⑤달라지는 부동산 제도

부동산뱅크 뉴스

매물뉴스

[부동산뱅크 2005/12/27 - 조회:14,581]

지난 256회 정기국회를 통과해 시행되고 있거나 시행을 앞두고 있는 8.31대책 관련 법안은 모두 7개. 이 안에는 국민임대주택단지 개발 면적 확대, 구도심 광역개발 등의 공급 확대 방안과 공공택지 내 분양권 전매 제한 강화, 개발이익환수 등의 투기 억제 방안에 이르기까지 시장 판도변화를 몰고올 굵직굵직한 대책들이 포함돼 있다.

현재 국회를 통과해 가장 먼저 시장에 적용되는 법안은 이미 지난 12월 7일 공포•시행 중인 국민임대주택특별조치법이다.

소규모 난개발을 막기 위해 개정된 국민임대주택특별조치법은 현행 적용되고 있는 30만 평 미만 사업 규모를 60만 평 미만으로 확대해 계획적인 대규모 택지개발을 장려하는 내용을 담고 있다. 또 중대형 아파트 선호도가 높아지고 있는 시장 상황을 반영해 규모가 30만 평을 초과하는 국민임대주택단지에서는 임대주택비율을 40%로 줄여 중대형 아파트 공급을 늘린다는 방침이다.

현재 공공 택지 내 25.7평형 이하의 주택에만 적용되는 원가연동제는 25.7평형을 초과하는 주택에도 확대돼 내년부터는 사실상 공공 택지 내 모든 아파트에 분양가 상한제가 적용될 예정이다. 원가연동제가 적용되면 낮은 분양가가 적용되기 때문에 시세 차익을 노리는 투기 수요를 배제하기 어렵게 된다. 따라서 원가연동제 적용과 함께 공공택지 내에 분양하는 아파트의 경우 전매기간을 강화해 투기세력을 차단한다는 방침이다. 25.7평형 이하의 경우 수도권 10년, 지방 5년 간 분양권 거래가 금지되며 채권 매입 의무가 있는 25.7평형 초과 주택은 이보다 각각 5년, 2년이 적은 수도권 5년, 지방 3년의 제한 적용을 받는다.

건설업체들이 주택사업을 통해 지나친 폭리를 취하는 것을 막는 분양원가 공개 항목도 강화된다. 현행 택지비•공사비•설계감리비•부대비용•가산비용 등 5개 항목을 공개하고 있는 것에서 내년부터는 공사비를 직•간접 공사비로 나누고, 설계비와 감리비를 분리해 7개 항목의 원가를 공개하도록 할 방침이다.

구시가지 광역개발 등 구도심 정비사업을 광역단위로 효율적으로 진행할 수 있는 도시재정비촉진 특별법도 내년 7월 시행을 앞두고 있다. 이 법안은 구도심 내 사업성을 높이기 정비사업을 광역단위로 진행하며 건축 규제를 완화하는 내용을 골자로 하고 있다. 법안에 따르면 기존 전용면적 25.7평 이하 주택을 80% 이상 건립해야 했던 소형평형의무 건립 비율이 완화돼 25.7평형 초과 주택을 종전 20% 이하에서 40%까지 지을 수 있다. 또 공공개발뿐 아니라 민간업체의 뉴타운 사업도 용적률 50~100% 상향 조정되고, 층고 제한도 완화한다. 이들 지역에서는 3종 일반주거지역으로 용도지역 변경이 가능하며 중심상업지구의 경우 허용용적률을 1500%까지 늘릴 수 있다. 이 법안은 주거지형의 경우 15만 평 이상, 중심지형은 6만 평 이상의 규모를 갖춰야 적용 대상이 된다.

그러나 내년 시행되는 법안이 공영 사업지원, 택지 개발 확대 등과 같은 주택공급책만 담고 있는 것은 아니다. 규제책 또한 강화돼 부동산 개발에 따른 폭리나 투기를 근절하겠다는 정부의 의욕이 한껏 힘을 받을 것으로 보인다.

해가 바뀜과 동시에 시행되는 개발이익환수에 관한 법률에 따라 앞으로 택지•공업단지•관광단지•골프장 개발 등으로 발생하는 이익에 대해서는 전면 개발부담금이 부과된다. 개발부담금은 개발 완료 후 땅의 지가에서 사업 시작 시 지가, 개발비용, 정상 지가 상승분을 제외한 개발이익의 25%에 해당하는 금액으로 내년 1월부터 승인, 허가되는 사업부터 적용된다. 다만 재건축, 재개발 사업이나 기업도시는 대상에서 제외돼 별도의 개발부담금을 내지 않아도 된다.

토지 거래 역시 내년 3월 이후에는 거래 규제 수위가 높아진다. 토지 이용계획만을 제출하면 토지 거래 허가를 받을 수 있는 기존과는 달리 앞으로는 토지 구입시 매입자금조달계획도 함께 제출하는 등 취득 요건이 강화된다. 농지 및 임야 취득 시 현행 세대원 전원이 해당 지역에 6개월 이상 거주하던 것에서 1년 이상으로 늘렸다. 또 허가 받은 토지의 의무 이용기간 역시 농지의 경우 현행 6개월에서 2년, 임야 1년에서 3년으로 강화했다.

한편 토지 매입 시 제출했던 허가 신청서와 다른 용도로 토지를 이용할 경우 매년 취득가액의 10% 내의 이행강제금을 부과해야 하며 이를 효과적으로 운영하기 위해 이용의무위반 에 관한 신고 포상제를 도입했다.

공공사업으로 토지가 수용될 경우 부재지주에 대해 1억 원이 넘는 토지 보상금은 채권으로 지급된다. 내년 3월 시행을 앞두고 있는 이 법안은 현행 현금 보상 체제로 개발사업 추진 지역 주변의 투기를 근절하기 위한 대책으로 마련됐다. 공공 기업이 시행하는 택지개발사업, 산업단지개발사업, 유통 226;관광단지개발 사업 등이 시행되는 지역에 해당하며 채권의 경우 만기 5년 이내, 시중은행 3년 만기 정기예금 평균 이자율이 적용된다.

내년 부동산 매매자라면 부동산 거래 시 부동산 실제 거래가를 반드시 해당 관청에 신고해야 한다. 내년 1월부터 부동산거래의 투명화를 위해 부동산 실거래가 신고제가 시행된다. 주택, 토지 등 부동산을 거래할 경우 매도자, 매수자, 또는 중개인이 계약일로부터 30일 안에 시, 군, 구에 실제 매매가를 신고해야 한다. 실거래가 신고 의무를 위반했을 경우 거래 대상자와 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과된다. 한편 당초 부동산 실거래가 신고제와 함께 시행될 예정이던 부동산등기법은 내년 6월로 시행 일이 미뤄졌다. 이 법안이 시행되면 모든 부동산을 사고 팔 때 등기부등본에 실제 거래 가격을 기재해야 한다.

내년 7월 도입 예정인 기반시설부담금제의 경우 아직 국회 본회의를 통과하지 못한 상태다. 이 법안은 통해 개발로 인한 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담시키며 투기, 난개발을 억제책으로 작용할 것으로 보인다. 기반시설부담금은 60평형 이상의 건물을 신•증축하거나 재건축•재개발할 경우 부과하며 표준공사비와 땅값을 합친 기반시설 설치비용에 건축면적과 민간부담률(30% 이내)을 곱해 산출한다. 한편 기존 건물을 철거하고 신축할 경우 증축 부분에 대해서만 부담금이 부과될 것으로 보여 납세자들의 부담을 덜 것으로 예상된다.