[부동산뱅크 2008/12/18 - 조회:11,628]
하지만 지난 9월 터진 미국발 금융위기 이후 그 동안 상승을 주도했던 강북권까지 하락세로 돌아서면서 부동산시장은 급속히 얼어붙었다. 유동성 부족으로 금융권의 자금확보에 비상이 걸리면서 주택담보대출 금리가 인상됐고, 이에 대출비중이 큰 버블세븐지역에서는 하루가 멀다 하고 급매물이 쌓이면서 아파트값이 2006년 초로 회귀했다.
시장침체가 경제의 근간을 흔들어놓을 정도로 악화되자 제 2의 IMF 오는 것 아니냐는 우려의 목소리도 곳곳에서 흘러나왔고, 급기야 정부는 투기 및 투기과열지구 해제, 용적률 완화 등 참여정부 때 만들어 만들었던 온갖 규제들은 완화하는 진풍경이 일어나기도 했다. 이러한 규제완화책을 쏟아냈지만 현 상황을 극복하기에는 역부족인 듯 시장은 여전히 위축된 모습이다.
수도권 북고남저(北高南抵) 현상 ‘뚜렷’
부동산뱅크에 따르면 올해 서울지역 아파트 값은 연초(1월 2일) 대비 1.15%(3.3㎡당 1,658만 원→1,677만 원) 상승한 것으로 나타났다. 이는 지난해(3.86%) 보다 2.71%p 하락한 수치로 2004년(0.66%) 이후 최저 상승률이다.
이처럼 서울 아파트값이 약보합세를 보인데는 버블세븐지역에서 원인을 찾을 수 있다. 강남3구와 목동 등 서울버블지역은 재건축단지의 약세, 입주쇼크, 금리인상 등이 부담으로 작용하면서 -8.83%(3.3㎡당 2,907→ 2,650만 원) 하락했다.
재건축 단지 역시 기대했던 규제완화가 나오지 않은 상태에서 잠실, 강동권에서 2만 여 가구의 입주물량이 쏟아져 나오자 입주예정자들을 중심으로 재건축 단지를 급급매물로 내놓기 시작했다. 이 기간 동안 재건축 단지는 -15.28%를 기록하며 황금알을 낳는 거위에서 천덕꾸러기로 전락하게 됐다.
반면 서울 비버블지역은 강북권을 중심으로 뉴타운, 재개발, 경전철 등의 호재에 저가메리트까지 부각되면서 7.26%의 상승률을 보였다. 특히 ‘노도강’이라는 신조어까지 만들어 냈던 노원, 도봉, 강북 3구는 25%가 상승하는 기염을 토했다. 또 올 초까지 3.3㎡당 1,000만 원미만이었던 금천구, 노원구, 도봉구, 은평구, 중랑구 등은 20% 안팎의 상승률을 기록하면서 3.3㎡당 1,000만 원 시대를 열었다.
구별로 살펴보면 강동구가 재건축단지의 하락세의 영향으로 -12.81%(3.3㎡당 2,053만→ 1,790만 원)로 가장 큰 폭으로 하락했고, 강남구(-8.91%), 송파구(-8.91%), 양천구(-7.14%), 서초구(-6.02%) 등 버블지역을 중심으로 마이너스 변동률을 기록했다. 반면 올해 최고의 ‘블루칩’으로 손꼽혔던 노원구가 27.97% 오른 것을 비롯해 중랑구(24.41%), 도봉구(23.76%), 금천구(15.96%), 동대문구(13.55%), 성북구(11.96%) 등 강북권 저가아파트를 중심으로 가격 상승이 두드러졌다.
이러한 북고남저 현상의 종지부를 찍은 것이 바로 미국발 금융위기다. 지난 9월 15일 미국 투자은행 리먼브라더스 파산, 메릴린치 매각, AIG의 긴급자금 지원 등의 미국발 금융위기 소식이 전해지자 그 동안 상승을 주도했던 강북권 소형아파트까지 하락세로 돌아서는 등 시장은 급속도록 냉각됐다.
버블세븐지역에서는 집값 낙폭이 점점 커지고 있는데다 주택담보대출금리까지 꾸준히 오르면서 급급매물까지 나오는 등 2달 반 동안 6.16% 급락했고, 비버블지역에서도 매수세가 사라지면서 기간 동안 1.92%가 빠졌다. 이 기간 동안 서울 집값도 3.3㎡당 1,755만 원 에서 1,696만 원으로 -3.35% 하락했다.
신도시, 외환위기 이후 가장 큰 폭으로 하락
버블세븐지역의 하락세가 신도시에도 영향을 미치는 모습니다. 올해 5대 신도시는 버블세븐지역 약세의 영향으로 -4.03%의 하락세를 기록했다. 이는 지난1998년 외환위기(-20.55%)이후 10년 만에 가장 큰 하락폭이다. 특히 신도시의 흥행보증수표로 자리매김했던 분당이 -8.14% 하락이라는 굴욕을 당했다.
분당의 경우 다른 신도시에 비해 중대형 아파트(30평형대 이상) 비율(61%)이 높은데다 강남 입주쇼크와 판교신도시 입주 등이 악재로 작용했던 것이 집값 하락이 원인으로 분석된다. 분당과 함께 버블세븐지역으로 이름을 날렸던 평촌도 3.84% 빠졌고, 분당과 함께 신도시 양대산맥인 일산도 1.26% 하락했다. 반면 중소형 저가아파트가 많이 몰려있는 중동과 산본 각각 3.41%, 0.89% 오르면서 대조적인 모습을 보였다.
