[부동산뱅크 2008/04/08 - 조회:27,043]
<개발 기대감에 투자수요가 몰리고 있는 목2·3동 구시가지 전경>
목동 구도심, 단타성 수요 몰려
입지 뛰어나고, 재개발 기대감 높아
“요즘 매물 찾는 문의가 너무 많아서 하루에 몇 건 오는지 셀 수가 없을 정도에요” 최근 목2·3·4동에서 부동산을 운영하는 중개업자들은 몰려드는 수요자들과 문의전화로 정신이 없다. 올 초부터 목동 구도심(2·3·4동)을 중심으로 투자 수요가 크게 늘었기 때문이다.
개발 기대감이 높아진 목동 구도심은 174만 9,000㎡ 규모로 동측에 있는 목동 신시가지와 마주하고 있다. 2009년 개통예정인 지하철 9호선 염창역과 등촌역 역세권 지역으로 등촌로, 공항로변에는 옷집, pc방, 편의점, 오피스텔, 전자상가, 은행 등이 있고, 이면도로변에는 먹자골목과 아파트, 학교, 중개업소 등이 있다. 이면도로 뒤편으로는 대부분 빨간벽돌의 연립들과 빌라들이 위치해 있고, 단독주택은 거의 찾아볼 수가 없다. 대로변은 대부분 평지로 이뤄져 있지만 목2·3·4동 중심에 작은 야산이 있어 동네 안쪽으로 들어갈수록 경사도가 높은 편이다.
목동 구도심 내 주거지역에는 분양 현수막을 쉽게 볼 수 있다. 이 지역은 2006년 노후도 수준이 맞지 않아 뉴타운 심사에서 고배를 마신 후 투자자들이 자금을 회수하기 위해 신축행위로 지분쪼개기를 했기 때문이다.
<목2·3·4동에는 분양주택이나 신축공사장들이 자주 눈에 띈다. >
이렇게 신축행위가 늘어나자 양천구청이 노후도가 떨어질 것을 우려해 지난해 3월부터 단계적으로 신축행위를 제재하기 시작했다. 그러나 이 같은 구청의 규제가 오히려 투자심리를 건드렸다고 인근 중개업자들은 전한다. 목4동 연세공인 왕영옥 대표는 “지난해 양천구청이 신축행위를 금지하면서부터 이 일대를 개발하기 위한 포석이 아니냐는 말들이 나오기 시작했다”며 “여기에 올 초 새 정부의 도심 재개발 활성화 정책까지 속속 발표되면서 목동 구도심 일대에 투자열풍이 불기 시작했다”고 말했다.
양천구청에 따르면 2006년 당시 목동 구도심의 노후도는 목2동 36.5%, 목3동 33%, 목4동 29%에 그쳤다. 이 중 노후도가 가장 높은 목2동의 경우 정비사업을 시행할 수 있는 노후여건(60% 이상)이 2011년이면 충분할 것으로 인근 중개업소들은 예측하고 있다. 이에 따라 장기적으로 투자하려는 실수요층과 단기간 시세차익을 누리고 빠지려는 수요층들이 몰리면서 이 일대 주택시장이 들끊고 있는 것으로 분석된다.
또 지난 3월 서울시가 발표한 역세권 재개발 지역에 대한 용적률 상향조정과 2009년 지하철 9호선 개통이 가까워지면서 9호선 염창역과 등촌역 역세권인 목 2·3동의 수요가 크게 늘어났다고 목동 내 중개업자들은 전한다.
여기에 저렴한 집값도 목동 구도심 인기에 한 몫 했다는 평이다. 독일공인 송기강 대표는 “맞은편 화곡동 빌라 지분도 33㎡ 안팎 지분가격이 3.3㎡당 3,000만 원이 넘는다”며 “목동은 화곡동보다 입지적으로 뛰어난데도 불구하고 3.3㎡당 3,000만 원이 넘지 않는 곳이 많아 장기적인 목적으로 투자하려는 사람들이 많이 모여든다”고 말했다.
