[부동산뱅크 2010/06/28 - 조회:13,463]
최근 많은 중•소형 건설사들의 관심이 도시형생활주택으로 쏠리고 있다. 정부에서 소형 임대주택 관련법들을 크게 완화시키면서 투자수익률이 크게 늘어났기 때문이다. 그 중에서도 도시형생활주택 세미나를 주기적으로 개최하면서 활발한 활동을 하고 있는 수목건축 서용식 대표이사를 만나봤다.
Q: 도시형생활주택의 인기배경은?
A: 현재 우리나라의 1인 가구 비율은 34%에 달합니다. 하지만 아파트 위주의 주택공급만 지속되면서 1~2인 가구의 경제능력이나 생활패턴으로는 소형아파트가 부담스러운 것이 사실이죠. 이런 이유로 1인 가구의 주택수요를 충족시키기 위해 정부에서는 도시형생활주택을 계획했고, 관련 정책들을 풀어주고 있지요.
Q: 어떤 정책들이 완화됐나요?
주차장과 부대복리시설 의무가 완화된 점이 가장 두드러지는 부분입니다. 진입도로 폭이 6m에서 5m로 감소했고, 조경시설 설치의무도 제외됐습니다. 주차장 설치 기준은 ‘가구수’에서 ‘전용면적’으로 전환됐고, 원룸형의 경우 전용 60㎡당 1대, 주차장 완화구역은 연면적 200㎡당 1대로 기준이 낮춰졌습니다.
도시형생활주택의 수요가 많은 곳은 보통 땅값이 비싼 곳이 대부분인데, 주차장과 부대복리시설의 비중이 줄어들면서 최대한 많은 임대주택을 지어 임대수익률을 올릴 수 있게 된 것이죠.
Q: 업계의 도시형생활주택 사업현황은 어떻습니까?
A: 관련 법규나 규제가 완화되면서 많은 건설업체에서 사업을 준비하고 있지만 실제로 사업을 진행하고 있는 곳은 흔치 않은 편입니다.
도시형생활주택을 계획하는 건설사들은 주로 중소형 건설업체가 주를 이루고 있어 토지매입 비용을 마련이 힘들죠. 여기에 서울의 땅값도 높은 상태여서 땅을 매입하더라도 이자비용이 만만치 않아 높은 수익률을 얻기 힘들기 때문입니다.
이런 이유로 인해 많은 건설사에서 사업을 준비하고 있지만 대단위 공급을 계획하기 힘든 것이 사실입니다.
Q: 그렇다면 사업진행은 어떻게 이뤄지나요?
A: 보통 토지를 소유한 지주와 공동개발 형태를 취하거나 지주로부터 건축수주를 받아 시공하는 방향으로 사업이 진행됩니다. 먼저 지주와 컨설팅을 통해 사업성 분석을 한 뒤 임대수익률이 6%이상 예상되면 기본설계를 합니다. 이 후 도시형생활주택을 건설하고, 사업주가 원하는 경우 사후관리까지 이어지게 됩니다.
Q: 대지를 소유하고 있는 투자자들의 수익률은 얼마나 되나요?
A: 지주들은 토지를 그대로 소유하면서 토지를 담보로 대출 받아서 도시형생활주택을 건설할 수 있습니다. 직접 임대사업을 한다면 연 7~8%의 수익률(지가상승 제외)을 얻을 수 있고, 추가로 지가 상승에 따른 수익을 얻을 수 있게 됩니다.
Q: 소액투자자들이 참여할 만한 방법이 없을까요?
A: 현재로서는 새로운 개발방식이 도입되지 않고 있어 소액투자자들의 참여가 힘든 상황입니다. 추후 부동산리츠나 부동산펀드를 통한 지분참여 형태로 참여하게 되거나 지분투자자를 공모나 사모에 참여해서 사업이 이뤄지게되면 투자가 가능해질 것으로 보입니다.
이 외에도 대형건설사들의 프로젝트에 의해 단지형 도시형생활주택이 공급된다면 분양이 이뤄질 수 있을 것입니다. 청약통장이 필요없기 때문에 선착순 분양방식이 되겠지요.
Q: 도시형생활주택 사업의 전망은 어떻게 보십니까?
A: 또 하나의 주거트렌드로 자리잡게 될 것입니다. 앞서 언급한 것처럼 1~2인 가구가 지속적으로 증가하고 있는 반면, 그들의 수요를 감안하지 않은 아파트 공급만 지속돼 왔습니다. 이제껏 1~2인 가구를 위한 공급량이 없었기 때문에 최소 3~4년 정도는 리스크가 낮으면서도 안정적인 수익을 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다.
Q: 주차시설과 부대복리시설 의무가 완화돼 주변의 주거환경이 악화될 가능성이 있다는 의견도 나오고 있습니다. 이에 대해서 어떻게 생각하십니까?
A: 맞는 얘기입니다. 주차시설이 감소하면 도로변이나 주변 주택가에 주차를 시도하게 될테니까요. 여기에 맞춰서 대중교통 이용이 수월한 곳과 그렇지 않은 곳에 따라 지주와 협의를 통해 주차대수를 조율해 건설할 계획입니다.
Q: 도시형생활주택은 어떤곳에 공급해야 하나요?
A: 도시형생활주택의 수요자들은 말 그대로 도시에서 일하는 서민층이 주를 이룹니다. 이 때문에 업무지구 접근성이 높은 곳에 공급해야 하며, 지하철과 버스 등의 대중교통여건이 좋은 곳에 공급해야 안정적입니다.
Q: 유망한 개발 지역이 있다면?
A: 주요업무지구가 인접해 확실한 수요가 있는 곳이 유망하겠죠. 또 주변에 대규모 아파트단지도 있다면 주변 편의시설을 이용할 수 있어서 더 좋을 것입니다. 구체적으로 살펴보면, 서울은 물론, 각 6대 광역시, 용인, 당진, 대학주변, 산업단지 주변 등의 지역이 유망할 것으로 보입니다.
Q: 도시형생활주택에 투자를 고려하고 있는 수요자들에게 조언한다면?
A: 대박을 기대하고 임대사업에 뛰어들게 되면 원하는 만큼의 수익률을 얻기 힘듭니다. 때문에 자신이 소유하고 있는 땅으로 도시형생활주택을 공급했을 때 수익률이 어떻게 나올 것인지 수요가 충분한지 확인이 필요합니다. 이점 유의하시면서 전문가에게 상담하시는 것이 중요합니다.
부동산뱅크 김두연 기자 emym283@neonet.co.kr
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