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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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며칠 전 한 고객한테서 서울 강북의 모 지역 빌라를 구입해도 되냐는 전화를 받았다.
뉴타운, 재개발 바람이 사실상 소멸되면서 빌라의 인기가 예전만 못하고 잘 매매도 안 되는 상황에서 왜 빌라를 구입하려고 하느냐고 물어보니 재개발구역 해지가 되지 않았고 개발가능성 높고 아파트는 더 이상 투자가치가 없고 빌라는 투자가치가 높아서 꼭 투자해야 한다는 추천을 받았다는 것이다.

투자책임은 본인 몫이니 판단은 본인이 해야 하고 아파트와는 달리 빌라와 같이 개별성이 강한 물건의 경우 현장조사를 해봐야만 정확한 가치를 알 수 있지만 일반적인 상식수준에서 생각해봐도 투자가치가 높지는 않다는 것을 알 수 있다.

우선 재개발구역 해지가 되지 않았다는 것이 과연 큰 호재일까?
물론 다시 재개발이 된다면 분명 희망이 있는 있는 것이지만 박원순 서울시장이 MB와 오세훈 시장의 작품인 뉴타운 사업을 그대로 진행할 가능성은 0%에 가깝고, 개발사업에 큰 관심이 없기 때문에 현재상황에서 도심 재개발을 기대하기는 어려움이 있다.
지금 구역지정 해지가 안된 것은 개발을 하겠다는 의지라기 보다는 해지를 하지 못해서 안된 것이라고 해석하는 것이 맞을 것 같다.
결국에는 도심 재정비는 해야 하는 건 맞지만 언제 누가 할지는 아무도 알 수 없고 차기 대통령, 차기 서울시장이 누가 되는지에 따라 차이가 있겠지만 분명한 것은 현 서울시장 임기 동안에는 기대를 하지 않는 것이 맞을 것이다.

그리고 아파트는 더 이상 투자가치가 없어서 빌라가 투자가치 높다고 하는데 어이가 없는 말이다.
아파트가 투자가치가 없는데 빌라가 투자가치 있을까?
2006~2009년 빌라 열풍이 불었던 그 내면에는 살기 불편했고 20년 동안 아파트 대비 가격상승폭도 낮았던 빌라가 아파트로 개발이 가능하다는 기대심리 때문이다.

하지만 주변 아파트 가격이 하락하였고 회복의 기미를 보이지 못하는 있고, 빌라는 폭등 당시 미래 상승에 대한 기대감이 선 반영된 부분도 있기 때문에폭등을 한 것이고 미래 개발에 대한 기대감이 상당부분 반영이 된 것도 사실이다.
특히 재개발하여 일반분양으로 조합원의 이익을 확보해야 하는데 이미 땅값은 상승했고 현재 분위기에서 재개발하여 일반분양을 하면 분양이 잘 될 리가 없기 때문에 재개발 사업이 지지부진 한 것이다.
결국 주변 아파트 가격이 상승을 해주지 않는 한 재개발, 뉴타운 사업이 정상적으로 잘 되기는 쉽지 않을 것이다.
용산 개발사업이 왜 난항을 겪고 좌초위기일까?
결국에는 부동산시장 침체로 개발해서 분양하더라도 분양이 성공하기 힘들기 때문에 수익성이 확보되지 않기 때문에 개발에 나서지 못하는 것이다.

하지만 너무 부정적으로만 보고 외면할 필요는 없다.
노후화된 서울 도심은 결국에는 어떤 식으로든 개발이 되어야 하기 때문인데 다만 그 시기가 문제이고 현 서울시장 임기 동안에는 추진자체가 어렵기 때문에 중장기적인 관점에서
향후 개발이 될 수 있고 하게 되면 빨리 추친이 되고 수요층이 몰릴 만한 입지의 저평가된 좋은 급매물이라면 충분히 노려볼 만 하다.
또한 월세 임대수익이 잘 나오거나 전세비율이 높아서 투자자금이 적게 든다면 더욱 좋다.

모든 투자는 본인 책임이기에 본인스스로 판단하고 결심해야지 절대 누가 아무리 좋다고 하더라도 본인이 확신이 없으면 안 하는 것이 맞다.
좋다는 말만 믿고 엉겁결에 계약하면계약하는 순간 운에 맡겨야 한다. 그것도 확률이 낮은 운에
좋은 정보를 제공하여 도움을 주는 것과 핏대를 올려서 투자하라고 설득하는 건 구별을 해야 한다.

현재와 같이 침체된 상황에서는 향후 다가올 기회와 위험을 모두 감안하여 옥석을 가리는 투자전략이 필요하며 좋은 선택은 향후 부동산시장 회복기가 되었을 때 분명 가치를 하게 될 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소