<2009년 목2·3동에 개통 예정인 지하철 9호선 (좌) 염창역 (우) 등촌역 공사현장>
최근 한 달 3.3㎡당 300만 원 급등
소형 지분 3.3㎡당 3,000만 원 선
목동 구도심 중 수요자들에게 가장 인기가 좋은 곳은 목 2동으로 지하철 9호선 염창역 역세권 지역인데다 대부분 평지로 이뤄져 있어 사업성이 좋다는 평이다. 부러나공인 민응기 대표는 “지난 3월 서울시가 역세권 500m 내 주거지역을 재개발할 때 용적률을 상향 조정해 준다는 정책을 발표하면서 역세권 주변 주거지역이 가장 넓게 형성된 목2동의 인기가 크게 높아졌다”고 말했다.
목2동의 인기가 높아지자 대지지분 가격도 크게 상승했다. 대지지분 20㎡ 이하의 빌라가 3.3㎡당 3,200만~3,300만 원 선으로 올 초보다 3.3㎡당 200만~500만 원 가량 올랐다. 33㎡안팎의 경우 3.3㎡당 2,700만~3,000만 원 선, 132㎡ 이상은 1,500만 원 선이다. 목2동 B공인 관계자는 “지난해 거래를 거의 못했지만 올 초부터는 거래가 꾸준히 증가하는 추세다”라며 “거래가 늘고 가격이 오르자 단기 시세차익을 노리고 들어오는 투자수요가 크게 늘었다”고 말했다.
목3동은 지하철 9호선 등촌역 역세권 지역이지만 대로변으로 상업지역이 형성돼 있고, 경사도도 높아 목2동보다는 지분가격이 10~20%가량 낮게 형성돼 있다. D공인 대표는 “목3동은 9호선 개통에 따른 호재도 이미 가격에 반영돼 있는데다 역세권 주변에 나온 매물도 자취를 감춰 수요가 대부분 목2동으로 몰리고 있는 실정이다”고 말했다.
<역세권에 위치해 있어 수요자들에게 가장 인기가 좋은 목2동 모습>
목동사거리에 위치한 목4동은 두 지역에 비해 교통여건이 불편한 편이다. 지하철 5호선 목동역은 걸어서 10분 거리에 있는데다 동 규모가 넓어 마을버스 이용이 불가피하기 때문이다. 그러나 이곳은 서울에서 특목고를 가장 많이 보내는 심목중과 영도중, 강서고 등 목동 명문학군으로 통학이 가능해 어린 자녀를 둔 학부모들에게 인기를 끌고 있다. 또 학군수요가 몰리다보니 전세금 비중도 높아 지분매입시 초기투자자금이 목2·3동에 비해 저렴한 편이다.
목4동의 지분 가격은 대지 20㎡ 이하가 3.3㎡당 2,700만 원 이상, 33㎡ 안팎은 2,500만~2,700만 원 선, 132㎡ 이상 1,200만~1,300만 원 선이다. 교통여건이 불편함에도 불구하고 학군수요가 많아 가격이 올 초보다 3.3㎡당 300만 원 가량 올랐다. 목4동 래미안 공인 김성표 대표는“목4동은 전세비율이 높아 초기투자금이 목2·3동보다 낮아 전세대신 매매를 시도하는 젊은 수요층들이 많다”며 “전세금을 끼고 목2동은 1억 5,000만~2억 원 선, 목4동은 1억 2,000만~1억 5,000만 원 가량의 초기투자금이 든다”고 말했다.
한편, 목동 구도심에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 목2동 A공인 대표는 “목동 구도심은 사업이 늦어 장기적으로 접근해야 하는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다”며 “매도호가가 현 시세보다 30%가 넘을 경우 거품으로 판단하고 매입을 고려해 보아야 한다”고 전했다.
<신시가지 학군으로 배정받을 수 있어 학부모들에게 인기가 좋은 목4동 모습>
<목동 2·3·4동 위치도>
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
