[부동산뱅크 2010/03/08 - 조회:25,681]
송파 위례신도시가 오는 9일 사전예약에 들어간다. 청약경쟁이 치열할 것으로 예상되는 가운데 많은 예비청약자들은 청약전략을 어떻게 수립하느냐에 온 관심이 집중돼 있다. 특히 이번 위례신도시 청약은 국토해양부가 지난 1월 발표한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 적용받게 돼 예비청약자들의 혼란을 주고 있다. 이 개정안에서는 수도권 대규모 택지개발지역의 특별공급비율 조정, 지역우선공급 비율조정 등을 변경해 기존 보금자리 시범지구와는 청약방법이 크게 달라졌다. 위례신도시 보금자리 청약방법에 대해 알아봤다.
'청약경쟁력이 낮다면 특별공급을 전략적으로 공략하라'
당첨 가능성을 높이기 위해선 우선 특별공급을 적극적으로 노려야 한다. 자격은 일반공급에 비해 까다롭더라도 경쟁률이나 커트라인이 낮아 청약경쟁력이 떨어지는 일반 수요자들은 당첨확률이 높을 수 있기 때문이다. 특히 위례신도시 보금자리주택의 경우 특별공급분이 많아 청약저축 가입기간이 짧은 신혼부부나 사회초년생들은 관심을 가져볼만 하다. 생애최초, 신혼부부특별공급 등이 전체물량의 35%나 차지하는 만큼 당첨기회도 많을 것으로 사료된다. 또 특별공급에서 낙방하더라도 일반공급에서 다시 재도전할 수 있는 이점도 있다.
1) 3자녀 특별공급, 청약통장 없어도 가능
청약통장이 없는 사람 중 3자녀 이상 두었다면 이번 특별공급을 노려볼 만 하다. 이번 위례신도시 ‘3자녀 특별공급’은 청약통장이 필요없는데다 전체물량 중 234가구가 배정돼 있다. 이 중 서울이 50%, 경기과 인천이 50%를 배정받게 된다.
신청자격은 현재 수도권에 거주하면서 만 20세 미만인 자녀 3명 이상을 둔 무주택세대주면 누구나 신청 가능하다. 당첨기준은 자녀수와 세대구성, 무주택기간, 지역거주기간 등으로 편성된 배정표(100점 만점)로 선정한다.
지난해 강남세곡 80~90점, 서초우면 85~90점, 고양 원흥 75~80점 이었던 것을 감안하면 이번 위례신도시 청약에서도 85~90점 정도는 되어야 안정적으로 당첨될 가능성이 높다. 동일 순위일 때는 자녀수가 많은 쪽이 우선 선정되고, 자녀수가 같을 경우 나이가 많은 세대주가 우선 당첨된다.
2) 노부모부양 특별공급, 물량 줄어 납입액 800만 원 정도라야 안정권
노부모 부양 신청자격은 청약저축 1순위자로 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택 세대주만이 신청할 수 있다. 당첨자 선정은 무주택 5년 이상 청약저축 60회 이상 납입자 중 저축액이 많은 사람을 기준으로 결정된다.
노부모특별공급은 117가구가 배정됐다. 지난해 보금자리 시범지구에 비해 노부모부양 특별공급분이 10%에서 5%로 줄어든 만큼 경쟁이 더 높을 것으로 예상된다. 지난해 당첨 평균684만 원으로 강남권의 경우 최소 660만 원은 넘어야 당첨이 됐다. 이를 감안하면 물량이 반으로 줄어든 이번 청약의 경우 800만 원 이상은 되어야 안정권으로 당첨될 가능성이 있다고 보여진다.
3) 생애최초 공급, 납입액 600만 원 입주자모집공고 전까지 맞춰야
청약1순위 무주택자로 저축액이 600만 원 이상인 사람만 청약이 가능하다. 만약 저축액이 600만 원 미만인 경우 입주자모집공고 전(2월 26일)까지 미납분을 채우거나 선납금으로 600만 원까지 맞춰 납입했다면 자격요건이 주어진다. 지난 보금자리 시범지구의 경우 입주자모집공고 후에도 납입이 가능했지만 올해부터는 입주자 모집공고 전까지 맞춰야 한다.