5대신도시를 제외한 경기도는 남부와 북부지역으로 양극화 현상이 두드러진 가운데 2.70%(3.3㎡당 855→878만 원)의 상승률을 기록했다. 경기남부지역은 버블세븐지역의 영향으로 하락세를 보인 반면 경기북부지역은 강북권 집값상승의 불씨가 옮겨 붙으면서 유래 없는 급등장을 연출했다.
지역별로는 과천시가 -14.59% 하락한 것을 선두로, 용인시(-9.64%), 의왕시(-4.45%), 안양시(-3.78%), 화성시(-3.21%), 군포시(-2.76%), 광주시(-2.58%), 수원시(-0.58%), 성남시(-0.39%) 등 경기남부지역을 중심으로 마이너스 변동률을 기록했다. 과천시의 경우 올 초까지만 해도 3.3㎡당 3,542만 원으로 강남구(3.3㎡당 3,487만 원)를 앞도 했지만 낙폭이 커지면서 현재(3.3㎡당 3,026만 원)는 강남구에게 1위 자리를 내주고 말았다. 용인시도 -9.64%(3.3㎡당 1,171→1,058만 원) 하락하면서 3.3㎡당 1,000만 원 무너질 처지에 놓여있다.
반면 동두천시(56.45%), 포천시(51.21%), 의정부시(31.27%), 양주시(30.37%), 여주군(23.19%), 가평군(17.56%) 등 경기북부지역은 강북지역 집값 상승에 저가메리트가 부각되면서 급등세를 보였다.
인천시는 올해 3.3㎡당 672만 원에서 773만 원으로 14.98% 상승했다. 서울과 경기지역이 각각 1.15%, 2.16% 상승한 것에 비하면 올해 수도권에서 대박을 터트린 지역이다. 인천시는 아시안게임, 도심재생사업, 경제자유구역 등 개발호재가 풍부한데다 저가메리트가 부각되면서 서울 및 경기지역의 매수세가 몰렸다.
또한 미국발 금융위기에도 다른 지역에 비해 강한 모습을 보였다. 지난 9월부터 서울과 경기지역이 마이너스로 돌아선 반면 인천은 9월에도 1.03%올랐고, 10~11월 서울과 경기가 1%대 이상의 하락률을 보인데 반해 인천은 -0.15%, -0.45% 하락하는데 그쳤다.
도심재생사업이 활발히 진행되고 있는 동구가 26.42% 상승했고, 계양구(26.24%), 부평구(20.95%), 남구(18.35%), 남동구(16.61%), 서구(11.72%), 중구(4.25%), 연수구(1.08%) 등의 순으로 오름폭이 컸다. 연수구의 경우 고가아파트가 밀집돼 있는 송도국제도시의 영향으로 상승폭이 더뎠다.
강남권 입주 폭탄 ‘역전세난’ 심화
올해 서울 전셋값은 0.57% 상승하면서 지난해(6.20%)와는 달리 안정세를 보였다. 이는 강남권의 2만여 가구가 넘는 입주물량에 따른 ‘역전세난’과 함께 경기침체에 따른 이사비용을 줄이기 위해 계약을 연장하는 세입자가 크게 늘었기 때문인 것으로 분석된다
지역별로 송파구가 2만 여 가구의 입주쇼크로 인해 -7.42% 급락했고, 강동구(-5.56%), 중구(-3.60%), 서초구(-3.45%), 강남구(-1.10%), 광진구(-0.67%), 동작구(-0.31%) 등 입주물량이 많고, 매매가 하락이 두드러지는 지역을 중심으로 마이너스 변동률을 기록했다. 반면 중랑구(5.47%), 노원구(5.39%), 도봉구(4.99%), 동대문구(4.82%), 종로구(4.68%) 등은 뉴타운 이주수요와 매매가 동반상승과 맞물리면서 오름세를 기록했다.
신도시와 경기도(신도시 제외)도 각각 -0.1%, 2.16%로 매매가를 밑돌면서 안정세를 보였다. 경기남부지역은 재건축단지 입주, 판교신도시 입주 예정 등과 함께 매매가 동반 하락이 맞물리면서 전셋값도 약세를 보인 반면 경기북부지역은 입주물량 부족과 매매가 동반상승의 영향으로 강세를 기록했다. 신도시에서는 평촌 (-2.61%), 분당(-1.67%), 산본(-1.4%)이 하락했고, 일산(4.54%), 중동(2.3%)이 강세를 보였다. 신도시를 제외한 경기도에서는 과천시(-8.04%), 의왕시(-3.49%), 수원시(-3.24%), 군포시(-2.85%), 화성시(-1.99%) 등의 남부지역은 하락한 반면 동두천시(34.46%), 포천시(30.74%), 양주시(18.74%), 파주시(15.93%) 등 경기북부지역은 큰 폭으로 올랐다.
인천은 전세가도 6.58% 상승하면서 강세를 보였다. 서구(17.17%)가 가정뉴타운 이주수요로 가장 큰 폭으로 올랐고, 계양구(9.15%), 남동구(6.44%), 부평구(5.59%), 남구(4.43%) 등의 집값 상승폭이 큰 지역을 중심으로 전셋값도 강세를 나타냈다.
<부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr>
