄어들게 된다. 다만 3주택 이상의 다주택자들의 경우에는 2010년(미정)까지 양도세 기본세율(6~35%)로 한시 적용한다. 지난 12.5대책 당시 3주택 이상자의 경우 양도세 세율을 60%에서 45%로 하향 조정했지만 부동산시장이 계속 불황에 빠져 있어 한시적으로 일반세율을 적용키로 했다. 단, 투기지역으로 지정된 강남3구(강남 • 서초 • 송파구)에 대해서만 별도 가산세(최대 15%)를 매기기로 결정됐다. 기간은 내년 말까지 한시적으로 적용된다.
④ 개인 비사업용 토지 양도세 중과제도 폐지(3.15대책)
개인의 비사업용 토지를 매도할 경우 기존 양도세 60% 세율로 중과하던 것을 양도세 기본세율(6~35%)로 과세하게 된다. 또 2010년부터 6～33%로 세율을 더 낮추되 장기보유특별공제는 배제 된다.
3) 분양
① 주택종합저축통장
주택종합저축통장은 국민주택, 민영주택 등의 상관없이 어떤 주택도 청약할 수 있는 만능청약통장이다. 기존 통장과 달리 최초 청약 시 희망 주택규모를 예치금에 따라 선택할 수 있기 때문이다. 기존 통장과 같이 가입 후 2년이 지나야 1순위 자격이 주어지며, 면적을 늘리기 위해 통장용도를 변경했을 때는 1년이 경과해야 한다.
또 무주택 세대주, 유주택자, 미성년자 등 누구나 가입이 가능한 1인 1통장 체계이며, 월 2만~50만 원까지 5,000원 단위로 자유롭게 납입할 수 있다. 공공주택 청약 시에는 10만 원 초과 납입된 금액은 예치금으로만 인정된다. 단, 기존 통장 가입자는 해지 후 가입할 수 있다.
② 수도권 전매제한기간 완화(2.12대책)
2.12대책 이후 수도권 분양주택에 대한 전매기간이 줄어들었다. 분양가상한제가 적용되는 단지 중 ▲ 85㎡ 이하 분양가상한제 적용주택 당첨자는 과밀억제권역의 경우 10년→ 5년, 그 외 지역 5년→ 3년, ▲85㎡초과 분양가상한제 적용주택 과밀억제권역 5년→ 3년, 그 외 지역 3년 →1년으로 줄어들었다. 민영주택 청약 시 2년 간 재당첨 제한기간 적용을 배지하며, 분양가상한제 적용주택은 지난 4월 1일부터 재당첨 기간이 3~10년→ 1~5년으로 단축됐다.
③ 민간주택 분양가상한제 폐지(2.12대책)
정부는 민간주택 분양가상한제 및 원가공개를 폐지했다. 개정법률안 시행 이후 입주자모집공고승인을 신청하는 분부터 적용되며, 기존 분양가상한제 주택의 경우 적용이 안된다.
4) 재건축(08년 11.3대책 시행)
① 재건축 소형의무비율 완화 및 임대의무비율 폐지
아파트를 재건축을 할 때 소형주택 의무비율이 완화된다. 60㎡ 이하 20%, 60㎡ 초과~85 ㎡ 이하 40%→ 85㎡ 이하 60% 범위 내에서 시행하면 된다. 하지만 서울시는 전용면적 60㎡ 이하를 20% 이상 짓도록 해 사실상 서울 내 재건축 단지들은 소형주택 의무비율이 완화되지 않았다.
또 임대의무비율을 폐지하는 대신 법정 상한 용적률까지 재건축할 경우 완화되는 용적률의 50%를 보금자리주택으로 짓도록 했다. 이와 함께 4월 14일에는 제2종주거지역내 아파트 건축 시 가능한 층수는 15층에서 18층으로 상향 조정되도록 하는 도시계획조례안을 개정했으며, 4월 30일부터 시행되고 있다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