또 입주자모집공고일 현재 생애최초로 주택을 구입한자로 세대 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 또 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하며, 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 근로소득이나 사업소득을 납부한 사람만 가능하다. 소득제한은 전년도(2009년) 도시근로자 소득의 100%이하다.
이번 생애최초 물량은 469가구로 당첨요건이 같을 경우 추첨으로 당첨자를 가리게 된다. 청약자격요건이 복잡해 경쟁률이 낮고, 추첨으로 당첨자를 선정하다 보니 당첨확률이 높은 편이다.
특히 오는 4월부터 생애최초 특별공급(신혼부부특별공급)의 경우 부동산(토지, 건물) 2억 원, 자동차 2,500만원 등을 소유한 사람들은 무주택자라도 자격이 주어지지 않는 점을 주의해야 한다.
4) 신혼부부, 임신 중인 태아도 자녀수에 인정
입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내인 신혼부부로 출산(입양 포함)하거나 배우자가 임신 중인 무주택 세대주면 청약이 가능하다. 월평균 소득이 전년도(2009년) 도시근로자 월 평균소득액의 100%이하이어야 하며 맞벌이의 경우 120%이하면 된다.
청약저축이나 주택청약종합저축에 가입한지 6개월(6회 납입)이상 경과해야 한다. 배우자도 소득이 있는 경우 합산해서 월 평균소득액이 도시근로자 소득의 120%이하여야 한다. 이번 분양물량은 총 352가구로 3월 11일(목) 1순위 청약을 한다.
특히 이번 신혼부부특별공급은 60㎡이하에서 85㎡이하로 청약 기회가 확대돼 선택폭이 늘어났다. 그 만큼 경쟁률도 높을 것으로 점쳐진다. 보금자리 시범지구 사전예약에서 19.8: 1의 청약경쟁률로 1순위에서 마감될 만큼 인기가 높은데다 전용 75~84㎡가 20%(72가구) 밖에 되지 않는다. 또 지난해 생겨난 주택종합저축을 가입한 신혼부부도 청약이 가능해진데다 임신 중인 태아도 자녀수에 인정됨에 따라 청약경쟁은 더욱 치열할 것으로 예상된다.
5) 일반공급, 1,600만~1,800만 원은 되야 당첨 가능성
일반공급의 경우 경쟁률이 가장 높을 것으로 예상된다. 우선 지역우선공급비율이 위례신도시의 경우 서울 100%에서 서울 50%, 수도권 50%로 개정됐기 때문이다. 여기에 특별공급에서 떨어진 예비청약자들과 저축액이 많은 일반수요자들이 몰려들 것으로 점쳐지기 때문이다.
지난해 강남세곡의 경우 커트라인이 ▲59㎡ 1,265만 원 ▲74㎡ 1,202만 원 ▲84㎡ 1,754만 원이었던 것을 감안하면 위례신도시도 1,600만~1800만 원은 넘어야 당첨을 점칠 수 있을 것으로 예상된다.
827가구가 공급되며, 오는 17일에 청약1순위 가입자 중 무주택기간이 5년 이상인 세대주이면서 납입금액이 1,000만 원 이상인 사람부터 우선 청약을 할 수 있다. ▲18일에는 위와 같은 조건에서 납입액이 800만 원 이상인 자 ▲19일에는 60회 이상 납입한자 ▲1~4순위인 예비 청약자들은 22일 청약신청을 받는다.
동일순위일 경우 서울에서 1년 이상 거주한 사람에게 우선 공급하며, 동일지역 내 동일순위의 경우에는 무주택기간, 저축총액, 납입회수, 생애최초 주택구입자, 부양가족수, 당해지역 거주기간 등을 고려해 당첨자를 결정한다. 이번 위례신도시는 2,350가구 사전예약을 받는다. 분양가는 3.3㎡당 1,190만~1,280만 원 선으로 주변 시세에 60% 수준이며, 전매기간은 10년이다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
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