1가구 2주택자 '그때 그때 달라요'
[부동산뱅크 2006/11/03 - 조회:60,895]
“일시적 1가구 2주택은 세법상 1주택으로 간주된다던데, 청약은 왜 1순위가 제한되나요?” 연말 알짜 아파트 분양이 대거 쏟아지면서 청약 희망자들도 막바지 점검에 열을 올리고 있다. 자칫 사소한 실수로 소중한 내 집 마련의 기회를 잃을 수 있기 때문이다. 특히 투기과열지구 내 1순위 청약이 제한되는 1가구 2주택자의 경우 세법상과 청약상의 기준이 달라 주의를 기울여야 한다.
<세금은 중과세, 청약은 이상 ‘無’>
세법상으로는 1가구 2주택으로 양도세 중과가 적용되지만 청약상으로는 1주택으로 간주돼 아무런 제한이 없는 경우가 있다.
만 60세 이상 부모와 함께 사는 자녀가 이에 해당된다. 세법에서 정의하는 1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족으로, 장성한 자녀라도 부모와 함께 살면 1세대로 보는 게 원칙이다. 따라서 부모와 자녀 모두가 주택을 소유한 상태로 세대를 같이 하고 있다면 1가구 2주택자로 판단한다.
반면 주택공급에관한규칙상에는 만 60세 이상 노부모가 소유한 집은 주택수에 산정하지 않는다는 예외규정을 두고 있다. 물론 이는 부모와 함께 사는 자녀가 청약을 할 때 한하며, 부모 본인이 청약통장을 사용하는데는 제한이 따른다는 점을 염두에 둬야 한다.
<청약은 제한, 세금은 걱정 ‘無’>
반대로 청약상으로는 1가구 2주택자로 취급돼 1순위 자격이 제한되지만 세법상에서는 1가구 1주택자로 간주하는 경우도 있다.
수도권·광역시 내 도농복합지역(군지역, 읍·면지역 등)에 위치한 기준시가 3억 원 이하 주택, 수도권·광역시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택이 대표적이다. 이들 주택은 소득세법에서 정한 중과세 예외 대상으로 주택수 산정에 포함하지 않고 있다. 따라서 2채 모두 또는 2채 중 1채라도 해당 주택을 가지고 있다면 1가구 2주택 양도세 중과 걱정은 하지 않아도 좋다.
그런데 이들 주택이 청약 걱정까지 덜어주는 것은 아니다. 주택공급에관한규칙에서는 비도시지역의 일부 단독주택만을 예외 규정으로 두고 있을 뿐 대부분의 주택을 주택수에 포함하고 있는 것이다. 2주택 모두가 도농복합지역 또는 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택이라 하더라도 아파트 청약시에는 1순위 자격이 제한되게 된다.
이사, 세대합가 등으로 일시적 1가구 2주택자가 됐을 때도 이와 같은 규정이 적용된다. 소득세법에서는 이사하는 과정에서 일시적인 2주택자가 됐을 때는 1년, 혼인 및 부모 봉양 등의 사유로 2주택자가 됐을 때는 2년간의 유예기간을 준다. 이 기간에는 주택 2채 중 1채를 처분하더라도 2주택자로 보지 않아 양도세 중과가 이뤄지지 않는다.
그러나 입주자모집공고일 현재 어떠한 이유로든 2주택을 소유하고 있다면 청약에서는 1순위 자격을 제한한다. 청약을 앞두고 있다면 기존 집을 완벽히 넘기고 난 후 새 집을 구입해야 1순위 제한이라는 낭패를 보지 않는다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
